Avocat en Espagne : le réseau d'avocats francophones par région (Catalogne, Valence, Andalousie, Madrid)

Le notaire espagnol lit l'acte en espagnol et vérifie sa légalité, mais il ne défend aucune des parties et n'enquête pas sur l'urbanisme, les travaux non déclarés ou les dettes de copropriété au-delà de ce qu'on lui présente. L'agence est rémunérée par la vente. L'avocat est le seul intervenant qui travaille uniquement pour vous.

Parler français ne sert pas qu'au confort : les pièges se cachent dans les nuances. « Arras penitenciales » n'a pas les mêmes effets qu'un compromis français, une « nota simple » n'est pas un titre de propriété, et une « cédula » ou une « licencia de primera ocupación » absente peut empêcher le raccordement ou la location. Comprendre chaque clause avant de signer, c'est l'essentiel.

Ces expressions sont souvent utilisées l'une pour l'autre, mais elles ne disent pas la même chose. Un avocat espagnol parlant français est inscrit à un barreau espagnol et peut vous conseiller et vous représenter en Espagne dans votre langue. Un avocat franco-espagnol désigne en général un avocat qui connaît les deux systèmes juridiques, parfois inscrit dans les deux pays, comme Maître Galepides, inscrite au barreau de Málaga sous le n° 7.753 et au barreau de Paris, après une formation juridique en France à l'Université Paris-Panthéon-Assas. Un avocat français « spécialiste de l'Espagne » inscrit seulement en France ne peut pas exercer comme avocat en Espagne.

Pour un achat immobilier, le critère décisif n'est pas l'étiquette mais l'inscription à un barreau espagnol et la pratique quotidienne de l'immobilier dans la région du bien : les délais d'impôt, les règles d'urbanisme et les usages des notaires varient d'une communauté autonome à l'autre.

Le titre d'« abogado » est protégé. Tout avocat exerçant en Espagne doit être inscrit à un barreau ; l'inscription se vérifie sur le recensement officiel du Consejo General de la Abogacía Española (censo de letrados, abogacia.es). Demandez le nom exact, le barreau et le numéro de membre.

Méfiez-vous des « conseillers juridiques », « gestores » ou intermédiaires qui se présentent comme avocats sans l'être : un gestor administratif peut aider pour des démarches, mais il ne peut pas vous représenter ni engager sa responsabilité d'avocat.

Catalogne (Barcelone, Costa Brava, Gérone, Figueres, Roses, L'Escala, Blanes, Sitges, Salou) : Maître García, avocat francophone inscrit au barreau de Barcelone sous le n° 28.002, qui travaille aussi en espagnol et en catalan — utile pour les documents municipaux catalans.

Communauté valencienne (Alicante, Costa Blanca, Torrevieja, Dénia, Benidorm, Valence, Gandie) : Maître Segarra, avocat francophone inscrit au barreau d'Orihuela sous le n° 390, avec l'appui de Maître Aria, qui peut accompagner les clients jusqu'à la signature chez le notaire.

Andalousie (Malaga, Marbella, Costa del Sol, Séville, Grenade, Almería, Cadix) : Maître Galepides, avocate francophone inscrite au barreau de Málaga sous le n° 7.753 et au barreau de Paris, qui a suivi sa formation juridique en France à l'Université Paris-Panthéon-Assas.

Madrid : le dossier est suivi par des collaborateurs du réseau. Ailleurs (Baléares, Murcie…) : contactez-nous, nous indiquons honnêtement si un avocat du réseau peut intervenir.

Chaque ville dispose d'une page dédiée, avec les points de vigilance locaux (urbanisme, licence touristique, délais de l'ITP dans la région) et l'avocat qui suit les dossiers de ce secteur : choisissez ci-dessous la commune du bien.

En Espagne, chaque avocat appartient à un barreau territorial, le Colegio de Abogados, qui tient son inscription, contrôle la déontologie et peut sanctionner un manquement. Ces barreaux sont fédérés au sein du Consejo General de la Abogacía Española, qui publie le recensement national des avocats en exercice. Une inscription dans un barreau permet d'exercer partout en Espagne : un avocat de Barcelone peut suivre un dossier à Gérone ou à Tarragone, un avocat d'Orihuela un dossier à Alicante ou à Murcie.

Depuis la loi 34/2006 sur l'accès aux professions d'avocat et de procureur, il ne suffit plus d'être diplômé en droit : il faut avoir suivi une formation professionnelle spécifique et réussi un examen d'État avant de s'inscrire. Le statut général de la profession, approuvé par le décret royal 135/2021, fixe ensuite les devoirs de l'avocat envers son client, au premier rang desquels le secret professionnel, l'indépendance et l'obligation de refuser une mission en cas de conflit d'intérêts.

Il faut aussi connaître une autre figure, le procurador de los tribunales. Devant la plupart des juridictions civiles, la partie est représentée par un procurador, tandis que l'avocat rédige les écritures et plaide. Pour un achat ou une succession réglés à l'amiable, vous n'en aurez pas besoin ; en cas de procès, l'avocat vous indiquera s'il faut en désigner un et ce que cela implique en frais.

L'Espagne est un État très décentralisé. Les dix-sept communautés autonomes fixent elles-mêmes une partie de l'impôt payé à l'achat, l'essentiel des réductions de l'impôt sur les successions, les règles d'urbanisme et, pour beaucoup d'entre elles, le régime des logements touristiques. Certaines, comme la Catalogne, disposent en outre de leur propre droit civil, qui régit notamment les successions et certains rapports entre époux. Le même dossier peut donc recevoir des réponses différentes selon que le bien se trouve à Roses, à Torrevieja ou à Marbella.

S'y ajoute la pratique locale : les délais réels d'une mairie pour délivrer un certificat d'urbanisme, l'habitude des notaires de la côte de recevoir des acheteurs étrangers, les quartiers où la location touristique est gelée, les lotissements anciens dont la réception par la commune n'a jamais été faite. Un avocat qui traite chaque semaine des dossiers dans la même zone repère ces points beaucoup plus vite qu'un confrère qui découvre la commune.

C'est pour cette raison que le réseau est organisé par région plutôt que par spécialité unique : Maître García pour la Catalogne, Maître Segarra pour la Communauté valencienne et la région de Murcie, Maître Galepides pour l'Andalousie, avec Maître Huertas en appui fiscal pour tous les dossiers. Le tableau ci-dessous résume qui intervient où, et dans quelles langues.

Le marché de l'immobilier espagnol pour étrangers compte beaucoup d'intervenants, et leurs titres se ressemblent. Le notaire est un officier public : il authentifie l'acte et vérifie sa légalité, sans conseiller une partie contre l'autre. Le gestor administrativo est un professionnel des formalités, utile pour un dossier de NIE, une immatriculation ou un changement de titulaire, mais il n'a ni le pouvoir de vous représenter en justice ni les obligations déontologiques d'un avocat. L'agent immobilier rapproche vendeur et acheteur et il est en général payé par le vendeur à la signature.

L'avocat est le seul de ces intervenants à pouvoir à la fois analyser juridiquement le dossier, négocier les clauses pour vous, vous représenter en cas de litige et engager sa responsabilité professionnelle couverte par une assurance. C'est aussi le seul qui soit tenu de ne servir qu'un client dans l'opération. Lorsqu'une personne se présente comme « conseiller juridique » sans pouvoir donner un barreau et un numéro d'inscription, vous savez qu'il ne s'agit pas d'un avocat.

Ces rôles se complètent plus qu'ils ne s'opposent : un bon dossier fait travailler ensemble l'agence, l'avocat, le notaire et parfois un architecte ou un géomètre. Le détail concret de l'accompagnement proposé par un avocat en Espagne parlant français, mission par mission, est présenté sur la page des services juridiques du réseau.

La plupart des dossiers se règlent sans procès, mais certains conflits reviennent régulièrement chez les propriétaires étrangers : vendeur qui refuse de signer après avoir reçu les arras, défaut grave découvert après l'achat, promoteur qui ne livre pas, copropriété qui réclame des charges anciennes, locataire ou occupant qui ne quitte pas les lieux. Dans chacun de ces cas, le premier travail de l'avocat est de rassembler les preuves et de mesurer ce que vous pouvez raisonnablement obtenir.

Depuis le 3 avril 2025, la loi organique 1/2025 impose, pour la plupart des demandes civiles, d'avoir tenté auparavant un moyen amiable de règlement : négociation entre avocats, médiation, offre écrite motivée. Cette étape n'est pas une formalité vide : elle permet souvent de trouver une issue plus rapide et moins coûteuse qu'une procédure, et elle conditionne la recevabilité de l'action si elle a été omise.

Si la négociation échoue, l'avocat engage l'action devant le tribunal compétent, en principe celui du lieu du bien pour les questions immobilières. Il vous explique avant toute décision le coût prévisible, la durée habituelle devant cette juridiction et le risque d'être condamné aux dépens en cas d'échec, afin que vous puissiez comparer avec une solution transactionnelle.

Le premier rendez-vous sert autant à l'avocat pour comprendre votre projet qu'à vous pour juger s'il est la bonne personne. Commencez par lui demander à quel barreau il est inscrit et sous quel numéro, puis vérifiez la réponse sur le recensement officiel. Demandez ensuite quelle part de son activité concerne l'immobilier et les clients étrangers : un avocat très compétent en droit du travail ou en droit pénal ne connaît pas forcément les pièges d'une maison de campagne en Andalousie.

Troisième question : connaît-il la commune du bien ou au moins la province ? La réponse dit beaucoup sur sa capacité à anticiper les délais de la mairie, la fiscalité régionale et les problèmes d'urbanisme typiques du secteur. Quatrième question : qui suivra concrètement le dossier au quotidien, lui-même ou un collaborateur, et dans quelle langue se feront les échanges écrits ? Vous devez savoir à qui écrire quand la date de signature approche.

Cinquième question : a-t-il un lien quelconque avec l'agence, le promoteur ou le vendeur ? Un avocat indépendant répond sans difficulté, et son statut lui impose de refuser la mission s'il a déjà conseillé l'autre partie. Sixième question enfin : que comprend exactement sa proposition et que se passe-t-il si le dossier se complique, par exemple si une régularisation d'urbanisme devient nécessaire ou si la vente est annulée avant l'acte ? La réponse doit figurer par écrit dans la proposition d'honoraires.

Gardez une trace écrite de ces réponses. Si vous hésitez entre deux cabinets, comparez-les sur les mêmes points : inscription vérifiée, expérience de la région, interlocuteur désigné, indépendance déclarée et périmètre écrit de la mission. Un écart de prix s'explique souvent par un écart de périmètre, par exemple la présence ou non de l'avocat à la signature, la prise en charge des démarches après l'acte ou le suivi fiscal de la première année. Comparer des propositions de contenu différent revient à comparer des services différents, et non le même service à deux tarifs. Demandez donc toujours ce qui est inclus avant de regarder le montant, puis comparez des propositions qui couvrent réellement les mêmes étapes de votre achat.

Ces questions ne visent pas à piéger l'avocat, mais à éviter les malentendus qui naissent souvent d'une confiance accordée trop vite, au détour d'une visite. Elles valent pour tout cabinet, membre du réseau ou non : l'important est que vous puissiez comparer des réponses précises plutôt que des promesses générales sur la sécurité de l'opération.

Un bien en Espagne touche presque toujours à votre situation française. Votre banque peut financer l'achat en prenant une garantie sur un bien en France ; votre notaire français peut avoir rédigé un contrat de mariage ou un testament qui doit rester cohérent avec l'acte espagnol ; votre expert-comptable devra déclarer en France les revenus locatifs espagnols et appliquer la convention fiscale franco-espagnole pour éviter une double imposition.

L'avocat du réseau échange directement avec ces interlocuteurs lorsque vous le souhaitez, en français, et leur transmet les éléments espagnols dont ils ont besoin : valeur d'acquisition, impôts payés, référence cadastrale, régime sous lequel le bien a été inscrit. Pour les situations qui relèvent à la fois des deux droits, comme une succession comprenant des biens dans les deux pays, Maître Galepides, inscrite aux barreaux de Málaga et de Paris, peut suivre les deux volets.

Lorsqu'un héritage est en jeu, la page consacrée à l'avocat pour une succession en Espagne détaille la loi applicable, l'acceptation chez le notaire et l'impôt régional, que l'avocat de la région du bien prend ensuite en charge.

Avant l'offre : lecture de la nota simple (propriétaire, charges, hypothèques), contrôle de l'IBI et des charges de copropriété impayées, situation urbanistique, certificat énergétique, cédula et licence touristique le cas échéant.

À la réservation : relecture du contrat de réservation ou d'arras — montant, type d'arras, conditions suspensives (prêt, obtention du NIE), date limite de signature.

Avant l'acte : obtention du NIE, compte bancaire, chèque de banque ou virement, contrôle du projet d'acte transmis par le notaire. À la signature : l'avocat vous assiste chez le notaire, ou signe pour vous par procuration notariée.

Après l'acte : paiement de l'ITP (ou TVA/AJD dans le neuf) dans le délai légal de la région, inscription au registre de la propriété, changement de titulaire de l'IBI et des contrats d'eau et d'électricité.

Les avocats francophones en Espagne du réseau sont des avocats immobiliers : l'achat, la vente et la succession de biens immobiliers représentent l'essentiel de leur activité pour une clientèle francophone. C'est ce qui distingue un avocat immobilier en Espagne d'un avocat généraliste : il connaît les pièges concrets du marché local — constructions non déclarées en zone rurale, licences touristiques, dettes de copropriété, arras mal rédigés — et les usages des notaires et registres de sa région.

Tous parlent français : c'est la première force du réseau. Vous expliquez votre situation dans votre langue, vous comprenez chaque clause avant de signer, et l'avocat traduit les documents rédigés en espagnol ou en catalan. Chaque avocat est inscrit à son barreau espagnol, vérifiable sur le recensement officiel, et propose ses honoraires par écrit après étude du dossier par le secrétariat.

Un avocat en Espagne n'intervient pas seulement au moment de l'achat. Les avocats du réseau accompagnent aussi les successions d'un bien situé en Espagne (acceptation d'héritage, impôt de succession de la région, inscription des héritiers), la revente par un non-résident (retenue de 3 % et plus-value) et les questions de location. Pour une succession, l'avocat assiste également les héritiers lors de la signature chez le notaire.

Vous décrivez votre projet par le formulaire ou par téléphone. Le secrétariat étudie la situation, vous rappelle, puis vous oriente vers l'avocat en charge de la région du bien. Un rendez-vous est fixé après cet appel ; il peut se tenir en visio. L'avocate ou l'avocat en charge vous adresse ensuite sa proposition d'honoraires écrite.

Beaucoup d'acheteurs ne peuvent pas se rendre en Espagne à chaque étape. Une procuration notariée (poder notarial), signée chez un notaire en France puis apostillée, ou directement au consulat d'Espagne, permet à l'avocat de signer pour vous. Elle doit être précise : bien concerné, prix maximal, pouvoir de payer et de demander le NIE.

Les échanges se font par visio, e-mail et signature de documents scannés pour ce qui le permet ; les originaux restent indispensables pour l'acte notarié.

En Espagne, les honoraires d'avocat sont libres. Les avocats du réseau travaillent au forfait selon la complexité du dossier (achat simple, crédit, procuration, bien rural ou avec problème d'urbanisme). Le montant est communiqué par une proposition écrite de l'avocate ou de l'avocat en charge, après étude de la situation par le secrétariat. Aucun chiffre n'est donné ici sans avoir vu le dossier.