Réponse courte
En Andalousie, l'achat d'un logement ancien est taxé à un ITP unique de 7 %, parmi les plus bas des grandes régions côtières. Le vrai sujet, pour une maison, est l'urbanisme : de nombreuses villas et cortijos ont été construits ou agrandis sans permis sur des terrains non constructibles. La loi andalouse sur l'aménagement du territoire (LISTA) prévoit un régime pour certaines constructions anciennes, mais ce n'est pas une régularisation automatique. Il faut donc faire vérifier le terrain, les constructions et les accès avant de verser des arrhes.
Côte, villages blancs et campagne : trois achats différents
Sur la Costa del Sol (Malaga, Marbella, Estepona), la demande étrangère est forte et les maisons se situent souvent en urbanisations avec charges communes. Dans l'intérieur (Axarquía, Alpujarras, Sierra de Grazalema) et autour de Grenade, Séville ou Almería, on trouve des maisons de village et des fermes sur terrain rustique, moins chères mais plus exposées aux problèmes d'urbanisme, d'eau et d'accès.
Terrain rustique : le point à ne jamais négliger
Une maison sur sol rustique peut être parfaitement légale, ancienne et prescrite, ou au contraire être une construction irrégulière exposée à des sanctions. La LISTA permet de reconnaître la situation de certaines constructions achevées depuis longtemps (déclaration d'assimilation au régime hors ordonnance, dite AFO), ce qui autorise l'accès aux réseaux et l'inscription au Registre, mais pas forcément de nouveaux travaux.
Demandez un certificat urbanistique à la mairie, vérifiez que la surface construite est inscrite au Registre, et contrôlez l'origine de l'eau (réseau, puits autorisé, droit d'irrigation) ainsi que l'accès légal au terrain.
- Certificat urbanistique municipal.
- Nota Simple et Cadastre concordants.
- Déclaration AFO si la construction est concernée.
- Titre ou autorisation d'eau.
- Servitude de passage si l'accès traverse un autre terrain.
Frais et impôts en Andalousie
Ancien : ITP de 7 %, calculé sur le prix ou la valeur de référence fiscale si elle est plus élevée. Neuf : TVA de 10 % et AJD. Il faut ajouter notaire, Registre et, le cas échéant, banque et avocat. En matière de succession, l'Andalousie prévoit une réduction importante pour les héritiers proches éligibles, ce qui compte si vous pensez transmettre le bien.
Une maison repérée en Andalousie ?
Maître Galepides contrôle urbanisme, eau, accès et Registre avant les arrhes.
Location touristique
Les logements à usage touristique doivent être inscrits au registre du tourisme d'Andalousie. Depuis 2024, les communes peuvent limiter ce type de location dans certains secteurs. Vérifiez la situation de la commune et les statuts de la copropriété.
Votre avocate en Andalousie
Toute l'Andalousie est suivie par Maître Galepides, avocate inscrite aux barreaux de Malaga et de Paris. Honoraires forfaitaires sur proposition écrite.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'ITP en Andalousie ?
Un taux unique de 7 % pour l'achat d'un bien ancien.
Peut-on acheter une maison construite sans permis ?
Cela peut être possible si la construction est ancienne et a obtenu une déclaration AFO, mais les travaux futurs restent limités. Sans vérification, le risque est élevé.
Une maison de campagne a-t-elle toujours l'eau courante ?
Non. Il faut vérifier l'origine de l'eau et les autorisations correspondantes.
Faut-il un avocat pour un cortijo ?
Ce n'est pas obligatoire, mais sur terrain rustique c'est fortement conseillé en raison des risques d'urbanisme.
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