Licence touristique en Espagne : obtenir, vérifier et transmettre

Le tourisme est une compétence des communautés autonomes : chacune fixe ses propres conditions, sa procédure et ses contrôles. La Catalogne délivre un numéro HUT et plafonne les licences dans de nombreuses communes ; Barcelone a annoncé l'extinction de ses licences de logement touristique à l'horizon 2028. La Communauté valencienne impose une compatibilité urbanistique délivrée par la mairie avant l'inscription au registre régional, et plusieurs communes de la Costa Blanca ont gelé les nouvelles autorisations. L'Andalousie fonctionne par déclaration responsable au registre du tourisme, avec des exigences techniques précises, et Malaga a suspendu de nouvelles inscriptions dans de nombreux quartiers. Les Baléares appliquent un système de places touristiques limitées et très coûteuses.

Toute information générale sur « la licence touristique espagnole » est donc nécessairement approximative : seules comptent la région, la commune et parfois le quartier exact du bien.

La loi espagnole sur la propriété horizontale permet à une communauté de propriétaires de limiter ou d'interdire l'activité de location touristique dans l'immeuble par un vote qualifié, sous les conditions prévues par la loi et sa jurisprudence. Une décision antérieure à votre achat s'impose à vous si elle a été régulièrement adoptée et, le cas échéant, inscrite au registre de la propriété.

Avant d'acheter pour louer, il faut donc lire le règlement de copropriété, les statuts et les procès-verbaux des dernières assemblées générales. C'est une vérification que ni l'agence, ni le notaire ne font spontanément à votre place.

Depuis 2025, un guichet unique relie le registre de la propriété aux plateformes de location de courte durée : chaque logement proposé doit disposer d'un numéro d'enregistrement, obtenu auprès du registre, et ce numéro doit figurer dans l'annonce. Les plateformes ont l'obligation de retirer les annonces non conformes.

Ce numéro ne remplace pas l'autorisation régionale : il s'y ajoute. Un logement peut avoir une licence régionale valide et ne pas être commercialisable faute de numéro d'enregistrement, et inversement.

Au-delà de l'autorisation administrative, l'obtention du numéro d'enregistrement suppose que le logement respecte des normes de confort et de sécurité fixées par chaque région : surface minimale, équipements de chauffage et de climatisation, trousse de secours, extincteur et affichage d'un plan d'évacuation. Ces critères varient d'une communauté autonome à l'autre et doivent être vérifiés pour le bien précis visé.

Transformer un local commercial en logement touristique est une stratégie parfois envisagée, mais elle suppose d'abord un changement d'usage régulier et l'obtention d'une nouvelle cédule d'habitabilité après travaux. Sans ce document, la demande de licence touristique est rejetée par la mairie.

La transmissibilité de l'autorisation dépend de la région et parfois de la commune. Dans certains cas elle suit le logement et un simple changement de titulaire suffit ; dans d'autres, elle s'éteint à la vente. Une licence non utilisée pendant une certaine durée peut également être révoquée.

Le prix demandé pour un bien « avec licence » intègre souvent une prime importante. Si la licence tombe après l'achat, vous avez payé cette prime pour rien : c'est l'un des litiges les plus fréquents sur la côte. Un contrat d'arras bien rédigé subordonne la vente à la confirmation écrite, par l'administration compétente, que la licence existe, est valide et sera transférée.

Beaucoup d'acheteurs pensent que si un immeuble voisin pratique la location touristique, le leur le peut aussi. En réalité, le plan général d'urbanisme de la commune définit l'usage autorisé bien par bien, parfois étage par étage : certaines villes ne permettent la location touristique qu'au rez-de-chaussée ou aux premiers niveaux d'un immeuble. Le certificat de compatibilité urbanistique délivré par la mairie est le seul document qui confirme que l'usage touristique est autorisé pour le logement précis concerné, et il doit être vérifié avant toute demande de licence.

Les amendes pour location touristique sans titre sont fixées par les régions et peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros pour les infractions qualifiées de graves ou très graves, avec fermeture de l'activité. Les contrôles s'appuient désormais sur les données transmises par les plateformes et sur les registres de voyageurs.

S'y ajoutent les conséquences civiles : une copropriété peut faire cesser l'activité en justice, et un acheteur trompé peut agir contre son vendeur. Le sujet n'est plus marginal : il s'agit aujourd'hui de la première source de contentieux pour les acheteurs étrangers orientés vers l'investissement locatif.

Exploiter un logement en location touristique engage la responsabilité civile du propriétaire en cas d'accident survenu pendant le séjour d'un locataire (incendie, chute, dégât des eaux). Une assurance habitation classique ne couvre pas nécessairement ce risque si l'usage touristique n'y est pas explicitement déclaré : il convient de vérifier auprès de l'assureur qu'une garantie adaptée à la location de courte durée est bien souscrite.

Un propriétaire non résident déclare ses loyers en Espagne via le modèle 210. Les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège peuvent déduire les charges liées à la location et sont imposés au taux applicable à cette catégorie de contribuables, plus favorable que celui appliqué aux résidents hors Union. Les revenus doivent ensuite être déclarés en France, la convention franco-espagnole réglant la double imposition.

La location touristique peut par ailleurs être soumise à des obligations propres : taxe de séjour dans certaines régions, registre des voyageurs auprès des autorités, parfois TVA lorsque des services de type hôtelier sont fournis. Chaque cas se vérifie individuellement.