Les réponses en une phrase
- Quel budget prévoir en plus du prix du bien ?
- Comptez 10 à 14 % du prix : l'impôt de transmission ou la TVA, le notaire, le registre, la gestoría et les honoraires d'avocat au forfait.
- Qui fixe le taux de l'impôt d'achat en Espagne ?
- Chaque communauté autonome, pas l'État : le même appartement supporte 6 % à Madrid, 7 % en Andalousie et 9 % dans la Communauté valencienne.
- Sur quelle base l'impôt est-il calculé ?
- Sur le prix payé ou sur la valeur de référence du cadastre si celle-ci est plus élevée : c'est la cause la plus fréquente de redressement après l'achat.
- Qui paie les frais de notaire ?
- Le code civil met l'acte à la charge du vendeur et les copies à celle de l'acheteur, mais l'usage veut presque partout que l'acheteur paie l'ensemble. La répartition se négocie dans le contrat d'arras.
- Les frais sont-ils finançables par le crédit ?
- Non. Les banques espagnoles financent un pourcentage de la valeur du bien : les frais et impôts restent à payer sur vos fonds propres, le jour de la signature.
Ancien ou neuf : deux fiscalités différentes
Dans l'ancien, l'acheteur paie l'ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), dont le taux dépend de la région. Dans le neuf vendu par un promoteur, il paie la TVA (IVA) à 10 % majorée de l'AJD, droit d'acte notarié également régional.
| Communauté autonome | Ancien (ITP) | Neuf (TVA + AJD) |
|---|---|---|
| Andalousie | 7 % | 10 % + 1,2 % |
| Communauté valencienne | 9 % (11 % au-delà d'1 M€) | 10 % + 1,4 % |
| Catalogne | 10 % à 13 % (barème par tranches) | 10 % + 1,5 % |
| Murcie | 7,75 % | 10 % + 1,5 % |
| Madrid | 6 % | 10 % + 0,75 % |
| Îles Baléares | 8 à 13 % (barème) | 10 % + AJD 1,5 % |
| Îles Canaries | 6,5 % | IGIC 7 % (au lieu de la TVA) + AJD canarien |
Taux 2026 indicatifs, hors taux réduits (résidence principale, moins de 35 ans, familles nombreuses, personnes handicapées). À confirmer auprès de l'administration régionale compétente.
Le détail du calcul, des délais régionaux et du formulaire figure sur la page ITP : taux par communauté autonome.
Les frais annexes, souvent sous-estimés
Les montants ci-dessous sont des ordres de grandeur constatés en pratique, et non des tarifs officiels : ils varient selon le prix, le nombre de pages de l'acte et le bien.
- Notaire : barème officiel fixé par l'État, généralement 600 à 1 800 € selon le prix. Voir le rôle exact du notaire espagnol.
- Registre foncier : 400 à 1 200 €, indispensable pour rendre la propriété opposable aux tiers.
- Gestoría : 300 à 500 € pour les formalités administratives.
- Avocat : honoraires au forfait, communiqués dans une proposition écrite avant toute mission. Le seul poste qui protège réellement l'acheteur.
- Plus-value municipale : en principe à la charge du vendeur, mais négociable — à verrouiller dans le contrat d'arras.
L'essentiel des frais d'achat en un tableau
| Poste | Ancien (achat à un particulier) | Neuf (achat à un promoteur) |
|---|---|---|
| Impôt principal | ITP de 6 % à 13 % selon la région | TVA (IVA) 10 % sur le logement |
| Droit d'acte (AJD) | Non dû | De 0,75 % à 1,5 % selon la région |
| Notaire | Barème fixé par l'État, environ 600 à 1 800 € selon le prix | |
| Registre de la propriété | Barème fixé par l'État, environ 400 à 1 200 € | |
| Gestoría | Environ 300 à 500 € | |
| Avocat | Forfait annoncé par écrit après étude du dossier | |
| Total à prévoir | Environ 10 à 14 % du prix, selon la région et le type de bien | |
Taux tirés du tableau régional ci-dessus ; montants de notaire, registre et gestoría donnés en ordre de grandeur constaté, pas en tarif officiel.
Exemple chiffré : un appartement à 250 000 €
Pour rendre les pourcentages concrets, voici le calcul pour un même prix de 250 000 €, avec les taux généraux du tableau. Le calcul suppose que la valeur de référence du Cadastre ne dépasse pas le prix ; si elle est plus élevée, l'impôt se calcule sur elle.
| Cas | Impôt | Notaire, registre, gestoría | Total hors avocat et banque |
|---|---|---|---|
| Ancien en Andalousie (ITP 7 %) | 17 500 € | 1 300 à 3 500 € | 18 800 à 21 000 € |
| Ancien dans la Communauté valencienne (ITP 9 %) | 22 500 € | 1 300 à 3 500 € | 23 800 à 26 000 € |
| Ancien à Madrid (ITP 6 %) | 15 000 € | 1 300 à 3 500 € | 16 300 à 18 500 € |
| Neuf en Andalousie (TVA 10 % + AJD 1,2 %) | 28 000 € | 1 300 à 3 500 € | 29 300 à 31 500 € |
À ces montants s'ajoutent les honoraires d'avocat, les frais bancaires et de change, et, si vous empruntez, les frais d'expertise de la banque. Le simulateur de cette page refait le calcul avec votre prix et votre région.
Quand payer quoi : le calendrier des frais
- Réservation : si une agence vous fait signer une réserve, un premier dépôt est versé. Faites relire le document avant de payer pour savoir dans quels cas il est récupérable.
- Contrat d'arras : un acompte, dont le montant se négocie librement (souvent autour de 10 % du prix), est versé à la signature du contrat d'arras.
- Avant la signature : réunissez sur un compte espagnol le solde du prix et la provision pour les impôts, le notaire et le registre ; la banque émet les chèques de banque ou prépare les virements.
- Jour de la signature : paiement du solde au vendeur devant le notaire, et retenue de 3 % si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne.
- Après la signature : déclaration et paiement de l'ITP ou de l'AJD dans le délai de la région (la règle générale de l'État est de 30 jours ouvrables, mais l'Andalousie a par exemple fixé deux mois), puis dépôt de l'acte au registre de la propriété.
Le détail de ce qui suit la signature figure dans le guide des démarches après l'achat.
Cas particuliers qui changent la facture
- Garage ou débarras acheté seul au promoteur : la TVA réduite de 10 % vaut pour le logement et ses annexes vendus avec lui, dans la limite de deux places de garage. Acheté séparément, un garage relève en principe du taux normal de 21 %.
- Terrain à bâtir vendu par un professionnel : il supporte en principe la TVA au taux normal de 21 %, et non le taux réduit du logement.
- Logement neuf revendu par un particulier : dès la deuxième vente, la TVA ne s'applique plus en principe ; c'est l'ITP qui est dû, même si le bien n'a jamais été habité.
- Achat avec un prêt espagnol : depuis la loi 5/2019 sur le crédit immobilier, la banque paie le notaire, l'inscription de l'hypothèque au registre et la gestoría liés au prêt ; l'emprunteur paie l'expertise (tasación) et les copies qu'il demande. L'impôt sur l'acte de prêt est, lui, à la charge de la banque depuis fin 2018. Voir le crédit pour non-résident.
- Vendeur non-résident : vous devez retenir 3 % du prix et le verser au fisc espagnol (modèle 211) dans le mois qui suit. Sans cela, le bien peut répondre de l'impôt dû par le vendeur.
Trois erreurs qui alourdissent les frais
- Ignorer la valeur de référence. Depuis 2022, si vous achetez 150 000 € un bien dont la valeur de référence est de 180 000 €, l'ITP est calculé sur 180 000 €. Consultez-la avant l'offre sur le site du Cadastre.
- Oublier l'AJD dans le neuf. Sur un bien neuf de 300 000 €, l'AJD représente de 2 250 à 4 500 € selon la région, en plus de la TVA.
- Ne pas vérifier les taux réduits. Résidence principale, moins de 35 ans, famille nombreuse, handicap : chaque région a ses propres conditions, qui s'apprécient au jour de la signature. Un non-résident qui achète une résidence secondaire n'y a généralement pas droit.
Et les frais d'agence ?
Aucun barème légal ne fixe la commission d'agence en Espagne. Son montant et la personne qui la paie dépendent du mandat signé avec l'agence ; dans la pratique, elle est souvent incluse dans le prix affiché et réglée par le vendeur, mais ce n'est pas une règle. Demandez-le par écrit avant toute réserve. Le détail figure sur la page commission d'agence immobilière en Espagne.
Et après l'achat : les impôts récurrents
Un non-résident propriétaire paie chaque année la taxe foncière espagnole (IBI), l'impôt des non-résidents déclaré au modèle 210 même sans louer le bien, et éventuellement l'impôt sur la fortune selon la région et la valeur du patrimoine. À la revente s'ajoutent le calcul de la plus-value immobilière et la retenue de 3 % appliquée aux vendeurs non-résidents.
Ce que nos avocats voient le plus souvent sur les frais
Trois écarts reviennent dossier après dossier. D'abord, le budget calculé sur le seul prix d'annonce, sans la valeur de référence du cadastre qui sert de base minimale à l'impôt. Ensuite, la plus-value municipale laissée en suspens parce que le contrat d'arras ne dit pas qui la paie. Enfin, des frais bancaires et de change sous-estimés au moment de réunir les fonds sur un compte espagnol pour émettre le chèque de banque du jour de la signature.
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Questions fréquentes sur les frais d'achat
Peut-on payer moins d'impôt en déclarant un prix inférieur ?
Non, et c'est un risque majeur. L'administration compare le prix déclaré à la valeur de référence du cadastre et redresse la différence avec intérêts et pénalités. La somme versée « au noir » n'est en outre pas déductible du calcul de la plus-value à la revente.
Existe-t-il des taux réduits ?
Oui, dans la plupart des régions : résidence principale, acquéreurs de moins de 35 ans, familles nombreuses, personnes handicapées, zones rurales dépeuplées. Les conditions sont strictes et vérifiées a posteriori ; elles s'apprécient au jour de la signature.
Quand faut-il payer ces frais ?
Le notaire, le registre et la gestoría se règlent au moment de la signature. L'impôt de transmission ou l'AJD se déclare dans le délai fixé par la région du bien (par exemple deux mois en Andalousie), faute de quoi l'inscription au registre est bloquée.
Un non-résident paie-t-il des frais supplémentaires ?
Pas d'impôt d'achat spécifique, mais des coûts pratiques : obtention du NIE, ouverture de compte, parfois procuration notariée et traductions. En revanche, si le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au Trésor espagnol.
Les honoraires d'avocat sont-ils un pourcentage du prix ?
Dans notre réseau, non : les honoraires sont au forfait et annoncés par écrit avant le début de la mission, après un premier échange sur votre dossier.
Un logement neuf acheté à un particulier supporte-t-il la TVA ?
En principe non : la TVA ne s'applique qu'à la première vente par le promoteur. À partir de la deuxième vente, c'est l'ITP de la région qui est dû.
Qui paie les frais du prêt immobilier en Espagne ?
Depuis la loi 5/2019, la banque paie le notaire, le registre et la gestoría liés à l'hypothèque, ainsi que l'impôt sur l'acte de prêt. L'emprunteur paie l'expertise du bien et les copies qu'il demande.
Les frais d'agence s'ajoutent-ils au prix ?
Cela dépend du mandat : aucun barème légal n'existe. La commission est souvent incluse dans le prix affiché et payée par le vendeur, mais il faut le faire confirmer par écrit avant toute réserve.
Pour aller plus loin
- Le guide complet de l'achat en EspagnePour approfondir le point « le guide complet de l'achat en espagne », prolongez ici votre lecture de « Frais d'achat immobilier en Espagne en ».
- Les 8 étapes de l'achat immobilierSuite logique de « Frais d'achat immobilier en Espagne en » : elle sert à approfondir le point « les 8 étapes de l'achat immobilier ».
- Les pièges juridiques les plus fréquentsAprès « Frais d'achat immobilier en Espagne en », cette page vous aide à repérer les risques qui doivent être levés avant tout versement.
- Lire la nota simple avant de verser un acompteSuite logique de « Frais d'achat immobilier en Espagne en » : elle sert à contrôler le propriétaire, les charges et la situation inscrite du bien.
Sources officielles utilisées
Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.
- Agencia Tributaria (AEAT) — impôts des non-résidents, modelo 210, retenue de 3 % à la vente
- Sede Electrónica del Catastro — référence cadastrale, surface et valeur cadastrale d'un bien
- Registradores de España — demande de nota simple et publicité du registre de la propriété
- Consejo General del Notariado — rôle du notaire espagnol, officier public à tarif encadré