Avocate francophone à Marbella : villas, urbanisme et succession

Marbella a un passé urbanistique unique en Espagne. Pendant les années 1990 et 2000, la municipalité a délivré des milliers de licences contraires au plan général de 1986. Les révisions de plan adoptées ensuite pour légaliser la situation ont été annulées par les tribunaux, si bien que la ville s'appuie encore largement sur le plan de 1986, complété par des régularisations ponctuelles.

Pour l'acheteur, cela signifie qu'un bien construit ou agrandi durant cette période doit être examiné individuellement : licence d'origine, éventuelle procédure judiciaire, possibilité de régularisation ou de déclaration d'assimilation à la situation « hors aménagement » (AFO) prévue par la loi andalouse LISTA. Un bien inscrit au registre et payant l'IBI n'est pas pour autant conforme.

Pour un projet à Marbella ou ailleurs en Andalousie, retrouvez le secteur de Maître Galepides dans notre présentation des avocats francophones par région espagnole avant de prendre contact.

Sur une villa de la Golden Mile, de Nueva Andalucía, de La Zagaleta ou de Sierra Blanca, la valeur tient souvent à des éléments ajoutés après la construction : sous-sol aménagé, pool house, terrasse couverte, extension. L'audit consiste à rapprocher ces éléments de la licence, du cadastre et du registre.

Au-delà de l'achat, le réseau intervient aussi sur le partage d'un bien immobilier consécutif à un divorce ou à la dissolution d'une indivision : liquidation du patrimoine commun, restructuration des titres de propriété et attention portée aux conséquences fiscales du partage. Il traite également les procédures visant à faire valoir les droits d'un propriétaire non-résident confronté à une occupation sans titre de son bien, par la voie de l'expulsion civile prévue par le droit espagnol (desahucio).

Un autre volet concerne la régularisation foncière et cadastrale : correction d'erreurs de surface, inscription d'extensions déjà construites, ou traitement de servitudes non déclarées au registre. Ces démarches sont fréquentes sur des villas anciennes dont les annexes n'ont jamais été formalisées.

À ce niveau de prix, la question de la structure de détention revient souvent : achat en nom propre, en indivision, par une société espagnole ou étrangère. Chaque solution a des conséquences sur l'impôt annuel des non-résidents, sur l'impôt sur la fortune ou l'impôt de solidarité des grandes fortunes, sur la revente et sur la transmission.

Le rachat des parts d'une société détenant une villa peut aussi, dans certains cas, être traité fiscalement comme un achat immobilier. Maître Galepides analyse ces options au regard du droit espagnol et, grâce à son inscription parisienne, de leurs effets pour un résident français.

L'ITP andalou est de 7 % pour un bien ancien, quel que soit le prix. Un bien neuf supporte la TVA de 10 % et l'impôt sur les actes juridiques documentés régional. Frais de notaire au tarif réglementé et inscription au registre s'y ajoutent.

Les vendeurs sont très souvent non résidents : l'acheteur retient alors 3 % du prix pour le Trésor espagnol. Le propriétaire non résident déclare chaque année le modèle 210 ; au-delà de certains seuils de patrimoine, l'impôt sur la fortune et l'impôt temporaire de solidarité peuvent aussi concerner des non-résidents propriétaires en Espagne.

Pour les décès survenus depuis le 1er janvier 2022, la loi andalouse 5/2021 sur les impôts cédés accorde à chaque héritier des groupes I et II (descendants, conjoint, ascendants) une réduction de 1 000 000 € sur la base imposable de l'impôt sur les successions (source : Junta de Andalucía, page « Beneficios fiscales en el impuesto sobre sucesiones »). La villa n'étant qu'exceptionnellement la résidence habituelle d'un non-résident, la réduction de 99 % propre à la résidence habituelle ne s'applique en général pas. Ces avantages ne dispensent ni de la déclaration en France ni du calcul de la plus-value municipale.

Pour la loi civile applicable, le règlement européen de 2012 retient la dernière résidence habituelle, sauf choix de la loi nationale par testament. Un testament espagnol portant sur les biens situés en Espagne, cohérent avec les dispositions françaises, facilite le règlement. Maître Galepides peut le préparer dès l'achat.

Lors d'une succession, la plus-value municipale (impôt sur l'incrément de valeur des terrains urbains) doit être déclarée dans un délai de six mois à compter du décès, prorogeable à un an sur demande déposée avant son expiration ; ce délai est plus long que celui de 30 jours applicable aux ventes entre vifs. Anticiper cette échéance évite les majorations de retard pendant le règlement, souvent plus long, d'une succession internationale.

La location saisonnière de villas est répandue à Marbella. Elle suppose l'inscription du logement au registre touristique andalou, le respect des normes d'équipement et des règles municipales. La reprise d'une activité existante doit être vérifiée : licence, déclarations fiscales du vendeur, contrats en cours.

Sur une villa ancienne de la Golden Mile ou de Sierra Blanca, l'audit révèle parfois des annexes construites après l'achat initial - sous-sol, pool house, extension - jamais inscrites au registre ; la régularisation ou la négociation du prix en tient alors compte. Dans une copropriété, les statuts peuvent restreindre ou interdire la location touristique de courte durée : une telle clause, découverte après la réservation, doit être vérifiée avant tout engagement, car elle peut remettre en cause la rentabilité attendue du projet.

Pour les successions portant sur des biens situés à La Zagaleta, Benahavís ou ailleurs sur la côte, la coordination des documents étrangers (certificat de dernières volontés, testament) avec l'acte notarié espagnol reste l'étape la plus longue du dossier.