Investir dans l'immobilier en Espagne : villes, rentabilité, fiscalité et règles 2026

Les atouts sont connus : une demande locative soutenue sur le littoral méditerranéen et dans les grandes villes, une clientèle touristique internationale toute l'année dans le sud, et des prix qui restent, hors Madrid, Barcelone et Baléares, inférieurs à ceux de nombreuses zones côtières françaises. Selon le MIVAU, la valeur moyenne expertisée d'un logement atteint 2 355 €/m² au 2e trimestre 2026, en hausse de 12,5 % sur un an.

Les limites sont tout aussi réelles : un marché qui a déjà fortement monté, des règles de location touristique de plus en plus strictes, une fiscalité due dès le premier euro de loyer et, pour un bien laissé vide, un impôt annuel même sans revenu. Un investissement se juge donc sur un bien précis, dans une commune précise, et jamais sur une moyenne nationale.

Avant de calculer un rendement, il faut maîtriser le parcours d'acquisition lui-même : l'achat immobilier en Espagne expliqué aux acheteurs francophones en donne les étapes et les points de vigilance.

Il n'y a pas de « meilleure ville » universelle : un studio loué à l'année près d'une université n'obéit ni aux mêmes prix ni aux mêmes règles qu'un appartement de plage destiné aux vacanciers. Voici les valeurs moyennes expertisées publiées par le MIVAU pour le 2e trimestre 2026, avec la hausse sur un an et le profil d'investissement le plus fréquent ; chaque ville renvoie à son guide local.

Madrid affiche 5 418 €/m² (+9,4 %) : c'est un marché de location longue durée à des actifs et des étudiants, avec un ticket d'entrée élevé et des meublés touristiques encadrés dans le centre. Avant d'investir dans un logement à Madrid, la vérification de l'usage autorisé par le plan municipal est décisive.

Barcelone atteint 4 602 €/m² (+6,9 %) : zone tendue avec plafonnement des loyers et nouvelles licences touristiques quasiment bloquées, la ville relève d'une stratégie patrimoniale plus que d'une quête de rendement. Les quartiers, les prix et les contrôles propres à la ville sont détaillés pour qui veut acheter un appartement à Barcelone.

Málaga s'établit à 3 321 €/m² (+14,8 %), portée par la demande touristique et les télétravailleurs, mais les nouveaux logements touristiques y sont de plus en plus restreints. Notre guide pour devenir propriétaire d'un appartement à Málaga précise les zones concernées.

Valencia, à 2 973 €/m² (+17,0 %), connaît la plus forte hausse des grandes villes, avec une demande locative à l'année solide ; la mairie limite les nouveaux meublés touristiques. Pour un placement locatif classique, l'achat d'un appartement dans la ville de Valence se prépare quartier par quartier.

Alicante reste plus accessible à 2 279 €/m² (+12,6 %), avec une location mixte saisonnière et annuelle et une forte clientèle française. Les quartiers et budgets utiles figurent dans le guide pour investir dans un appartement à Alicante.

Torrevieja, à 2 254 €/m² (+16,7 %), offre l'un des prix d'entrée les plus bas de la Costa Blanca ; la location saisonnière y domine et la vacance hivernale pèse sur le rendement. Notre dossier sur l'appartement à Torrevieja et ses pièges propres aide à trier les annonces.

Séville, à 2 652 €/m² (+14,7 %), combine tourisme urbain et étudiants, avec un centre historique très réglementé ; les prix immobiliers de Séville quartier par quartier permettent de situer une offre.

L'appartement reste le format le plus loué ; le guide pour acheter un appartement d'investissement en Espagne examine copropriété et licences.

Une villa vise une clientèle différente : voir les points de vigilance d'une maison espagnole destinée à la location.

Entre le bail d'habitation de cinq ans et la location touristique, la loi sur les baux urbains (LAU, article 3) prévoit le bail de saison, conclu pour un besoin temporaire réel : mission professionnelle, études, soins, chantier. Ce bail ne relève pas du régime de la résidence habituelle, ce qui explique qu'il échappe à la durée minimale et, en principe, à l'encadrement des loyers de la loi 12/2023.

Il intéresse les investisseurs dans les villes où les licences touristiques sont gelées, mais il n'est pas une manière de contourner la loi : si le locataire y vit en réalité à titre principal, un juge peut requalifier le contrat en bail d'habitation, avec durée minimale et loyer encadré. Le contrat doit donc énoncer et justifier le motif temporaire. Certaines régions, notamment la Catalogne, ont engagé leur propre encadrement de ces locations : le texte régional en vigueur doit être vérifié avant de bâtir un rendement sur ce modèle.

Un rendement brut séduisant peut fondre une fois intégrés les frais d'entrée d'un investissement immobilier en Espagne ; c'est le premier chiffre à poser.

Une stratégie patrimoniale plus lente consiste à acquérir un logement occupé avec une forte décote : l'achat en viager ou en nue-propriété auprès d'un vendeur espagnol ne rapporte rien tout de suite, mais réduit sensiblement le prix d'entrée.

Un investisseur locatif doit intégrer dans son calcul de rentabilité la vacance du bien et ses conséquences : les procédures contre le squat d'un logement en Espagne peuvent immobiliser un bien plusieurs mois, d'où l'intérêt d'une gestion locale et d'une assurance adaptée.

La plupart des investisseurs français ne vivent pas sur place. Trois options existent : gérer soi-même avec un relais local pour les clés et l'entretien, confier un mandat de gestion à une agence pour la location à l'année, ou recourir à une conciergerie pour la location saisonnière. Les honoraires varient fortement selon la ville et le service : demandez plusieurs devis écrits et intégrez-les dès le calcul de rentabilité.

Pour un résident fiscal de l'Union européenne, les frais de gestion liés à la location font partie des charges déductibles du loyer déclaré au titre de l'IRNR, comme l'IBI, la copropriété ou l'assurance ; conservez factures et contrats, l'Agencia Tributaria peut les demander. Vérifiez aussi que le gestionnaire déclare correctement les loyers encaissés en votre nom : c'est vous, propriétaire, qui restez redevable des déclarations trimestrielles.

Côté financement, les banques espagnoles appliquent en général aux non-résidents une quotité de prêt plus faible qu'aux résidents, ce qui impose un apport plus important en plus des frais d'achat ; les conditions précises dépendent de chaque banque et de votre dossier, détaillées dans notre guide du prêt immobilier espagnol pour non-résident.

Un investissement locatif suppose de vérifier licence, copropriété et fiscalité ; l'analyse juridique d'un avocat avant d'investir en fait partie.

Un rendement séduisant ne compense pas un bien mal vérifié : avant tout investissement, passez en revue les risques juridiques à écarter avant d'acheter pour louer en Espagne.

Location longue durée : le bail d'habitation relève de la loi sur les baux urbains (LAU), avec une durée minimale de cinq ans lorsque le propriétaire est une personne physique (sept ans pour une société), et un loyer qui peut être plafonné dans les zones déclarées tendues par la loi 12/2023. Revenu stable, gestion plus simple, mais sortie plus lente si vous voulez revendre libre.

Location saisonnière ou touristique : revenus bruts potentiellement plus élevés, mais titre régional et respect des règles municipales ; dans les immeubles soumis à la loi nationale sur la propriété horizontale, autorisation expresse à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts pour les nouvelles activités depuis le 3 avril 2025, sous les exceptions légales. La Catalogne relève de son droit civil propre. Certaines mairies gèlent purement et simplement les nouvelles licences : notre guide sur la licence touristique détaille les règles par région.

Le volet registre unique du Real Decreto 1312/2024 a été annulé par le Tribunal suprême en mai et juin 2026 : l'obligation de numéro national fondée sur ce dispositif ne doit plus être présentée comme une formalité en vigueur. Cette annulation ne supprime pas les autorisations et inscriptions touristiques régionales ni les règles municipales.

Résidence secondaire louée une partie de l'année : c'est la stratégie la plus courante chez les acheteurs français. Elle cumule les contraintes de la location touristique pour les périodes louées et l'impôt sur le revenu imputé pour les périodes où le logement reste à votre disposition.

Nous ne publions pas de rendement moyen « garanti » : il dépend trop de la ville, du quartier, de l'état du bien et du type de location. Voici la méthode à appliquer vous-même, avec des chiffres réels obtenus pour le bien visé.

Cet exemple illustre la méthode ; les montants de loyer et de charges sont des hypothèses, pas des moyennes de marché. Appartement ancien de 200 000 € dans la Communauté valencienne, loué à l'année par un résident fiscal français.

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, en général avec un apport plus élevé que pour un résident ; un crédit immobilier en Espagne suppose un dossier complet (revenus, avis d'imposition, NIE) et une expertise du bien par un expert agréé. Le financement depuis la France, adossé à un bien français, reste une alternative à comparer.

Intégrez aussi l'effet de levier dans votre calcul : les intérêts d'emprunt liés au bien loué sont déductibles pour un résident de l'UE, dans la limite des revenus du bien, ce qui modifie sensiblement le rendement net.

Les loyers d'un bien espagnol sont imposables en Espagne à l'IRNR et se déclarent avec le Modelo 210. Un résident fiscal de l'UE ou de l'EEE peut déduire les charges liées à la location ; les autres sont imposés sur le brut. Les revenus doivent aussi être déclarés en France, où la convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition.

Pour un bien non loué, l'Espagne impose un revenu fictif égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon la date de sa révision. À la revente, la plus-value est imposée à 19 % pour un non-résident de l'UE, et l'acheteur retient 3 % du prix, versés au Trésor à titre d'acompte.

En plus des contrôles de tout achat — la nota simple pour les charges et le propriétaire, les dettes de copropriété et d'IBI, l'urbanisme —, un investisseur doit obtenir la preuve écrite que l'usage prévu est autorisé : statuts et procès-verbaux de la copropriété, licence touristique existante et transmissible ou possibilité d'en obtenir une, zonage de la mairie, cédula ou licence de première occupation selon la région.

Un bien vendu « avec licence » ou « avec locataire » doit être examiné de près : une licence peut être attachée au propriétaire ou suspendue, un bail en cours vous est opposable, et un logement occupé sans titre relève d'une procédure judiciaire. Ces points se vérifient avant la signature des arras, pas après.

L'agent immobilier est rémunéré par la vente et le notaire authentifie l'acte sans vérifier la rentabilité ni l'usage locatif. Un avocat francophone mandaté par vous seul contrôle la situation juridique, l'urbanisme, la licence et la copropriété, rédige ou négocie le contrat, puis se charge des déclarations fiscales après l'achat.

Notre réseau couvre la Catalogne avec Maître García, la Communauté valencienne avec Maître Segarra et l'Andalousie avec Maître Galepides ; l'essentiel du dossier se traite à distance, en français, et l'avocat est présent à la signature chez le notaire.

Un Français qui reste résident fiscal en France déclare chaque bien loué en Espagne au titre de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Le taux est de 19 % pour un résident de l'Union européenne, de l'Islande ou de la Norvège, qui peut déduire les charges liées au bien (intérêts d'emprunt, IBI, copropriété, assurance, réparations, amortissement de la construction) ; il est de 24 % sur le loyer brut, sans déduction, pour les autres résidents. La déclaration se fait par le Modelo 210, trimestriel pour les loyers.

La France n'oublie pas ces revenus : la convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 laisse l'Espagne imposer le bien situé sur son territoire, mais les loyers sont aussi déclarés en France (formulaire 2047), qui accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. En pratique, l'impôt espagnol est payé et la double imposition est neutralisée, mais le revenu reste pris en compte dans votre foyer fiscal français.

Les périodes sans location ne sont pas neutres. Pour un logement urbain non loué et non utilisé comme résidence habituelle, l'Agencia Tributaria impute un revenu théorique de 2 % de la valeur cadastrale figurant sur le reçu d'IBI, ou 1,1 % lorsque cette valeur a été révisée selon les conditions légales. Ce revenu imputé est imposé à 19 % (ou 24 %), proportionnellement aux jours où le bien est resté à votre disposition.

Un investisseur qui s'installe en Espagne plus de 183 jours par an bascule à l'IRPF, l'impôt sur le revenu des résidents, calculé selon un barème progressif dont une moitié est fixée par l'État et l'autre par la communauté autonome. Les loyers d'habitation y bénéficient, pour les contrats signés depuis le 26 mai 2023, des réductions prévues par la loi 12/2023 : 50 % du rendement net en règle générale, et davantage (60 %, 70 % ou 90 %) en cas de travaux de réhabilitation, de location à un jeune dans une zone tendue ou de baisse du loyer dans une telle zone, selon les conditions légales.

Un résident déclare aussi ses avoirs : impôt sur le patrimoine selon les règles régionales (certaines communautés appliquent une bonification totale), impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes au-delà de 3 millions d'euros de patrimoine net, et déclaration informative Modelo 720 des biens et comptes détenus hors d'Espagne au-delà de 50 000 € par catégorie. Avant de déménager, comparez l'IRPF espagnol avec votre imposition française actuelle.

La sortie se prépare dès l'achat. Lorsqu'un non-résident vend, la plus-value (prix de vente moins prix d'achat, frais d'acquisition et travaux justifiés inclus) est imposée à l'IRNR au taux de 19 %. L'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au Trésor espagnol au moyen du Modelo 211 ; le vendeur impute ensuite cette retenue dans sa propre déclaration (Modelo 210) et récupère l'excédent s'il a payé trop.

S'ajoute l'impôt municipal sur l'augmentation de valeur des terrains urbains, dite plusvalía municipale, calculé par la mairie à partir de la valeur cadastrale du sol ou, au choix du contribuable, de la plus-value réelle ; il n'est pas dû lorsque la vente fait apparaître une moins-value prouvée. Côté français, la plus-value immobilière espagnole est déclarée et ouvre droit au crédit d'impôt prévu par la convention, sous réserve des prélèvements sociaux applicables à votre situation.

Garder toutes les factures de travaux, l'acte d'achat et les justificatifs d'impôts payés n'est pas une formalité : sans eux, la plus-value taxable est surévaluée et la retenue de 3 % devient difficile à récupérer.

Le contrat de location longue durée en Espagne obéit à la loi 29/1994 sur les baux urbains : durée minimale de cinq ans avec un bailleur personne physique, sept ans avec une société, reconduction annuelle tacite jusqu'à trois ans supplémentaires, dépôt de garantie légal d'un mois de loyer pour un logement, et garanties complémentaires limitées à deux mois de loyer pour les baux de cinq ou sept ans. Le dépôt doit être consigné auprès de l'organisme régional désigné dans plusieurs communautés.

Dans les zones déclarées tendues par une communauté autonome (c'est notamment le cas d'une grande partie de la Catalogne), le loyer d'un nouveau bail est encadré par l'indice de référence publié par l'État et, pour les grands propriétaires, ne peut dépasser cet indice. Les frais de gestion immobilière et de rédaction du contrat sont à la charge du bailleur depuis la loi 12/2023.

Le risque d'impayé est réel et la procédure d'expulsion peut durer de longs mois. Les investisseurs prudents vérifient la solvabilité du locataire, souscrivent une assurance loyers impayés espagnole et prévoient une trésorerie couvrant plusieurs mois de charges.

Les dossiers que nous voyons échouer partagent souvent les mêmes causes, bien plus que le choix de la ville.

La plupart des Français achètent en nom propre, seuls ou à deux. L'achat en indivision permet de partager les loyers et donc l'impôt, chaque titulaire déposant sa propre déclaration pour sa quote-part. L'acte notarié doit mentionner précisément le régime matrimonial et les quotes-parts, car il commande ensuite la fiscalité, la revente et la succession.

Une société espagnole ou française n'est pas un réflexe d'optimisation : elle allonge la durée minimale du bail à sept ans, ajoute une comptabilité et l'impôt sur les sociétés, et sa pertinence dépend de votre situation des deux côtés de la frontière. Pour les héritiers, la détention directe fait entrer le bien dans la succession espagnole, régie par le règlement européen de 2012 et par les règles fiscales régionales.