Réponse courte
Avant de signer un contrat d'arras en Espagne, cinq familles de documents doivent être réunies : la nota simple du Registro de la Propiedad, les preuves que les constructions sont déclarées, les certificats de dettes (copropriété, IBI), les certificats techniques du logement et, pour l'acheteur, le NIE et un financement confirmé. Ce bilan classe chacun de ces points en vert (vérifié), orange (à vérifier avant de signer) ou rouge (documents supplémentaires nécessaires). Il ne vous dit pas d'acheter ou non : il vous montre ce qui manque encore.
Comment lire votre bilan
Un point vert signifie que vous détenez le document ou que la situation ne présente pas de risque particulier à ce stade. Il reste parfois une action à prévoir, par exemple redemander la nota simple la veille de la signature.
Un point orange signale une vérification à faire avant l'engagement : elle ne bloque pas forcément l'achat, mais elle doit être réglée ou encadrée dans le contrat. Un point rouge signifie qu'un document manque et que, sans lui, vous ne savez pas exactement ce que vous achetez ou ce que vous risquez de perdre.
Pourquoi tout se joue avant les arras
Les arras dites pénitentielles, prévues par l'article 1454 du Code civil espagnol, permettent à l'acheteur de renoncer en perdant l'acompte versé, et au vendeur de renoncer en le restituant au double. Une fois ce contrat signé, chaque mauvaise surprise découverte sur le bien vous place devant un choix coûteux.
Lorsqu'un point orange ou rouge ne peut pas être levé avant la date prévue, la parade consiste à l'écrire dans les arras comme condition suspensive : obtention du prêt, régularisation d'une construction, certificat de dettes à zéro. Si la condition n'est pas remplie, l'acompte est restitué.
Les documents qui reviennent dans presque tous les dossiers
La plupart des points rouges se lèvent en réclamant les bonnes pièces au vendeur ou à l'agence. Leur liste exacte dépend de la communauté autonome, de la commune et du type de bien.
- Nota simple récente, commandée par vous auprès du Registro de la Propiedad.
- Certificat de dettes de copropriété, prévu par la loi sur la propriété horizontale.
- Dernier reçu d'IBI, qui donne la référence cadastrale.
- Certificat énergétique, obligatoire pour toute vente.
- Certificat d'habitabilité ou licence d'occupation, selon la région.
- Informe urbanístico de la mairie dès qu'une piscine ou une extension n'apparaît pas au registre.
Faire relire votre dossier avant de signer
Le secrétariat du réseau d'avocats francophones Espagne Support étudie votre dossier, puis l'avocat compétent pour la région du bien vous propose ses honoraires par écrit avant d'intervenir.
Ce que cet outil ne fait pas
Le bilan repose uniquement sur vos réponses. Il ne lit aucun document, ne consulte aucun registre et ne détecte ni les servitudes, ni les erreurs de description, ni les procédures en cours contre le vendeur. Ces vérifications demandent de croiser les originaux : c'est la mission de l'avocat, pas celle de l'agent immobilier ni du notaire.
Votre projet d'achat : feu vert, orange ou rouge ?
Répondez aux 12 questions sur le bien que vous visez. L'outil ne vous dit pas d'acheter ou non : il classe chaque point de votre dossier et vous indique ce qui doit être vérifié avant de signer. Rien n'est enregistré ni transmis.
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Outil d'information générale, sans valeur de conseil juridique. Les exigences documentaires varient selon la communauté autonome et la commune.
Questions fréquentes
Le bilan me dit-il si je dois acheter ?
Non. Il classe l'état de votre dossier en trois couleurs et indique ce qui reste à vérifier. La décision d'acheter vous appartient, idéalement après la relecture d'un avocat.
Mes réponses sont-elles enregistrées ?
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur ; aucune réponse ni aucun document n'est transmis ou conservé.
Puis-je signer les arras sans NIE ?
Le contrat d'arras est un contrat privé, mais le notaire exige le NIE pour signer l'acte de vente. Lancez la demande dès que vous avez un projet sérieux pour ne pas retarder la signature.
Tout est vert : puis-je signer seul ?
Un bilan entièrement vert signifie que vous avez réuni les pièces habituelles, pas qu'elles ont été analysées. Faites relire le projet d'arras : c'est lui qui fixe ce que vous perdez si l'achat échoue.
J'ai déjà signé les arras, l'outil sert-il encore ?
Oui : il fait apparaître les points à régler avant l'acte. Faites relire le contrat rapidement, car les délais qu'il prévoit courent déjà.
Pour aller plus loin
Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.
- Le contrat d'arras : transformer un point orange ou rouge en condition suspensive qui protège l'acompte.Suite logique de « Bilan de votre projet d'achat » : elle sert à sécuriser l'engagement et les sommes versées avant l'acte.
- Le détecteur de discordances : comparer les surfaces quand le bilan signale une piscine ou une extension.Après « Bilan de votre projet d'achat », cette page vous aide à vérifier la conformité matérielle et administrative du logement.
- Les dettes transmises à l'acheteur : pourquoi le certificat de copropriété et le reçu d'IBI comptent.Dans le prolongement de « Bilan de votre projet d'achat », cette page permet de chiffrer les taxes et obligations qui influencent le coût réel du projet.
- Les pièges à éviter : les situations réelles derrière la plupart des points rouges.Complément direct du guide « Bilan de votre projet d'achat » : de quoi repérer les risques qui doivent être levés avant tout versement.
- L'avocat dans un achat : qui croise registre, cadastre, urbanisme et contrat à partir de ce bilan.Pour définir les contrôles juridiques à confier à un professionnel indépendant, prolongez ici votre lecture de « Bilan de votre projet d'achat ».
Informations générales à jour en 2026. Outil d'information générale. Les exigences documentaires varient selon la communauté autonome, la commune et le type de bien ; elles doivent être vérifiées sur les documents originaux.