Acheter sur la Costa Brava : Roses, Empuriabrava, Lloret, Blanes, ce qu'il faut savoir avant d'acheter

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Sur la Costa Brava, les maisons se trouvent surtout dans les urbanisations des collines autour de Lloret, Tossa, Begur ou Calonge, et dans les villages de l'arrière-pays. Les annonces de maisons avec piscine y sont nombreuses ; les appartements dominent dans les centres de Blanes, Lloret et Roses.

Repères officiels du ministère du Logement au 2e trimestre 2026 : 2 392 €/m² à Lloret de Mar, 2 222 €/m² à Blanes, 2 316 €/m² à Girona. Une maison d'urbanisation ancienne affichée bien en dessous mérite une vérification de l'urbanisme : extensions, piscines ou annexes non déclarées sont fréquentes.

Avant de réserver, faites vérifier par un avocat l'urbanisme, la loi sur les côtes pour un bien proche de la mer et, à Empuriabrava, le statut de l'amarrage.

Au nord, l'Alt Empordà (Roses, Empuriabrava, Cadaqués, L'Escala) attire de nombreux Français pour des résidences secondaires faciles d'accès en voiture. Au centre, le Baix Empordà (Palamós, Calella de Palafrugell, Begur, Platja d'Aro) est plus haut de gamme, avec des villages protégés. Au sud, la Selva maritime (Lloret de Mar, Tossa, Blanes) est plus touristique et plus dense.

Beaucoup de communes de la Costa Brava comptent moins de 25 000 habitants : elles ne figurent pas dans la statistique municipale officielle des valeurs expertisées. Pour Roses, Cadaqués, Begur ou L'Escala, il faut donc s'appuyer sur la valeur de référence du Cadastre du bien visé et sur les ventes notariales comparables, que l'avocat peut consulter.

La Costa Brava séduit surtout pour une résidence secondaire proche de la France ; si c'est votre projet, notre comparatif des meilleures destinations pour une résidence secondaire aide à trancher entre les côtes et les grandes villes.

Source : Ministère espagnol du Logement (MIVAU), statistique officielle du valor tasado de la vivienda libre, communes de plus de 25 000 habitants, 2e trimestre 2026 (publié en septembre 2026). Ce sont des valeurs d'expertise bancaire moyennes, pas des prix d'annonces : un bien avec vue mer ou pieds dans l'eau peut s'en écarter fortement.

Les communes les plus prisées du littoral, trop petites pour figurer dans la statistique, se négocient généralement au-dessus de ces moyennes ; l'écart doit être vérifié bien par bien avec la valeur de référence du Cadastre.

Dans l'ancien, l'acheteur paie l'ITP catalan selon un barème progressif par tranches, de 10 % à 13 %, sur le plus élevé entre le prix et la valeur de référence du Cadastre. Il se déclare et se paie dans le mois suivant l'acte. Dans le neuf, l'acheteur paie la TVA de 10 % et l'impôt catalan sur les actes juridiques documentés.

S'ajoutent les honoraires du notaire, fixés par un tarif d'État, et ceux du registre. Chaque année, le propriétaire paie l'IBI, la taxe de collecte des déchets et, s'il est non-résident, déclare le Modelo 210. La Catalogne applique aussi une taxe de séjour aux logements touristiques, collectée auprès des locataires.

Le décret-loi catalan 3/2023 a soumis les logements d'usage touristique (HUT) des communes à forte tension de logement, dont une grande partie de la Costa Brava, à un régime plus strict : les nouvelles licences y dépendent d'une planification municipale, et les licences existantes ont une durée limitée, renouvelable seulement si l'urbanisme de la commune le permet. Le Tribunal constitutionnel a confirmé l'essentiel de ce dispositif.

Concrètement, un acheteur qui compte louer à la semaine doit vérifier que le logement est inscrit au registre du tourisme de Catalogne, avec un numéro valide, que la commune n'a pas gelé les licences dans ce secteur, et que la copropriété, qui peut s'y opposer à la majorité des trois cinquièmes depuis avril 2025, ne l'interdit pas. Ces règles évoluent : la vérification se fait au moment de l'achat.

Empuriabrava, sur la commune de Castelló d'Empúries, est une marina résidentielle traversée de canaux. Beaucoup de maisons y sont vendues avec un amarrage privatif devant la maison. Il faut vérifier comment ce droit d'amarrage est inscrit au registre, s'il est attaché à la maison ou fait l'objet d'une concession, et quelles charges la communauté impose pour l'entretien des canaux.

Pour tout bien proche du rivage, la loi espagnole sur les côtes définit un domaine public maritime et une zone de servitude de protection. Des constructions anciennes peuvent s'y trouver avec des droits limités (pas d'agrandissement, concession à durée limitée). La nota simple, le Cadastre et la cartographie officielle du domaine public maritime permettent de le vérifier.

Comme partout en Catalogne, la cédula d'habitabilitat doit en principe être remise à l'acheteur : elle conditionne les contrats de fourniture et la location. Certaines urbanisations des années 1960 et 1970 n'ont jamais été totalement achevées ni reprises par la commune ; les propriétaires peuvent alors supporter des frais de voirie ou d'assainissement. Il faut aussi comparer le registre, le Cadastre et la réalité : piscines, vérandas ou annexes non déclarées sont fréquentes.

Les dettes de copropriété et d'IBI peuvent suivre le bien : le certificat de la communauté et le dernier reçu payé sont indispensables. Si le vendeur est non-résident, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc par le Modelo 211 dans le mois.

Au-delà du déroulé général d'un achat en Espagne, l'ordre concret sur la Costa Brava suit un enchaînement précis : choix de la zone (secteur des marinas autour de Roses et Empuriabrava, ou segment prestige de Begur à Cadaqués), audit juridique de la nota simple et de la loi littorale, calcul de l'ITP catalan et des frais de notaire sur la valeur de référence, signature du contrat d'arras avec dépôt d'environ 10 %, obtention du NIE et ouverture d'un compte bancaire pour le virement final, signature de l'acte authentique chez le notaire, paiement de l'impôt à la Generalitat de Catalunya et, enfin, inscription du titre au registre de la propriété local.

Avant d'acheter un appartement à Roses ou dans toute autre ville côtière, l'avocat vérifie aussi le certificat de non-infraction urbanistique : de nombreux appartements catalans ont subi des transformations non déclarées (fermeture de balcon, mezzanine), ce qui peut bloquer la revente ou l'obtention d'une licence touristique.

La proximité avec la frontière reste l'un des principaux atouts de la Costa Brava pour un acheteur français : l'autoroute AP-7 relie Perpignan à Roses ou Empuriabrava en moins d'une heure, et les gares à grande vitesse de Figueres-Vilafant et Gérone offrent une liaison directe avec Paris et Lyon. Les aéroports de Gérone-Costa Brava et de Barcelone-El Prat complètent cette accessibilité toute l'année.

Cette connectivité pèse dans le choix d'un secteur : les communes bien desservies conservent en général une activité hors saison plus importante que celles qui ne dépendent que de la fréquentation estivale.

Le notaire vérifie la légalité de l'acte, pas l'urbanisme, la licence ou l'amarrage en amont. Maître García, avocat du barreau de Barcelone, intervient pour les acheteurs francophones à Barcelone, en Catalogne et sur la Costa Brava, en français, espagnol et catalan. Ses honoraires sont forfaitaires, sur proposition écrite après un premier échange.