Acheter un bien neuf sur plan en Espagne : garanties, TVA et pièges

Le parcours type comporte une réservation (quelques milliers d'euros pour retirer le lot de la vente), un contrat privé de compraventa qui fixe le prix, le calendrier et les spécifications techniques, une série d'acomptes versés pendant les travaux, puis la signature de l'escritura devant notaire lorsque le bâtiment est achevé et dispose de sa licence de première occupation ou de la déclaration équivalente. Le solde est payé à ce moment-là, souvent avec un prêt.

Chaque étape a ses propres risques. La réservation n'est remboursable que si le document le prévoit. Le contrat privé est l'acte décisif : c'est lui qui doit mentionner la référence du permis de construire, le compte spécial, la garantie des acomptes, la date limite de livraison et les pénalités de retard. Un contrat qui renvoie ces éléments à « plus tard » doit être renégocié avant tout versement.

Depuis la réforme de 2016 (disposition additionnelle première de la loi 38/1999 d'organisation de la construction, dite LOE), le promoteur qui encaisse des sommes avant l'achèvement doit les garantir par un aval bancaire ou une assurance caution, délivré individuellement à chaque acheteur, et les déposer sur un compte spécial séparé de ses autres fonds. Si le permis n'est pas obtenu ou si le logement n'est pas livré dans le délai convenu, l'acheteur peut récupérer les sommes versées auprès de la banque ou de l'assureur.

Concrètement, pour chaque virement vous devez recevoir un certificat individuel à votre nom. Un simple engagement du promoteur, une garantie globale non nominative ou un virement sur un compte ordinaire ne suffisent pas. C'est le premier point que vérifie un avocat indépendant, avant même de lire le prix.

Avant de verser une somme importante, il est recommandé de faire vérifier le titre de propriété du terrain au moyen d'une nota simple du Registre de la propriété, qui identifie le titulaire inscrit et les charges éventuelles, ainsi que la situation urbanistique du projet et l'existence des autorisations de construction nécessaires. La situation du promoteur lui-même (forme sociale, administrateurs, documents déposés) peut être consultée au Registro Mercantil.

Il convient également de comparer le programme annoncé — plans, surfaces, matériaux, équipements, parties communes, délais — avec les documents contractuels effectivement signés, car une brochure commerciale n'a pas la même valeur juridique que le contrat. Le notaire formalise l'acte authentique final, mais son intervention ne remplace pas cette vérification préalable par un avocat indépendant, qui doit porter sur le terrain, le promoteur, les autorisations, le contrat et les garanties des sommes versées à l'avance.

La première transmission d'un logement neuf par un promoteur est soumise à l'IVA au taux réduit applicable au logement (10 % en péninsule, hors cas particuliers), et à l'AJD fixé par chaque communauté autonome sur l'acte notarié. Aux Canaries, l'IVA est remplacée par l'IGIC. Les places de parking et débarras vendus avec le logement suivent en général le même taux s'ils sont transmis ensemble ; vendus séparément, ils peuvent relever du taux normal.

L'IVA est payée au promoteur à chaque acompte, pas seulement à la fin. Vérifiez que chaque facture la mentionne. Les taux d'AJD régionaux évoluent : ils sont confirmés au moment de la signature et intégrés dans notre simulateur de frais.

Aux îles Canaries, l'IVA est remplacée par l'IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), dont le taux général est de 7 %, avec des taux réduits ou spécifiques prévus pour certains cas particuliers de logement. Comme pour l'IVA, cet impôt est dû à chaque versement effectué au promoteur, et non seulement au solde final.

À la livraison, visitez le logement avec une liste de contrôle et, idéalement, un technicien. Les défauts constatés sont consignés par écrit avant la signature de l'escritura. La LOE prévoit des responsabilités après réception : un an pour les défauts de finition, trois ans pour les défauts affectant l'habitabilité, dix ans pour les défauts structurels, couverts par une assurance décennale obligatoire pour les logements.

Avant de signer l'acte, faites contrôler la licence de première occupation ou la déclaration responsable, la division horizontale inscrite au registre, la levée ou la répartition du prêt promoteur sur votre lot, et le certificat énergétique définitif. Un lot encore grevé de l'hypothèque globale du promoteur doit être libéré à la signature.

La fin des travaux est constatée par le certificat final de chantier, établi par la direction technique de l'ouvrage, qui atteste l'achèvement de la construction conformément au projet. Selon la communauté autonome et la commune, l'occupation du logement nécessite ensuite une licence de première occupation ou un document équivalent (déclaration responsable) : il faut vérifier qu'il a bien été obtenu avant la signature, car son absence peut bloquer la mise en service de l'eau ou de l'électricité et certaines démarches administratives ultérieures.

Avant ou au moment de la remise des clés, une visite de pré-livraison permet de relever les défauts de finition ou les équipements non conformes dans une liste de réserves. Il n'existe pas de délai légal général d'un mois imposant leur correction : cela dépend de la nature des travaux et des engagements contractuels. La LOE prévoit par ailleurs que, sauf accord contraire, la réception de l'ouvrage intervient dans les trente jours suivant son achèvement — un délai de réception à ne pas confondre avec celui de la réparation des défauts.

La documentation complète de l'ouvrage constitue le Libro del Edificio : il rassemble les documents relatifs à la construction, l'acte de réception, l'identification des intervenants ainsi que les instructions d'utilisation et d'entretien du bâtiment et de ses installations. Son contenu précis peut varier selon la communauté autonome, mais il doit être remis à l'acquéreur et conservé, car il sera utile en cas de sinistre relevant des garanties triennale ou décennale.

Retards de livraison sans pénalité prévue, surfaces « construites » confondues avec les surfaces utiles, prestations de la brochure absentes du contrat, frais d'urbanisation mis à la charge de l'acheteur, et programmes lancés avant l'obtention du permis de construire. Dans les zones touristiques, vérifiez aussi que la location saisonnière est possible : de nombreuses résidences neuves l'interdisent dans leurs statuts.

Les honoraires de notre réseau d'avocats sont fixés au forfait et communiqués par proposition écrite, par téléphone ou via le formulaire de contact, avant tout engagement.

L'achat sur plan suppose aussi d'anticiper les démarches propres à l'acquéreur étranger : obtention du NIE, ouverture éventuelle d'un compte bancaire espagnol et, si vous ne pouvez pas être présent pour chaque étape, mise en place d'une procuration notariale au profit d'un représentant. Nos pages dédiées détaillent chacune de ces démarches.