Avocat francophone à Valence : achat d'appartement et succession en ville

La majorité des acheteurs francophones à Valence visent un appartement : Ruzafa, El Carmen, Benimaclet, Cabanyal, Campanar ou le quartier de l'Ensanche. Le risque principal n'est donc pas le terrain ou la piscine non déclarée, comme sur la côte, mais l'immeuble lui-même : son état, sa copropriété et son statut urbanistique.

Une grande partie du parc valencien date d'avant 1980. Les immeubles de plus de cinquante ans sont soumis à une inspection technique périodique, et la copropriété peut avoir voté ou devoir voter des travaux importants (façade, toiture, ascenseur, mise en accessibilité). Ces travaux sont à la charge du propriétaire au moment de l'appel de fonds, et non de celui qui les a votés.

Le quartier historique et certaines zones comme le Cabanyal relèvent en outre de plans de protection qui encadrent les rénovations, les changements d'usage et les divisions de logements.

Pour connaître l'organisation au-delà de Valence et le secteur suivi par Maître Segarra, notre page avocats en Espagne parlant français réunit les interlocuteurs régionaux du réseau Espagne Support.

Maître Aria, inscrit au barreau de Valence (ICAV), prend en charge les transactions urbaines et accompagne régulièrement les clients chez le notaire : contrôle du titre et de l'immeuble, négociation, rédaction ou relecture du contrat d'arras, préparation de l'acte et présence à la signature. Il connaît les notaires et registres de la ville et suit les formalités d'après-vente.

Lorsque le projet porte sur une maison dans l'arrière-pays ou un bien du littoral (Cullera, Gandia, Oliva, El Puig), le dossier est instruit avec Maître Segarra, inscrit au barreau d'Orihuela, qui traite les questions d'urbanisme rural et de loi sur les côtes. Les deux avocats travaillent en français avec l'acheteur.

L'inscription d'un avocat espagnol se vérifie sur le recensement officiel du Consejo General de la Abogacía Española.

Le NIE s'obtient auprès de la Police nationale, au bureau de la Calle Bailén à Valence ou dans les commissariats d'Alicante pour les biens du littoral, avec un rendez-vous (cita previa) qui peut être long à obtenir. Par procuration notariée bilingue, l'avocat prépare le dossier, s'acquitte de la taxe Modelo 790-012 (9,84 € TTC) et retire le document pour l'intégrer au dossier d'achat, sans que le client ait besoin de se déplacer.

Pour un appartement valencien, l'audit porte en priorité sur :

Un écart entre la surface déclarée au Catastro et celle inscrite au Registro de la Propiedad est un cas fréquent à Valence et sur sa côte : si une extension n'a jamais été inscrite au registre, les banques espagnoles réduisent leur offre de financement, voire la refusent. Avant la vente, l'avocat exige une mise en conformité de la surface (procédure de subsanación) afin de sécuriser le financement de l'acheteur.

La ville de Valence a fortement restreint les logements touristiques, notamment en imposant des conditions d'implantation dans l'immeuble et en limitant les nouvelles autorisations dans de nombreux quartiers. Un appartement présenté comme « déjà loué aux touristes » doit être vérifié : l'inscription au registre régional ne suffit pas si la commune ne l'autorise pas à cet emplacement.

La location longue durée obéit à la loi espagnole sur les baux d'habitation (LAU), protectrice du locataire : durée minimale, conditions de révision du loyer et de reprise. L'avocat explique ces contraintes avant l'achat, afin que la rentabilité espérée corresponde au cadre réel.

L'ITP valencien s'élève à 9 % du prix pour un bien ancien, et 11 % sur la totalité du prix lorsque le bien dépasse un million d'euros. Un logement neuf acheté au promoteur supporte la TVA de 10 % et l'impôt sur les actes juridiques documentés régional. L'administration peut contrôler la base imposable au regard de la valeur de référence du cadastre ; déclarer moins que cette valeur expose à un redressement.

Si le vendeur est non résident, l'acheteur retient 3 % du prix pour le Trésor espagnol. Après l'achat, le propriétaire non résident déclare chaque année le modèle 210 et paie l'IBI municipal.

Une part importante des dossiers valenciens concerne des successions : parents ayant acheté un appartement à la retraite, héritiers résidant en France. L'avocat obtient les certificats de décès et de dernières volontés, vérifie l'existence d'un testament espagnol, prépare l'acte d'acceptation chez le notaire et les déclarations fiscales.

L'impôt espagnol sur les successions est régional. La Communauté valencienne prévoit des réductions et bonifications importantes pour les proches parents, dont les conditions et montants ont changé plusieurs fois ; ils sont vérifiés à la date du décès pour chaque dossier. Le délai de déclaration est de six mois, prorogeable sur demande. Les héritiers doivent également tenir compte de la plus-value municipale et de la déclaration en France.