Acheter en Espagne en 2026 :le guide complet de l'achat immobilier
Un Français peut acheter librement en Espagne. Ce qui change tout : prévoir 10 à 14 % de frais en plus du prix, obtenir un NIE, et faire vérifier le bien avant de signer le contrat d'arras, car le notaire espagnol ne le fait pas.
10 à 14 %de frais en plus du prix affiché
8 étapesdu NIE à l'inscription au registre
Depuis 2013informations et accompagnement en français
4,9/5note Google du réseau, 55 avis
« C'est pourquoi il est fortement conseillé de faire appel à un avocat pour éviter les mauvaises surprises. »
Présence sur le terrain : Immobilier-en-espagne.com a participé au Salon de l'Immobilier et du Tourisme Espagnol (SITEP), Porte de Versailles à Paris, aux côtés des professionnels espagnols du secteur. Voir la vidéo du salon : on y voit Caroline Zak et le stand Immobilier-en-espagne.com.
Par où commencer
Où en êtes-vous de votre achat en Espagne ?
Choisissez votre situation : vous accédez directement aux réponses utiles à ce stade, sans lire tout le site.
Je me renseigne
Je découvre l'achat en Espagne
Comprendre les différences avec la France, estimer son budget et choisir sa région.
J'ai repéré un bien
Je veux vérifier un bien précis
Propriétaire réel, hypothèques, dettes de copropriété, urbanisme : tout contrôler avant de s'engager.
On me demande de signer
Je vais signer un contrat d'arras
L'acompte se perd si vous renoncez : les clauses se négocient avant de signer, pas après.
Je suis propriétaire
Mes impôts et obligations
IBI, impôt des non-résidents, location touristique, revente ou succession.
Finalisation
Vous venez de signer
Impôt de transmission, inscription au Registre, contrats et obligations annuelles.
Votre profil change les règles
Les mêmes étapes s'appliquent à tous, mais certains points dépendent de votre situation personnelle.
Les 8 étapes pour acheter un bien immobilier en Espagne
Comptez souvent deux à trois mois entre l'offre acceptée et la signature chez le notaire. L'ordre compte : les vérifications (étape 4) précèdent toujours le contrat d'arras (étape 5).
- 1
Fixer le budget total, frais compris
Ajouter au prix affiché l'impôt régional, le notaire, le registre et les honoraires.
Frais d'achat - 2
Obtenir le NIE
Numéro obligatoire pour signer chez le notaire, payer les impôts et ouvrir un compte.
NIE Espagne - 3
Ouvrir un compte bancaire espagnol
Nécessaire pour le chèque de banque remis le jour de la signature et les prélèvements.
Banque espagnole - 4
Faire vérifier le bien avant tout versement
Nota simple récente, dettes de copropriété et d'IBI, urbanisme, licences, cadastre.
Nota simple - 5
Négocier le contrat d'arras
Type d'arras, montant, délai, clauses de sortie en cas d'anomalie ou de refus de prêt.
Contrat d'arras - 6
Préparer le financement et les fonds
Offre de prêt, justification de l'origine des fonds, délais des virements internationaux.
Crédit non-résident - 7
Signer l'escritura chez le notaire
En personne ou par procuration notariée ; remise du paiement et des clés.
Notaire espagnol - 8
Payer l'impôt et inscrire le titre
ITP (ancien) ou TVA et AJD (neuf), puis inscription au registre de la propriété.
ITP Espagne
Trouver une maison ou un appartement à vendre en Espagne
Choisissez la commune, le type de bien et votre budget : nous ouvrons les annonces à jour sur Idealista, Fotocasa et pisos.com (et Habitaclia en Catalogne). Aucune annonce n'est stockée ici.
Combien coûte un achat immobilier en Espagne en 2026 ?
Le prix d'annonce n'est jamais le montant décaissé. Dans l'ancien, le principal poste est l'impôt de transmission (ITP), fixé par chaque communauté autonome : 6 % à Madrid, 7 % en Andalousie, 9 % dans la Communauté valencienne, 10 % en Catalogne pour la tranche courante. Dans le neuf, on paie 10 % de TVA et le droit d'acte (AJD).
S'ajoutent le notaire, dont le tarif est fixé par décret, le registre de la propriété, la gestoría et, si vous en prenez un, l'avocat, au forfait. Au total, prévoyez en général 10 à 14 % du prix. Le détail par région est dans notre dossier sur les frais d'achat immobilier en Espagne.
Taux à vérifier selon votre profil : des taux réduits existent pour les jeunes, les familles nombreuses ou la résidence principale, et des tranches plus élevées pour les biens chers.
Simulateur des frais d'achat 2026
Estimation des frais d'acquisition, hors prix du bien, selon la région et le type de logement.
| Droit de mutation ITP (9 % (11 % au-delà de 1 M€)) | 22 500 € |
| Notaire (tarif officiel dégressif) | 1 250 € |
| Registre foncier | 1 000 € |
| Gestoría / formalités | 400 € |
| Total des frais estimés | 25 150 € |
| Soit | 10.1 % du prix — budget total 275 150 € |
Estimation indicative fondée sur les taux en vigueur en 2026 ; certaines communautés appliquent des taux réduits (jeunes acquéreurs, résidence principale, familles nombreuses). À confirmer au cas par cas. Les honoraires des avocats de notre réseau ne sont pas inclus : ils sont fixés au forfait et communiqués dans une proposition d'honoraires écrite, sur simple demande par téléphone ou via le formulaire de contact.
Avant de signer : les dettes et les vices qui se transmettent
C'est la particularité espagnole qui coûte le plus cher : certains impayés d'IBI, les charges de copropriété de l'année en cours et des trois années précédentes, et des infractions d'urbanisme restent attachés au logement. Le nouveau propriétaire en hérite.
Exigez la nota simple récente, le certificat du syndic et les derniers avis de taxe foncière IBI avant tout versement. La liste complète des risques figure dans notre guide des pièges à éviter pour acheter en Espagne.
Cochez votre situation : l'outil affiche les documents à réclamer.
Outil interactif
Détecteur de dettes et de vices cachés
Cochez ce que vous n'avez pas encore vérifié sur le bien convoité : nous affichons le document officiel qui vous protège dans chaque cas.
Agence, notaire, avocat : qui vérifie quoi en Espagne ?
La confusion la plus fréquente chez les acheteurs français : croire que le notaire espagnol contrôle le bien comme en France.
| Mission | Agence | Notaire | Avocat de l'acheteur |
|---|---|---|---|
| Travaille pour | Le vendeur (mandat) | Aucune partie (officier public) | L'acheteur uniquement |
| Vérifie les dettes de copropriété | |||
| Vérifie l'urbanisme et les extensions | |||
| Négocie et rédige le contrat d'arras | Souvent un modèle type | ||
| Authentifie l'acte de vente | |||
| Peut signer pour vous par procuration |
En savoir plus : le rôle de l'agence, le notaire espagnol, l'avocat pour un achat immobilier.
L'immobilier en Espagne en 2026 : les prix officiels
Au 2e trimestre 2026, la valeur moyenne expertisée d'un logement en Espagne est de 2 355 €/m², en hausse de 12,5 % sur un an, selon le ministère espagnol du Logement (MIVAU). Derrière cette moyenne, les écarts sont considérables : plus du triple entre Murcie et Madrid.
Pour un acheteur, cette hausse a trois conséquences concrètes : la marge de négociation se réduit dans les villes les plus demandées, la valeur de référence du Cadastre (base minimale de l'ITP) rattrape souvent le prix de vente, et les biens affichés nettement sous le marché méritent une vérification juridique encore plus attentive.
Toutes les régions et les grandes villes sont comparées sur notre page prix de l'immobilier en Espagne. Avant de faire une offre, un avocat du réseau compare le prix demandé à ces références et vérifie le bien.
| Ville | Prix au m² | Zone |
|---|---|---|
| Madrid | 5 418 €/m² | Capitale, ITP 6 % |
| Marbella | 4 528 €/m² | Costa del Sol |
| Estepona | 3 518 €/m² | Costa del Sol ouest |
| Málaga | 3 321 €/m² | Costa del Sol |
| Séville | 2 652 €/m² | Andalousie intérieure |
| Torrevieja | 2 254 €/m² | Costa Blanca sud |
| Almería | 1 796 €/m² | Côte d'Almería |
| Gandia | 1 757 €/m² | Golfe de Valence |
| Murcie | 1 580 €/m² | Région de Murcie |
Où acheter en Espagne selon votre projet ?
Chaque marché a ses règles propres. Nos fiches locales donnent les prix officiels au m² publiés par le ministère du Logement (MIVAU), datés et sourcés.
Costa Blanca
Alicante, Torrevieja, Dénia
Marché le plus accessible ; attention à l'urbanisme des villas rurales.
Valence
Ville et littoral valencien
Vie urbaine à l'année, forte demande locative.
Barcelone
Catalogne
Location touristique très encadrée : vérifier la licence avant tout.
Costa Brava
Roses, L'Escala, Gérone
Proche de la France ; biens anciens à contrôler de près.
Costa del Sol
Malaga, Marbella
Fiscalité andalouse allégée, charges de résidence élevées.
Andalousie
Séville, Grenade, intérieur
Maisons de village et fincas : statut du terrain décisif.
Tous nos guides, classés par étape
Démarches & NIE
Les formalités obligatoires avant de pouvoir signer : numéro d'identification d'étranger, compte bancaire espagnol, procuration notariée.
- Obtenir son NIE : les 3 voies possibles
- Le formulaire EX-15 en détail
- Liste des consulats d'Espagne en France
- Résidence en Espagne
- Vivre en Espagne
- Retraite en Espagne
Voir les 8 autres guides ›
Frais & Fiscalité
Le prix affiché n'est jamais le prix payé : droit de mutation, TVA, notaire, registre, gestoría, puis impôts annuels du propriétaire.
Sécuriser l'achat
En Espagne, le notaire ne vérifie ni les dettes, ni l'urbanisme, ni la conformité du bien. C'est à l'acheteur, donc à son avocat, de le faire.
- Les pièges à éviter avant de signer
- Lire et décrypter la Nota Simple
- Contrat d'arras : ce qui vous engage vraiment
- Dettes de copropriété et conformité cadastrale
- Cédula de habitabilidad
- Neuf sur plan
Voir les 24 autres guides ›
- Double imposition
- Achat en SCI française
- Signature chez le notaire
- Démarches après l'achat
- Acheter à deux ou en famille
- Lexique de l'achat immobilier
- Investissement locatif
- Agence immobilière
- Appartement en bord de mer
- Avocat succession
- Achat en non-résident
- Acheter sans NIE
- Garantie décennale
- Licence de première occupation
- Occupations illégales
- Refus de prêt et arras
- Piscine ou extension non déclarée
- Certificat énergétique
- Licence touristique
- Le registre de la propriété
- Acheter en saisie bancaire ou aux enchères
- Location avec option d’achat
- Débloquer un compte bancaire après un décès
- Quiz : pièges et arnaques
Villes & Régions
Chaque marché a ses prix, ses quartiers et ses contraintes locales : licences touristiques, constructions rurales, charges de copropriété.
- Acheter un appartement à Alicante
- Acheter à Valence
- Acheter à Barcelone
- Costa del Sol : Malaga et Marbella
- Costa Brava
- Costa Blanca
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- Acheter un appartement à Malaga
- Acheter une maison en Espagne
- Acheter un appartement en Espagne
- Acheter à Torrevieja
- Acheter à Roses
- Maison à Barcelone
- Maison en Andalousie
- Immobilier aux Baléares
- Chasseur immobilier
- Les étapes de l'achat
- Le marché immobilier espagnol en chiffres
- Maison en bord de mer pas chère
- Annonces entre particuliers en bord de mer
- Portugal ou Espagne ?
Nos avocats
Le même réseau d'avocats bilingues, inscrits aux barreaux espagnols, intervient sur l'ensemble de nos sites depuis 2013.
- L'avocat pour un achat immobilier
- Avocat à Barcelone & Catalogne (Maître García)
- Avocat à Alicante & Costa Blanca (Maître Segarra)
- Avocat à Malaga & Costa del Sol (Maître Galepides)
- Avocate à Marbella
- Avocat à Valence
Voir les 18 autres guides ›
- Avocat à Torrevieja
- Avocat à Dénia
- Avocat à Benidorm
- Avocat à Roses
- Avocat à Gérone
- Avocate à Séville
- Avocate à Grenade
- Avocat à Madrid
- Avocate à Almería
- Avocate à Cadix
- Avocat à Salou
- Avocat à Sitges
- Avocat à Blanes
- Avocat à Figueres
- Avocat à L'Escala
- Avocat à Gandie
- Avocat à Murcie
- Expliquer ma situation à un avocat
Acheter en Espagne : les réponses en une phrase
- Un Français peut-il acheter librement en Espagne ?
- Oui, sans restriction de nationalité ni de résidence. Deux conditions pratiques : un NIE pour chaque acquéreur et un moyen de paiement accepté le jour de la signature, en général un chèque bancaire espagnol.
- Combien coûte l'achat en plus du prix affiché ?
- En général 10 à 14 % du prix selon la région et le type de bien : impôt de transmission dans l'ancien ou TVA plus AJD dans le neuf, notaire, registre, gestoría et honoraires d'avocat au forfait.
- Dans quel ordre se déroule l'achat ?
- NIE et compte bancaire, vérification du bien (nota simple, dettes, urbanisme), contrat d'arras, financement, signature de l'escritura chez le notaire, puis paiement des impôts et inscription au registre.
- Qui protège l'acheteur pendant l'opération ?
- Ni l'agence, mandatée par le vendeur, ni le notaire, qui authentifie l'acte sans contrôler l'état du bien. Seul un avocat choisi par l'acheteur vérifie le dossier dans son intérêt exclusif.
- Peut-on acheter à distance, sans venir en Espagne ?
- Oui, avec une procuration notariée signée en France puis apostillée : l'avocat peut alors demander le NIE, ouvrir le compte et signer l'acte pour vous.
- Quels impôts une fois propriétaire non-résident ?
- La taxe foncière locale (IBI), les charges de copropriété et l'impôt des non-résidents déclaré chaque année, que le bien soit loué ou simplement à votre disposition.
Questions fréquentes sur l'achat immobilier en Espagne
Peut-on acheter un bien en Espagne sans être résident ?+
Oui. L'Espagne n'impose aucune restriction de nationalité ni de résidence pour l'achat d'un logement. Un acquéreur français, belge ou suisse achète aux mêmes conditions qu'un Espagnol. Deux formalités sont obligatoires : obtenir un NIE, sans lequel aucun acte notarié ne peut être signé, et disposer d'un moyen de paiement accepté le jour de la signature, ce qui suppose le plus souvent un compte en Espagne.
Quel est le rôle réel du notaire espagnol lors d'un achat ?+
Le notaire espagnol authentifie l'acte, vérifie l'identité des parties, consulte le registre de la propriété et contrôle le paiement. Il ne vérifie ni les dettes de copropriété, ni la régularité urbanistique, ni la concordance entre surface réelle et cadastrale. Ces contrôles reviennent à l'acheteur, donc à son avocat.
Combien coûte réellement un achat immobilier en Espagne ?+
Comptez en général 10 à 14 % du prix en plus du montant affiché. Dans l'ancien, l'impôt de transmission (ITP) dépend de la communauté autonome : par exemple 6 % à Madrid, 7 % en Andalousie, 9 % dans la Communauté valencienne, 10 % en Catalogne pour la tranche courante. Dans le neuf, c'est 10 % de TVA plus le droit d'acte (AJD) régional. S'y ajoutent notaire, registre, gestoría et honoraires d'avocat. Notre simulateur 2026 calcule ce budget.
Le contrat d'arras est-il dangereux pour l'acheteur ?+
Il l'est lorsqu'il est signé trop tôt. Avec les arras pénitentielles, les plus courantes, l'acheteur qui renonce perd son acompte et le vendeur qui se rétracte le restitue au double. Il n'existe pas de délai de rétractation légal comparable aux dix jours français : les vérifications doivent être terminées avant cette signature.
Comment s'assurer que le bien n'a pas de dettes cachées ?+
En croisant la nota simple du registre de la propriété (hypothèques, saisies, propriétaire réel), le certificat du syndic sur les impayés de copropriété, les derniers avis d'IBI, le certificat cadastral et, en zone rurale ou littorale, un certificat d'urbanisme de la mairie. En Espagne, certaines dettes suivent le bien, pas le vendeur.
Combien de temps dure un achat en Espagne ?+
Souvent deux à trois mois entre l'offre acceptée et la signature chez le notaire, selon le délai d'obtention du NIE, le financement et le délai fixé dans le contrat d'arras. Un achat comptant, NIE déjà obtenu, peut être plus rapide.
Faut-il vraiment un avocat pour acheter en Espagne ?+
La loi ne l'impose pas, mais c'est la seule protection réelle de l'acheteur, puisque ni l'agence ni le notaire n'assument ce contrôle. L'avocat vérifie le titre, les dettes et l'urbanisme, négocie le contrat d'arras, prépare le NIE et la procuration, et contrôle le décompte notarial. Les avocats de notre réseau remettent une proposition d'honoraires forfaitaire écrite avant toute mission.
Sources officielles utilisées
Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU)— prix officiels du logement au m² par commune et par trimestre
- Agencia Tributaria (AEAT)— impôts des non-résidents, modelo 210, retenue de 3 % à la vente
- Registradores de España— demande de nota simple et publicité du registre de la propriété
- Sede Electrónica del Catastro— référence cadastrale, surface et valeur cadastrale d'un bien
- Consejo General del Notariado— rôle du notaire espagnol, officier public à tarif encadré par décret
Un seul et même réseau d'avocats
Le réseau juridique qui sécurise tous nos accompagnements en Espagne
Nos guides, nos consultations et nos services administratifs reposent sur la même équipe d'avocats francophones. Une seule déontologie, une seule exigence de vérification, quel que soit le point d'entrée choisi.
Avocats inscrits aux barreaux espagnols
Les mêmes confrères, inscrits aux Ilustres Colegios de Abogados, interviennent sur l'ensemble de nos sites et de nos dossiers.
Entièrement bilingues français / espagnol
Vos actes, arras et échanges avec le notaire sont expliqués en français, sans zone d'ombre au moment de signer.
Un réseau présent dans toute l'Espagne
Un correspondant du réseau suit votre dossier sur place, y compris à Madrid grâce aux collaborateurs des avocats du réseau, de la vérification au Registro de la Propiedad jusqu'à la remise des clés.
Comment se passe l'accompagnement ?
Nos bureaux de Barcelone (Gran Via 152), Torrevieja (Calle Caballero de Rodas) et Torre del Mar (Calle Timón 1) reçoivent uniquement sur rendez-vous : appelez-nous d'abord. L'essentiel de votre dossier se traite à distance, en français, sans que vous ayez à vous déplacer. Et le jour qui compte, votre avocat est physiquement présent : à la signature de l'acte authentique chez le notaire comme pour les démarches de succession.