Avocate francophone à Malaga : acheter sur la Costa del Sol en sécurité

La double inscription de Maître Galepides, à Malaga et à Paris, répond à une réalité fréquente des acheteurs français : un achat en Andalousie a presque toujours des conséquences de l'autre côté des Pyrénées. Financement contracté en France, déclaration des revenus locatifs, régime matrimonial, préparation de la succession : les deux droits se rencontrent dans le même dossier.

Elle travaille directement dans les deux langues et peut expliquer, sur chaque point, ce que prévoit le droit espagnol et ce que cela implique pour un résident fiscal français. L'inscription de tout avocat espagnol peut être vérifiée sur le recensement officiel du Consejo General de la Abogacía Española, et celle d'un avocat parisien sur l'annuaire du barreau de Paris.

Maître Galepides accompagne les dossiers de Malaga dans le cadre du réseau d'avocats francophones Espagne Support ; sa présentation d'ensemble situe son intervention en Andalousie et à Madrid.

De Nerja à Manilva, la Costa del Sol mêle appartements de centre-ville à Malaga, résidences en copropriété avec services, villas sur les collines de Marbella, Benahavís ou Mijas, et programmes neufs à Estepona. Le marché est très international, et une part importante des biens a déjà changé plusieurs fois de mains entre propriétaires étrangers.

Ces caractéristiques créent des risques précis : annexes ou agrandissements jamais légalisés, urbanisations dont les parties communes n'ont pas été réceptionnées par la commune, copropriétés complexes avec des charges élevées et des sous-communautés, et biens loués en meublé touristique dont la licence ne se transmet pas toujours dans les conditions espérées.

L'Andalousie s'est dotée en 2021 d'une loi d'urbanisme (LISTA) qui a réorganisé le traitement des constructions édifiées sans licence. Lorsque l'administration ne peut plus ordonner leur démolition, ces biens peuvent faire l'objet d'une déclaration d'assimilation à la situation « hors aménagement » (AFO). Cette déclaration permet d'inscrire la construction et de raccorder les réseaux, mais elle limite les travaux futurs.

Pour un acheteur, la différence entre un bien pleinement légal, un bien en AFO et un bien encore exposé à une procédure est considérable, en valeur comme en revente ou en financement. L'avocate obtient les informations auprès de la mairie et du registre, puis indique clairement dans quelle catégorie se trouve le bien.

Marbella présente en outre un historique particulier : le plan d'urbanisme de 1986 et les licences accordées sous les révisions ultérieures annulées ont laissé des situations qu'il faut examiner au cas par cas.

Avant la signature du contrat d'arras, ou comme conditions de ce contrat :

L'Andalousie applique un taux unique d'ITP de 7 % sur l'achat d'un bien ancien. Un bien neuf acheté au promoteur supporte la TVA de 10 % et l'impôt sur les actes juridiques documentés, dont le taux général régional est de 1,2 %. Les frais de notaire suivent le tarif réglementé de l'État ; le registre facture l'inscription selon son propre barème.

Si le vendeur est non résident, l'acheteur retient 3 % du prix et le reverse au Trésor espagnol. Sur la Costa del Sol, où de nombreux vendeurs sont britanniques, scandinaves ou français non résidents, cette retenue est courante et doit être prévue dès l'offre.

Après l'achat, le propriétaire non résident déclare chaque année le modèle 210. S'il loue, les revenus sont déclarés en Espagne et, pour un résident fiscal français, également en France avec application de la convention fiscale franco-espagnole. C'est l'un des points où la double compétence de l'avocate est la plus utile.

La location touristique est encadrée par la réglementation andalouse et par les communes, qui peuvent restreindre les nouvelles inscriptions dans certains quartiers. Malaga a ainsi limité l'ouverture de nouveaux logements touristiques dans une grande partie de la ville ; d'autres communes étudient ou appliquent des mesures comparables. Le règlement de copropriété peut aussi interdire l'activité.

Avant d'acheter un bien présenté comme « rentable », l'avocate vérifie donc la licence existante, sa transmissibilité, les règles municipales et les statuts de la copropriété. La rentabilité annoncée par un vendeur n'a de valeur que si le cadre juridique la permet.

Un bien situé en Andalousie et détenu par un résident français relève, pour la loi applicable à la succession, du règlement européen de 2012 : c'est en principe la loi de la dernière résidence habituelle qui s'applique, sauf choix de la loi nationale par testament. Sur le plan fiscal, l'Espagne et la France peuvent chacune taxer, sans convention bilatérale sur les successions.

Un testament espagnol limité aux biens situés en Espagne, rédigé en cohérence avec les dispositions prises en France, simplifie souvent le règlement futur. L'avocate peut en discuter dès l'achat, au moment où le mode d'acquisition (seul, en couple, en indivision ou via une société) est choisi.