Licence touristique en Espagne : obtenir, vérifier et transmettre

La demande de licence touristique est déposée au nom du propriétaire identifié. Si vous n’avez pas encore votre numéro, commencez par la demande de NIE pour un futur loueur saisonnier.

Commencez par vérifier l'usage autorisé pour le logement auprès de la commune, puis la déclaration ou l'autorisation régionale requise. Contrôlez aussi les statuts et décisions de copropriété avant d'engager une nouvelle activité. Les documents et leur ordre exact dépendent du régime local : il n'existe pas une procédure identique dans toute l'Espagne.

Le volet registre unique du Real Decreto 1312/2024 a été annulé par le Tribunal suprême en mai et juin 2026 : l'obligation de numéro national fondée sur ce dispositif ne doit plus être présentée comme une formalité en vigueur. Cette annulation ne supprime pas les autorisations et inscriptions touristiques régionales ni les règles municipales.

Le Real Decreto 933/2021 prévoit des obligations de registre et de communication des données des voyageurs. Collectez les données exigées sans constituer un dossier excessif de copies de pièces d'identité. Si un voyageur refuse de partir, conservez légalement la réservation, les données collectées et les échanges ; demandez un avis juridique sur la conduite à tenir, sans assimiler automatiquement ce litige à une occupation sans titre.

Andalousie : le Decreto 31/2024 du 29 janvier 2024, en vigueur depuis le 22 février 2024, a modifié le régime des logements à usage touristique ; l'inscription se fait au Registro de Turismo de Andalucía par déclaration responsable. Le Decreto-ley andalou 1/2025 permet en outre aux communes de suspendre les nouvelles inscriptions : Malaga a ainsi suspendu les nouveaux logements touristiques sur tout son territoire depuis le 23 août 2025, pour trois ans au maximum ou jusqu'à la modification de son plan d'urbanisme.

Communauté valencienne : le Decreto-ley 9/2024 du 2 août 2024, validé par les Corts en septembre 2024, exige un rapport municipal de compatibilité urbanistique favorable pour s'inscrire au registre régional, et l'inscription n'est valable que cinq ans, renouvelable par une nouvelle déclaration. Point capital pour l'acheteur : en cas de changement de propriétaire, le nouveau titulaire doit déposer une nouvelle déclaration responsable avec ce rapport municipal, selon les règles en vigueur au jour de l'achat. Un bien vendu « avec licence » peut donc ne plus pouvoir être exploité si la commune refuse le rapport.

Catalogne : le Decret llei 3/2023 soumet les communes de son annexe, dont Barcelone et Castelló d'Empúries, à une licence urbanistique de 5 ans, renouvelable si le plan le permet, avec un maximum de 10 HUT pour cent habitants. Les logements déjà habilités lors de l'entrée en vigueur disposent en principe de cinq ans pour se conformer, soit jusqu'à novembre 2028. La disposition transitoire deuxième permet une unique prolongation de cinq ans maximum, sur demande justifiée déposée dans la fenêtre prévue ; elle n'est pas automatique. Le plan municipal doit permettre les nouvelles licences.

Baléares : le nombre de places touristiques est limité et les nouvelles autorisations font l'objet de restrictions fortes, différentes selon les îles. Tout projet y suppose une vérification préalable auprès du Consell insulaire compétent.

En location touristique, les plateformes, la conciergerie et le ménage se règlent souvent sur place : un compte bancaire ouvert en Espagne pour la location centralise ces flux et simplifie votre comptabilité.

Le tourisme est une compétence des communautés autonomes : chacune fixe ses propres conditions, sa procédure et ses contrôles. La Catalogne délivre un numéro HUT et plafonne les licences dans de nombreuses communes ; Barcelone a annoncé l'extinction de ses licences de logement touristique à l'horizon 2028. La Communauté valencienne impose une compatibilité urbanistique délivrée par la mairie avant l'inscription au registre régional, et plusieurs communes de la Costa Blanca ont gelé les nouvelles autorisations. L'Andalousie fonctionne par déclaration responsable au registre du tourisme, avec des exigences techniques précises, et Malaga a suspendu les nouveaux logements touristiques sur toute la commune depuis août 2025. Les Baléares appliquent un système de places touristiques limitées et très coûteuses.

Toute information générale sur « la licence touristique espagnole » est donc nécessairement approximative : seules comptent la région, la commune et parfois le quartier exact du bien.

Dans les immeubles soumis à la loi nationale sur la propriété horizontale, les articles 7.3 et 17.12 imposent depuis le 3 avril 2025 une autorisation expresse préalable pour une nouvelle activité touristique, approuvée par trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts. Le texte prévoit une exception pour les activités antérieures répondant aux conditions légales. En Catalogne, la copropriété relève du droit civil catalan : ne transposez pas automatiquement cette majorité nationale ; faites contrôler le régime, les statuts et les décisions applicables à l'immeuble.

Avant d'acheter pour louer, il faut donc lire le règlement de copropriété, les statuts et les procès-verbaux des dernières assemblées générales. C'est une vérification que ni l'agence, ni le notaire ne font spontanément à votre place.

Le volet registre unique du Real Decreto 1312/2024 a été annulé par le Tribunal suprême en mai et juin 2026 : l'obligation de numéro national fondée sur ce dispositif ne doit plus être présentée comme une formalité en vigueur. Cette annulation ne supprime pas les autorisations et inscriptions touristiques régionales ni les règles municipales.

Le BOE consolidé mentionne les arrêts du 19 mai et du 1er juin 2026 et l'annulation des références au registre unique. Cette décision ne doit pas être confondue avec la suppression de toute règle de publication ou de transmission de données : vérifiez les dispositions subsistantes, les règles européennes et toute nouvelle mesure applicable au jour de l'exploitation. Une inscription touristique régionale n'autorise pas un usage interdit par la commune ou la copropriété.

Les conditions techniques relèvent de chaque réglementation régionale : capacité, équipements et sécurité doivent être vérifiés pour la catégorie exacte de logement. N'appliquez pas une liste nationale unique d'équipements ni une même obligation de cédula partout en Espagne.

Transformer un local commercial suppose de vérifier que le plan autorise l'usage envisagé, les travaux nécessaires et le titre d'occupation ou d'habitabilité applicable. La cédula n'est pas exigée sous le même nom ni selon les mêmes modalités dans toutes les régions. Un local décrit comme « loft » dans une annonce n'est pas nécessairement autorisé comme logement touristique.

La transmissibilité de l'autorisation dépend de la région et parfois de la commune. Dans certains cas elle suit le logement et un simple changement de titulaire suffit ; dans d'autres, elle s'éteint à la vente. Une licence non utilisée pendant une certaine durée peut également être révoquée.

Si le prix inclut une prime pour la licence, demandez de la justifier et vérifiez le droit de continuer l'activité avant de la payer. Le contrat d'arras peut prévoir une condition adaptée à la confirmation administrative de la validité du titre et des formalités du changement de titulaire. Nous ne disposons pas de statistique officielle permettant de classer ce litige parmi les plus fréquents.

Beaucoup d'acheteurs pensent que si un immeuble voisin pratique la location touristique, le leur le peut aussi. En réalité, le plan général d'urbanisme de la commune définit l'usage autorisé bien par bien, parfois étage par étage : certaines villes ne permettent la location touristique qu'au rez-de-chaussée ou aux premiers niveaux d'un immeuble. Le certificat de compatibilité urbanistique délivré par la mairie est le seul document qui confirme que l'usage touristique est autorisé pour le logement précis concerné, et il doit être vérifié avant toute demande de licence.

Les amendes pour location touristique sans titre sont fixées par les régions et peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros pour les infractions qualifiées de graves ou très graves, avec fermeture de l'activité. Les contrôles s'appuient désormais sur les données transmises par les plateformes et sur les registres de voyageurs.

Des recours civils peuvent également être envisagés, selon les faits et le droit applicable, par la copropriété ou par un acheteur trompé. Aucun classement officiel des contentieux ne permet ici d'affirmer qu'il s'agit de la première source de litiges des investisseurs étrangers.

Exploiter un logement en location touristique engage la responsabilité civile du propriétaire en cas d'accident survenu pendant le séjour d'un locataire (incendie, chute, dégât des eaux). Une assurance habitation classique ne couvre pas nécessairement ce risque si l'usage touristique n'y est pas explicitement déclaré : il convient de vérifier auprès de l'assureur qu'une garantie adaptée à la location de courte durée est bien souscrite.

La plupart des mauvaises surprises viennent d'un ordre inversé : l'acheteur signe un contrat d'arras, verse dix pour cent du prix, puis découvre que la commune refuse le rapport d'urbanisme ou que l'immeuble n'autorise pas la nouvelle activité. Pour un projet de location saisonnière, la vérification administrative doit précéder l'engagement financier, et non le suivre. Avant même la première offre, demandez au vendeur ou à l'agence le numéro d'inscription régional, l'adresse et la référence cadastrale déclarées, puis comparez-les avec la nota simple du Registre de la propriété.

Entre l'offre et les arras, faites interroger la mairie sur l'usage autorisé pour ce logement précis et lire les statuts ainsi que les procès-verbaux de copropriété des dernières années. C'est à ce stade qu'une condition suspensive peut encore être négociée, en la rédigeant de façon précise : quel document, délivré par quelle administration, dans quel délai, et avec quelle conséquence sur l'acompte en cas de refus. Une formule vague du type « sous réserve de la licence » protège mal l'acheteur.

Entre les arras et l'acte notarié, préparez le changement de titulaire ou la nouvelle déclaration exigée par la région, l'assurance adaptée à la location de courte durée et l'organisation du registre des voyageurs. Après la signature, déposez sans attendre les formalités prévues : dans la Communauté valencienne, par exemple, le nouveau propriétaire doit faire sa propre déclaration selon les règles en vigueur au moment de l'achat, ce qui peut avoir changé depuis l'inscription du vendeur.

Première erreur : raisonner comme en France, où la location meublée de courte durée relève surtout de déclarations en mairie. En Espagne, trois niveaux se superposent — commune, communauté autonome, copropriété — et l'accord d'un seul ne vaut pas accord des deux autres. Deuxième erreur : se fier à l'annonce d'une plateforme ou au fait que le vendeur louait déjà. Une activité exercée n'est pas forcément une activité autorisée, et une inscription ancienne peut ne pas survivre à la vente.

Troisième erreur : calculer la rentabilité sur la base d'une licence que l'on n'a pas encore. Si le bien n'est rentable qu'en location touristique, le projet entier dépend d'une décision administrative ; prévoyez un scénario de repli en location longue durée, dont le rendement est souvent plus faible. Quatrième erreur : payer une prime « avec licence » sans pouvoir la justifier. Le prix d'un logement doit d'abord se comparer à celui des biens similaires de la commune, et la valeur d'une autorisation temporaire, révocable ou non transmissible reste par nature incertaine.

Dernière erreur : considérer qu'un sujet réglé lors de l'achat l'est pour toujours. Les règles touristiques évoluent vite — l'annulation partielle du registre unique national en 2026 et la suspension décidée à Malaga en 2025 le montrent — et il est prudent de refaire le point avant chaque renouvellement, chaque saison importante et toute revente.

Un propriétaire non résident déclare ses loyers en Espagne via le modèle 210. Les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège peuvent déduire les charges liées à la location et sont imposés au taux applicable à cette catégorie de contribuables, plus favorable que celui appliqué aux résidents hors Union. Les revenus doivent ensuite être déclarés en France, la convention franco-espagnole réglant la double imposition.

La location touristique peut par ailleurs être soumise à des obligations propres : taxe de séjour dans certaines régions, registre des voyageurs auprès des autorités, parfois TVA lorsque des services de type hôtelier sont fournis. Chaque cas se vérifie individuellement.