Comment se calcule la plus-value en Espagne

Le mot « plus-value » recouvre en Espagne deux prélèvements qui n'ont ni la même base, ni le même destinataire, ni le même mode de calcul. Le premier est l'impôt d'État sur le gain réalisé : il porte sur l'écart entre ce que le bien vous a coûté et ce que vous en retirez. Le second, la plusvalía municipal, est perçu par la mairie et ne vise que l'augmentation de valeur du terrain sur lequel le bien est bâti, indépendamment de la construction.

Cette distinction a des conséquences pratiques immédiates. Vous pouvez être redevable de la plusvalía municipale alors même que l'opération vous a peu rapporté, ou au contraire en être dispensé si vous démontrez que le terrain n'a pas pris de valeur entre l'achat et la vente. Inversement, l'impôt d'État suit fidèlement le gain réel, à condition que vous soyez capable de le justifier pièce par pièce.

Pour un vendeur non-résident, un troisième mécanisme s'ajoute : la retenue de 3 % opérée par l'acheteur. Ce n'est pas un impôt supplémentaire mais une avance. Elle sert de garantie à l'administration espagnole, qui ne peut pas facilement poursuivre un vendeur reparti à l'étranger. Elle se déduit de l'impôt finalement dû.

Ce calcul concerne un bien situé en Espagne. Si vous vendez d'abord votre logement en France, la question se pose autrement : nous expliquons à part le traitement de la plus-value de la vente française l'année du déménagement en Espagne.

Le prix d'acquisition ne se limite pas au montant écrit dans l'acte. On y ajoute les frais et impôts que vous avez réellement supportés en achetant : ITP ou TVA et AJD, honoraires de notaire, inscription au registre foncier, honoraires d'avocat et de gestoría. On y ajoute également les travaux d'amélioration, c'est-à-dire ceux qui augmentent la valeur ou la surface du bien, à l'exclusion de l'entretien courant et des réparations.

Le prix de cession, lui, est diminué des frais que vous supportez en vendant : commission d'agence, certificat énergétique, cédula si elle est exigée, plusvalía municipale lorsque vous la payez, honoraires de conseil. La plus-value imposable est la différence entre ces deux montants corrigés. C'est ce travail de reconstitution, facture par facture, qui fait varier l'impôt de plusieurs milliers d'euros.

La plus-value est ensuite soumise au barème progressif applicable aux gains en capital, qui comporte plusieurs tranches et dont les taux sont fixés par la loi de finances espagnole. Un régime transitoire peut réduire l'imposition des biens acquis avant 1995, dans des limites précises. Les biens acquis par succession ou donation prennent comme prix d'acquisition la valeur retenue lors de la transmission, augmentée des impôts alors acquittés.

La règle d'or est documentaire : sans facture nominative comportant votre NIE, une dépense ne sera pas admise. Un vendeur qui a payé ses travaux sans facture perd le droit de les ajouter à son prix de revient, et paie l'impôt sur un gain qu'il n'a pas réellement réalisé.

Pour un vendeur résident fiscal en Espagne, la plus-value s'ajoute à la base de l'épargne de l'impôt sur le revenu (IRPF) et suit un barème progressif par tranches : 19 % jusqu'à 6 000 €, 21 % de 6 000 à 50 000 €, 23 % de 50 000 à 200 000 €, 27 % de 200 000 à 300 000 € et 30 % au-delà (article 66 de la loi IRPF, barème publié par l'Agence fiscale pour 2025).

Pour un vendeur non-résident sans établissement permanent, le gain est taxé à un taux unique de 19 %, applicable depuis 2016 quel que soit le pays de résidence (Agence fiscale, impôt sur le revenu des non-résidents). Ce taux s'applique au gain calculé vente par vente, sans barème progressif.

Deux règles particulières, prévues par la loi des non-résidents, peuvent réduire l'impôt : les biens urbains achetés entre le 12 mai et le 31 décembre 2012 bénéficient d'une exonération de 50 % du gain (sauf vente entre proches), et les biens acquis avant le 31 décembre 1994 peuvent profiter de coefficients réducteurs, dans la limite d'un total de 400 000 € de prix de vente cumulés depuis 2015.

Lorsque le vendeur est non-résident fiscal espagnol, l'acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et les verser lui-même au Trésor public espagnol avec le Modelo 211, dans le mois qui suit la vente (article 25.2 de la loi des non-résidents). Le vendeur ne reçoit donc que 97 % du prix le jour de la signature, et l'acheteur lui remet l'exemplaire du Modelo 211 qui lui est destiné.

Cette retenue est un acompte sur l'impôt de plus-value. Le vendeur dispose ensuite d'un délai pour déposer sa propre déclaration. Si l'impôt réellement dû dépasse la retenue, il paie la différence. S'il est inférieur, ou si l'opération s'est soldée par une moins-value, le vendeur demande le remboursement de l'excédent : le remboursement est réel mais prend du temps, et l'administration peut réclamer des justificatifs avant de payer.

Pour l'acheteur, l'enjeu est lourd : s'il omet la retenue, l'administration peut se retourner contre lui, le bien acquis répondant de la dette fiscale. C'est une des vérifications systématiques de l'avocat de l'acheteur avant la signature, au même titre que le contrôle des dettes attachées au bien et de la situation au registre foncier.

Si vous vendez alors que vous êtes redevenu résident fiscal espagnol dans l'année, le régime applicable change entièrement. Faites trancher la question de votre résidence fiscale avant de fixer le calendrier de la vente : quelques semaines peuvent modifier le régime d'imposition.

La plusvalía municipal, officiellement impôt sur l'augmentation de valeur des terrains de nature urbaine, se calcule à partir de la valeur cadastrale du terrain, de la durée de détention et de coefficients fixés par l'État, la commune votant son propre taux dans les limites légales. Elle est due par le vendeur dans une vente ordinaire, et par l'héritier ou le donataire dans une transmission gratuite.

Le Tribunal constitutionnel espagnol a censuré l'ancienne méthode de calcul (arrêt 182/2021 du 26 octobre 2021), qui aboutissait à imposer des opérations réalisées à perte. Le régime actuel, fixé par le décret-loi royal 26/2021 du 8 novembre, offre deux voies de calcul et permet au contribuable de retenir la plus favorable : une méthode objective fondée sur la valeur cadastrale et des coefficients, et une méthode réelle fondée sur la différence effective entre les valeurs de terrain lors de l'acquisition et de la vente. Lorsqu'il n'existe aucune augmentation de valeur du terrain, l'impôt n'est pas exigible, mais l'absence de gain doit être démontrée avec les deux actes.

La déclaration se fait auprès de la mairie du lieu du bien : la loi sur les finances locales (article 110) fixe un délai de trente jours ouvrables après une vente, et de six mois après un décès, prorogeable jusqu'à un an à la demande de l'héritier. Le taux, plafonné à 30 % (article 108), et la procédure sont fixés par chaque commune : la seule information fiable est l'ordonnance de la mairie compétente.

Dans la pratique des transactions, la charge de cet impôt est parfois transférée à l'acheteur par une clause du contrat. Une telle clause est valable entre les parties mais elle n'est pas opposable à la mairie, qui continue de réclamer au redevable légal. Si vous achetez, refusez cette clause ou faites consigner le montant : c'est un point à verrouiller dès le contrat d'arras.

La première source d'économie n'est pas un montage : c'est la reconstitution rigoureuse du prix de revient. Beaucoup de vendeurs déclarent une plus-value supérieure à la réalité simplement parce qu'ils ont oublié l'ITP payé à l'achat, les honoraires de leur avocat ou une rénovation faite dix ans plus tôt. Rassemblez ces pièces avant de mettre le bien en vente, pas après la signature.

Des exonérations existent, notamment en cas de réinvestissement dans une résidence principale au sein de l'Union européenne dans les conditions prévues par la loi, ou pour les vendeurs âgés dans certaines situations. Ces régimes sont strictement encadrés et supposent que le bien vendu ait effectivement été votre résidence habituelle : ils ne s'appliquent pas à une résidence secondaire classique.

Anticipez aussi la date de signature. La plus-value se rattache à l'exercice de la vente, et la situation de résidence fiscale s'apprécie sur l'année entière. Un déménagement, une retraite en Espagne ou un retour en France dans l'année peuvent modifier profondément le régime applicable.

Enfin, méfiez-vous du sous-déclaré. Déclarer un prix inférieur au prix réel pour réduire l'impôt du vendeur et l'ITP de l'acheteur reste une pratique évoquée dans certaines régions : elle expose les deux parties à un redressement avec pénalités, prive l'acheteur d'un prix d'acquisition élevé lors de sa propre revente et peut constituer une infraction. Aucun gain fiscal ne justifie ce risque.