Dettes transférées au nouveau propriétaire en Espagne : ce que vous risquez vraiment

En droit espagnol, la plupart des dettes sont personnelles : elles restent attachées à la personne qui les a contractées. Un crédit à la consommation du vendeur ou ses impôts sur le revenu ne vous concernent pas. Mais la loi prévoit plusieurs exceptions, appelées « affections réelles » (afección real) : le bien lui-même garantit le paiement de certaines sommes, quel que soit son propriétaire du moment.

Concrètement, cela signifie que le créancier (la copropriété, la mairie, l'administration fiscale, la banque) peut se retourner contre le logement après la vente. Vous n'êtes pas débiteur à titre personnel, mais si vous ne payez pas, le bien peut être saisi et vendu aux enchères pour couvrir la dette. En pratique, l'acheteur paie, puis tente de se faire rembourser par le vendeur, ce qui est long et souvent illusoire lorsque celui-ci vit à l'étranger.

Le notaire espagnol ne vous protège que partiellement. Il consulte le Registre de la Propriété et demande certains justificatifs, mais il n'a pas vocation à enquêter sur chaque dette. C'est à l'acheteur, ou à son avocat, de réunir les preuves avant de s'engager, et surtout avant de verser les arrhes du contrat d'arras.

Le document qui permet de vérifier les charges attachées à un bien s'obtient auprès du Registro de la Propiedad compétent, directement en ligne, par courrier ou au guichet. Il faut indiquer la référence cadastrale ou l'adresse exacte du logement, ainsi que l'identité du demandeur, et régler les frais de délivrance, qui varient selon le registre et restent d'un montant modeste.

La nota simple obtenue de cette façon renseigne sur l'identité du propriétaire inscrit, la description du bien et les charges, hypothèques ou saisies en cours. Elle ne garantit cependant pas à elle seule l'absence de toute dette : les charges de copropriété ou certaines dettes fiscales récentes peuvent ne pas encore y figurer. C'est pourquoi elle doit être complétée par le certificat de la copropriété et par un justificatif d'IBI avant de s'engager.

C'est la dette la plus fréquente dans les résidences de la Costa Blanca, de la Costa del Sol ou de la Costa Brava, où beaucoup de propriétaires étrangers cessent de payer leurs charges plusieurs années avant de vendre. L'article 9 de la loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) prévoit que le logement reste affecté au paiement des charges dues pour l'année de la vente et les trois années civiles antérieures. Au-delà, la copropriété ne peut plus se retourner contre l'acheteur.

Pour l'éviter, la loi impose au vendeur de déclarer dans l'acte qu'il est à jour, ou d'indiquer ce qu'il doit, et de remettre un certificat délivré par le secrétaire-administrateur de la copropriété, visé par le président. Sans ce certificat, le notaire ne peut pas signer, sauf si l'acheteur y renonce expressément. Ne renoncez jamais à ce document : c'est la seule preuve opposable à la copropriété.

Attention aux appels de fonds exceptionnels (derramas). Des travaux votés avant la vente mais payables après (ravalement, ascenseur, mise aux normes de la piscine) posent la question de savoir qui paie. La réponse dépend de la date d'exigibilité et de ce que prévoit le contrat. Demandez les procès-verbaux des dernières assemblées générales et faites préciser noir sur blanc dans les arras que les travaux votés avant la signature restent à la charge du vendeur.

L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est l'équivalent de la taxe foncière française. Il est dû par la personne propriétaire au 1er janvier, pour toute l'année. La loi sur les finances locales prévoit que le bien est affecté au paiement de l'IBI impayé : la mairie peut donc réclamer au nouveau propriétaire les années que le vendeur n'a pas réglées, dans la limite de la prescription fiscale, en principe quatre ans.

La vérification est simple : demandez le dernier avis d'IBI et la preuve de son paiement, ou mieux, un certificat de situation délivré par l'organisme de recouvrement de la province (SUMA à Alicante, Patronato de Recaudación à Malaga, ORGT à Barcelone, par exemple). Profitez-en pour contrôler la valeur cadastrale, qui sert au calcul de vos futurs impôts de non-résident.

L'année de la vente, l'IBI de l'année entière est légalement dû par le vendeur, propriétaire au 1er janvier. L'usage courant consiste toutefois à le répartir au prorata des jours de détention, et une décision du Tribunal Supremo admet ce partage lorsqu'il est prévu au contrat. Si vous ne voulez pas le payer, écrivez-le clairement. La taxe d'ordures ménagères (basuras), selon les communes, suit une logique comparable.

Une hypothèque est un droit réel : elle grève le bien et non la personne. Si le vendeur vend sans rembourser son prêt, la banque conserve sa garantie sur le logement et peut le faire saisir entre vos mains. C'est pourquoi la mention d'une hypothèque sur la Nota Simple n'est pas bloquante en soi, à condition que son remboursement soit organisé le jour de l'acte.

En pratique, le notaire obtient de la banque un certificat de solde restant dû. Une partie du prix est remise directement à la banque, par chèque de banque, au moment de la signature. Reste une étape que beaucoup oublient : la radiation (cancelación) de l'hypothèque au Registre, qui nécessite un acte séparé. Tant qu'elle n'est pas faite, la charge apparaît toujours et vous empêchera de revendre ou d'emprunter. Faites prévoir qui la réalise et qui en paie les frais, généralement le vendeur.

Les saisies (anotaciones preventivas de embargo) sont plus délicates, car elles peuvent émaner de l'administration fiscale, de la sécurité sociale ou d'un créancier privé. Une saisie inscrite est opposable à l'acheteur. Elle doit être levée, avec un document officiel du créancier, avant la signature ou au plus tard dans l'acte, le montant étant payé sur le prix.

Lorsque le vendeur n'est pas fiscalement résident en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser au Trésor espagnol (Agencia Tributaria) au moyen du formulaire modèle 211, dans le mois qui suit la signature. Cette somme constitue un acompte sur l'impôt de plus-value du vendeur.

Si l'acheteur oublie de la retenir ou de la verser, le bien reste affecté au paiement de cette somme. L'administration peut alors la réclamer au nouveau propriétaire, avec intérêts et pénalités. Le notaire mentionne en principe la retenue dans l'acte, mais c'est bien à l'acheteur, ou à la personne qu'il mandate, de déposer le modèle 211 dans les délais.

La même logique s'applique à la plus-value municipale (plusvalía municipal, IIVTNU). Elle est due par le vendeur, mais si celui-ci est non-résident, la loi fait de l'acheteur le redevable substitut. Il est donc d'usage de retenir sur le prix le montant estimé de cette taxe pour la payer à la place du vendeur.

Les factures impayées d'eau, d'électricité, de gaz ou d'internet sont des dettes du titulaire du contrat, pas du logement. Le fournisseur ne peut pas légalement vous les imputer. Dans les faits, il arrive pourtant qu'un compteur ait été coupé pour impayé et que la remise en service impose des frais de raccordement ou de nouveaux contrôles de l'installation, surtout si le logement est inoccupé depuis longtemps.

Demandez les dernières factures acquittées de chaque service, relevez les compteurs le jour des clés et faites le changement de titulaire immédiatement. Dans certaines communes, le service de l'eau est géré par la mairie ou une entreprise municipale : un impayé ancien peut alors compliquer la reprise du contrat. Mieux vaut le savoir avant de signer que le découvrir en arrivant pour les vacances.

Une véranda fermée sans permis, une piscine non déclarée, une maison de campagne agrandie sur terrain non constructible : les obligations liées à l'urbanisme suivent le bien. Une amende, une obligation de mise en conformité ou, dans les cas graves, un ordre de démolition peut être exécuté contre le nouveau propriétaire, même s'il n'a rien construit.

Ces risques n'apparaissent pas toujours sur la Nota Simple. Il faut comparer la surface inscrite au Registre, celle du cadastre et la réalité du terrain, puis interroger le service d'urbanisme de la mairie sur l'existence d'un dossier d'infraction ou d'une procédure en cours. C'est l'un des contrôles que réalise l'avocat de l'acheteur, particulièrement sur les maisons rurales de la Costa Blanca ou d'Andalousie.

Les vérifications doivent intervenir à deux moments : avant de signer les arras, pour décider de s'engager ou non, puis quelques jours avant l'acte notarié, pour s'assurer que rien n'a changé entre-temps. Une saisie peut être inscrite en quelques semaines.