Registro de la Propiedad : le registre foncier espagnol expliqué

Le registre de la propriété dépend du ministère de la Justice et traite du droit : qui est propriétaire, quelles charges pèsent sur le bien, quelles limitations existent. Le cadastre dépend du ministère des Finances et traite du fait : description physique, surface, limites, valeur cadastrale servant de base à l'IBI.

Les deux ne coïncident pas toujours. Une surface registrale de 90 m² et une surface cadastrale de 105 m² signalent souvent une extension non déclarée, une terrasse fermée ou une véranda ajoutée sans permis. Cet écart doit être expliqué avant l'achat : il conditionne la revente, l'obtention d'un crédit et parfois la légalité même de la construction. Pour replacer le registre dans le parcours de l’acquéreur, consultez notre guide du processus d'achat immobilier.

La nota simple est un extrait informatif : titularité, description, hypothèques, saisies, servitudes, conditions résolutoires, et éventuelle affectation à un régime de protection. Elle se demande en ligne pour quelques euros et constitue le premier document à lire dans tout dossier d'achat.

La certification registrale, plus formelle, est délivrée sous la responsabilité du conservateur et fait foi en justice. Elle est demandée dans les dossiers sensibles, pour une succession, une vente judiciaire ou une procédure contentieuse.

La nota simple peut se demander en ligne sur le portail officiel du Colegio de Registradores, en indiquant la référence cadastrale, l'adresse ou le nom du propriétaire, ou directement au bureau du registre de la propriété dont dépend le bien. Les deux voies donnent le même document ; la demande en ligne est en général la plus rapide pour un acheteur qui n'est pas sur place.

Toute personne peut demander une nota simple sur un bien, sans avoir à justifier d'un intérêt particulier ; c'est ce qui en fait un outil de vérification accessible avant toute offre, bien avant la signature d'un contrat d'arras.

Le jour de l'acte, le notaire adresse au registre une communication électronique qui produit une inscription préventive de courte durée, protégeant l'acquéreur contre une inscription concurrente. L'acte est ensuite présenté au registre, accompagné de la preuve du paiement de l'ITP ou de la TVA et de la plus-value municipale, sans lesquelles le conservateur n'inscrit pas.

Le délai d'inscription est légalement encadré et court à partir du dépôt complet, mais dans la pratique il s'étale de quelques semaines à plusieurs mois selon le registre et la complexité du dossier. Tant que l'inscription n'est pas faite, vous êtes propriétaire, mais votre titre n'est pas encore opposable dans les mêmes conditions.

L'article 34 de la loi hypothécaire protège l'acquéreur de bonne foi qui achète à titre onéreux auprès de la personne inscrite comme propriétaire et qui inscrit son propre titre. Même si le droit du vendeur est ensuite annulé pour une cause qui ne figurait pas au registre, l'acquéreur inscrit est maintenu dans son droit.

Cette protection ne joue pas si vous n'inscrivez pas, ni si vous ne pouviez ignorer le vice. C'est la raison pour laquelle l'inscription immédiate est une priorité absolue, et pourquoi acheter un bien non inscrit — ce qui existe encore pour des maisons rurales anciennes — impose une régularisation préalable.

Le registre révèle les hypothèques, les saisies, les servitudes inscrites, les conditions résolutoires, les affectations à un logement protégé et certaines limitations urbanistiques. Il ne révèle pas les dettes de copropriété, les impayés d'IBI, ni les procédures municipales en cours d'instruction qui n'ont pas encore été inscrites.

Ces charges invisibles au registre suivent pourtant le bien dans plusieurs cas : les dettes de copropriété de l'année en cours et des trois années précédentes, et l'IBI impayé, garanti par une affectation légale du bien. Il faut donc croiser la nota simple avec le certificat de la communauté de propriétaires, les reçus d'IBI et une consultation d'urbanisme à la mairie.

Extension ou piscine construite sans déclaration : la régularisation passe par une déclaration d'ouvrage neuf devant notaire, un certificat technique d'ancienneté et une inscription au registre, avec parfois une taxe. Bien hérité jamais inscrit au nom des héritiers : l'acceptation de succession doit être formalisée et inscrite avant toute vente.

Discordance de surfaces : elle se corrige par une procédure de coordination entre registre et cadastre, qui suppose une représentation graphique géoréférencée et, en cas d'empiètement, l'accord des voisins. Chacune de ces procédures prend du temps et doit être engagée avant la signature, pas après.