Acheter en Espagne quand on réside en Belgique : démarches et fiscalité

Les réponses en une phrase

Faut-il déclarer en Belgique un bien acheté en Espagne ?

Oui : le SPF Finances demande de déclarer tout bien immobilier situé à l'étranger (en ligne via MyMinfin) ; il fixe ensuite un revenu cadastral à mentionner dans la déclaration d'impôt.

Paie-t-on deux fois l'impôt ?

Pour un bien en Espagne, le SPF Finances indique qu'on peut demander une exonération avec réserve de progressivité, selon les conditions de la convention préventive de la double imposition.

Quel taux en Espagne pour un résident belge ?

19 % pour les résidents de l'Union européenne, d'Islande et de Norvège (Agencia Tributaria).

Les étapes de l'achat, identiques pour un Belge

Le droit applicable à la vente est le droit espagnol, quelle que soit votre nationalité : il faut un NIE (numéro d'identification d'étranger, taxe modelo 790-012 de 9,84 €), vérifier la Nota Simple, signer un contrat d'arras puis l'acte devant un notaire espagnol. Contrairement à la Belgique, le notaire espagnol n'audite pas le dossier en profondeur : il authentifie l'acte. L'audit (propriétaire, charges, urbanisme, dettes) revient à l'acheteur et à son avocat.

Le financement par une banque belge est possible mais allonge souvent les délais ; le contrat d'arras doit alors prévoir un délai suffisant et, si nécessaire, une condition liée au prêt, qui n'existe en Espagne que si elle est écrite.

Déclarer le bien au SPF Finances

Le SPF Finances demande à tout propriétaire d'un bien immobilier à l'étranger de le déclarer, ainsi que sa vente ou ses modifications notables (agrandissement, rénovation). La déclaration se fait en ligne sur MyMinfin (« Consulter mes données immobilières », puis « Déclarer un bien à l'étranger »), ou par formulaire papier envoyé au service RC étranger de l'AGDP à Namur.

L'administration fixe alors un revenu cadastral pour le bien et vous le notifie ; un délai de deux mois est ouvert pour introduire une réclamation. Ce revenu cadastral doit ensuite figurer au cadre III de la déclaration d'impôt, et non le revenu cadastral espagnol (valor catastral), qui sert à la fiscalité espagnole.

Exonération avec réserve de progressivité

L'Espagne figure parmi les pays pour lesquels le SPF Finances renvoie à son application en ligne afin de savoir comment demander l'exonération ou la réduction prévue par la convention. Le principe décrit par l'administration belge est l'exonération avec réserve de progressivité : le revenu du bien n'est pas imposé en Belgique, mais il est pris en compte pour calculer le taux applicable à vos autres revenus. Le SPF Finances prend lui-même l'exemple d'une maison de vacances en Espagne non louée, à déclarer au cadre III, A et au cadre III, B, 1.

Gardez les preuves de votre imposition en Espagne (modelo 210) : l'administration belge peut les demander pour accorder l'exonération.

Ce que vous déclarez en Espagne chaque année

Comme tout non-résident, le propriétaire belge déclare en Espagne le modelo 210. Si le bien n'est pas loué, l'impôt porte sur un revenu imputé égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon les cas ; s'il est loué, sur les loyers. En tant que résident de l'Union européenne, vous êtes imposé à 19 % et pouvez déduire les charges liées à la location ; les résidents hors Union paient 24 % sur le brut.

À l'achat, l'ITP (ancien) ou la TVA (neuf) dépend de la région : par exemple 9 % dans la Communauté valencienne depuis le 1er juin 2026 (11 % au-delà d'un million d'euros), 7 % en Andalousie, 6 % à Madrid. À la revente, l'acheteur retient 3 % du prix au titre de l'impôt du vendeur non résident.

Succession : anticiper des deux côtés

Depuis le règlement européen 650/2012, applicable en Belgique comme en Espagne, la loi qui régit une succession est en principe celle de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf choix exprès de la loi de sa nationalité dans un testament. Ce règlement ne règle pas les impôts : les droits de succession peuvent être dus dans les deux pays selon leurs propres règles. Un testament espagnol limité au bien et une étude fiscale préalable évitent des successions bloquées pendant des mois.

Acheter depuis la Belgique, à distance

Beaucoup d'acheteurs belges signent par procuration : une procuration notariée signée en Belgique permet à un mandataire de demander le NIE, d'ouvrir un compte et de signer l'acte. Elle doit être rédigée selon ce qu'attend le notaire espagnol (pouvoirs précis, traduction, formalité de légalisation ou d'apostille selon le cas) : faites valider le projet avant de la signer.

Toute intervention commence par l'étude de votre dossier par le secrétariat ; l'avocat de la région concernée vous adresse ensuite sa proposition d'honoraires par écrit.

Questions fréquentes

Sources officielles utilisées

Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.

• SPF Finances — Revenu cadastral des biens immobiliers situés à l'étranger — obligation de déclarer le bien, MyMinfin, notification et réclamation
• SPF Finances — Biens immobiliers à l'étranger — cadre III, exonération avec réserve de progressivité, exemple d'une maison en Espagne
• Agencia Tributaria — Taux de l'IRNR sans établissement permanent — 19 % pour les résidents de l'Union européenne, 24 % pour les autres

Pour aller plus loin

Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.

• Le guide de l'achat immobilierLe parcours complet, étape par étape, valable aussi pour un Belge.
• Obtenir le NIEPremière démarche à lancer depuis la Belgique.
• Le modelo 210La déclaration annuelle côté espagnol, avec le taux de 19 %.
• La procuration notariéePour signer sans faire le déplacement.

Informations générales à jour en 2026. Règles belges vérifiées sur le site du SPF Finances et règles espagnoles sur celui de l'Agencia Tributaria en octobre 2026. Ce guide ne remplace pas un conseil fiscal belge personnalisé.