Avocat francophone à Roses (Rosas) et Empuriabrava : acheter à une heure de la France

Roses et Empuriabrava sont à moins d'une heure du Perthus. De nombreux Français y achètent une résidence secondaire accessible en voiture, souvent un appartement vue baie ou une maison avec amarre sur les canaux. Ces communes comptent moins de 25 000 habitants : elles ne figurent pas dans la statistique officielle des prix au m² du ministère du Logement, qui ne couvre que les communes plus peuplées. Nous ne publions donc pas de prix inventé ; l'évaluation se fait bien par bien.

Le droit applicable est catalan pour une partie importante des questions : urbanisme, tourisme, logement, et fiscalité régionale de l'achat.

L'acte authentique peut être signé dans une étude notariale de Roses ou, selon les besoins du dossier, à Figueres, pôle juridique de l'Alt Empordà. Avant la signature, l'avocat effectue une vérification des charges et une levée d'hypothèque directement au Registre de la propriété de Roses, afin de confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légitime et que le bien est libre de toute dette non déclarée.

À Empuriabrava, la valeur d'une maison tient largement à son amarre privée. Or le régime juridique des amarres varie : certaines sont inscrites comme partie de la propriété, d'autres relèvent d'une concession ou d'un droit d'usage lié au domaine public. Il faut vérifier au registre et auprès des autorités compétentes ce qui est réellement vendu, la longueur autorisée du bateau et les éventuelles charges.

Le décret-loi catalan 3/2023 a soumis les logements touristiques (HUT) des communes à forte tension de logement à une autorisation compatible avec le plan d'urbanisme ; les licences existantes qui ne s'y conforment pas perdent leur validité à l'issue d'une période transitoire de cinq ans, soit fin 2028. La présence de Roses et des communes voisines sur la liste de la Generalitat est vérifiée à la date de chaque achat.

Un bien vendu « avec licence » doit donc être examiné : numéro HUT, conformité au plan municipal, règles de la copropriété. Une licence peut aujourd'hui valoir beaucoup et demain plus rien.

Chaque secteur de la baie de Roses présente ses propres points de vigilance. À Santa Margarida et dans la marina d'Empuriabrava, la concession des amarres et le titre de propriété liés aux canaux demandent un audit spécifique, car ce régime juridique est souvent mal compris des acheteurs. Sur les hauteurs de Mas Fumats et Puig Rom, l'attention porte sur la légalité des extensions (piscines, terrasses) au regard du plan d'urbanisme municipal et sur la vérification des limites de parcelle. À Canyelles et Almadrava, en bordure immédiate de la mer, la vérification du tracé de démarcation du domaine public maritime (deslinde) s'impose pour écarter tout risque de servitude de protection limitant les droits du propriétaire.

Bien ancien : ITP catalan progressif, de 10 % à 13 % selon les tranches de prix, avec un taux majoré pour les grands détenteurs. Bien neuf : TVA de 10 % et impôt catalan sur les actes. Vendeur non résident : retenue de 3 % par l'acheteur. Après l'achat : IBI et modèle 210 annuel pour un non-résident.

Gérer un héritage en Catalogne suppose de connaître les abattements régionaux propres au droit civil catalan, distincts de ceux appliqués dans le reste de l'Espagne. L'avocat prend en charge la recherche du testament, l'inventaire des biens immobiliers et des comptes bancaires situés à Roses ou à Figueres, puis la liquidation de l'impôt de succession. La déclaration doit être déposée dans un délai de six mois à compter du décès, prorogeable sur demande.

Pour les biens situés en bord de mer, l'avocat vérifie en parallèle que le bien transmis n'est pas concerné par une servitude de la loi sur les côtes, ce qui pourrait limiter toute extension future pour les héritiers.

Au-delà de Roses (centre, Puig Rom, Canyelles, Almadrava), le réseau accompagne les acheteurs à Santa Margarida, Empuriabrava, Cadaqués, Llançà et Figueres, ainsi qu'à Gérone pour les besoins administratifs de la province.