Retenue de 3 % à la vente en Espagne : comment la récupérer quand on est non-résident

L'administration espagnole ne peut pas facilement réclamer l'impôt de plus-value à un vendeur reparti vivre à l'étranger. La loi charge donc l'acheteur de retenir 3 % du prix et de les verser lui-même au Trésor (article 25.2 de la loi sur l'impôt des non-résidents). Si l'acheteur ne le fait pas, le logement reste affecté au paiement de cette somme : c'est pourquoi le notaire et l'avocat de l'acheteur y veillent toujours.

La retenue s'applique dès que le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, quelle que soit sa nationalité et même s'il vend à perte. Un vendeur français résident en Espagne n'y est pas soumis s'il justifie sa résidence fiscale espagnole.

Le prix est payé en deux parties : 97 % au vendeur, 3 % conservés par l'acheteur, souvent sous forme d'un chèque de banque ou d'un virement destiné au Trésor. L'acheteur dépose le modelo 211 et paie la retenue dans le mois qui suit la date de la vente, puis remet au vendeur l'exemplaire qui lui revient. Gardez précieusement ce justificatif : c'est la preuve dont vous aurez besoin pour récupérer la somme.

Si le bien appartient à plusieurs vendeurs non-résidents, la retenue est calculée sur la part de chacun et chaque vendeur fait sa propre déclaration. Deux époux non-résidents copropriétaires peuvent toutefois déposer une déclaration unique, selon l'Agence fiscale.

Le vendeur déclare sa plus-value avec le modelo 210 dans un délai de trois mois qui commence à la fin du mois accordé à l'acheteur pour le modelo 211. Pour une vente signée le 15 février, l'acheteur a jusqu'au 15 mars, et le vendeur jusqu'au 15 juin. Cette déclaration est obligatoire quel que soit le résultat : impôt à payer, impôt nul ou remboursement.

Ne pas déclarer, c'est laisser les 3 % au Trésor, même en cas de perte. Et si l'impôt réel dépasse la retenue, l'administration réclamera le solde avec majorations.

Pour un non-résident, la plus-value est imposée au taux de 19 % (article 25.1.f de la loi IRNR). Elle se calcule sur la différence entre le prix de vente diminué des frais supportés par le vendeur (agence, plusvalía municipale, certificat énergétique) et le prix d'achat majoré des frais et impôts payés à l'achat (notaire, registre, ITP ou TVA) et des travaux d'amélioration justifiés par facture. Si le bien a été loué, l'amortissement déduit des revenus locatifs réduit le prix d'achat retenu.

Exemple illustratif : vente 200 000 €, retenue 6 000 €. Frais de vente 8 000 €, prix d'achat frais compris 170 000 €. Plus-value 22 000 €, impôt 4 180 €. Le vendeur demande le remboursement de 1 820 €. Si la plus-value avait été de 50 000 €, l'impôt de 9 500 € aurait exigé un complément de 3 500 €.

Le remboursement donne souvent lieu à une demande de justificatifs. Préparez-les avant de déposer la déclaration : l'acte d'achat et l'acte de vente, la preuve du paiement de l'ITP ou de la TVA à l'achat, les factures du notaire et du registre, la facture de l'agence à la vente, le justificatif de la plusvalía municipale, les factures de travaux d'amélioration (pas d'entretien) au nom du vendeur, l'exemplaire du modelo 211, et un certificat de résidence fiscale française.

Un compte bancaire au nom du vendeur est nécessaire pour recevoir le remboursement ; un compte dans un pays de la zone SEPA est accepté selon les conditions de l'Agence fiscale. Les factures sans TVA ou payées en espèces sont souvent écartées.

L'Agence fiscale dispose de six mois à compter de la fin du délai de dépôt du modelo 210 pour rembourser. Si elle dépasse ce délai sans que le retard vous soit imputable, elle doit des intérêts de retard sans que vous ayez à les demander. En pratique, une demande de justificatifs suspend souvent le traitement : répondre vite et complètement est le meilleur moyen d'accélérer.

Aucun délai moyen fiable n'est publié par l'administration ; méfiez-vous des promesses de remboursement « en quelques semaines ».

La retenue de 3 % ne couvre que l'impôt d'État. La plusvalía municipale est un autre impôt, dû par le vendeur à la mairie dans les trente jours ouvrables qui suivent la vente. Elle n'est pas due si le terrain n'a pas pris de valeur, à condition de le démontrer avec les deux actes. Son montant est déductible du prix de vente pour calculer la plus-value d'État.

La plupart des remboursements perdus ou retardés tiennent à quelques erreurs simples. La première est d'attendre : le délai du modelo 210 court dès la vente, et l'acheteur ne vous préviendra pas. La deuxième est de ne pas récupérer l'exemplaire du modelo 211, sans lequel il est difficile de prouver le versement. La troisième est de déclarer des dépenses d'entretien comme des travaux d'amélioration ; elles sont refusées et peuvent entraîner un redressement.

Lorsque le bien vient d'une succession, le prix d'acquisition à retenir est en principe la valeur déclarée dans la succession espagnole, majorée de l'impôt de succession payé : sans succession régularisée en Espagne, la vente elle-même est bloquée. Lorsque plusieurs héritiers vendent ensemble, chacun dépose son propre modelo 210 sur sa part.

Le secrétariat étudie votre vente (date, prix, acte d'achat, factures), puis Maître Huertas, avocat du réseau pour la fiscalité espagnole, vous adresse une proposition d'honoraires écrite. Il calcule la plus-value, sélectionne les factures recevables, dépose le modelo 210, répond aux demandes de justificatifs et suit le remboursement jusqu'au paiement des intérêts éventuels.