Valeur de référence (valor de referencia) : la base minimale de vos impôts d'achat

La valeur de référence se consulte au Catastro avec l’identifiant du titulaire ou un certificat électronique. Pour préparer cet identifiant, voyez le parcours d’obtention du NIE en Espagne.

Ces trois notions sont régulièrement confondues, y compris par des professionnels. La valeur cadastrale est une valeur administrative ancienne, qui sert de base à l'IBI et au modèle 210 : elle est en général très inférieure au marché. La valeur de référence est récente : elle est déterminée chaque année par la Direction générale du cadastre à partir des prix constatés dans les actes notariés, par zone homogène, et sert de base minimale aux impôts de transmission. La valeur de marché, enfin, est le prix réellement négocié.

La règle légale prévoit que la valeur de référence ne doit pas dépasser la valeur de marché, un plafond appliqué par un coefficient de minoration. En pratique, des écarts existent, notamment dans les zones où le marché s'est retourné ou pour des biens en mauvais état.

La valeur de référence d'un bien se consulte gratuitement sur le siège électronique du cadastre, à partir de la référence cadastrale, qui figure sur la nota simple, le reçu d'IBI et l'acte de propriété. Le site délivre un certificat indiquant la valeur applicable pour l'année en cours.

Cette consultation doit être faite avant de signer le contrat d'arras, pas après : elle change le montant d'impôt que vous paierez, et donc le budget total de l'opération. C'est un contrôle simple, systématiquement effectué par un avocat, rarement par une agence.

Sont visés l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) dans l'ancien, l'impôt sur les successions et donations (ISD), et la base de l'impôt sur la fortune pour les biens acquis après l'entrée en vigueur du dispositif. La TVA du neuf n'est pas concernée : elle se calcule sur le prix effectivement payé.

Exemple : pour un appartement acheté 180 000 € dans une région appliquant un ITP de 10 %, avec une valeur de référence de 200 000 €, l'impôt sera de 20 000 € et non de 18 000 €. L'écart de 2 000 € doit figurer dans votre plan de financement.

La valeur de référence ne se conteste pas « à froid », au moment où elle est publiée. L'article 10.3 de la loi espagnole sur l'ITP (texte refondu de 1993, modifié par la loi 11/2021) ne permet de l'attaquer qu'à deux occasions : en demandant la rectification de votre auto-liquidation après avoir payé, avec remboursement en cas de succès, ou en formant un recours contre la liquidation que l'administration vous adresse. La même règle vaut pour les droits de succession et de donation.

Dans ces deux procédures, l'administration fiscale régionale ne tranche pas seule : l'article 10.4 l'oblige à demander à la Direction générale du cadastre un rapport préalable, obligatoire et contraignant (informe preceptivo y vinculante), qui confirme ou corrige la valeur. C'est donc l'argumentation technique sur le bien lui-même, et non une simple comparaison avec le prix payé, qui fait la différence.

Une contestation n'a de chance d'aboutir qu'appuyée par des éléments objectifs : rapport d'expertise d'une société homologuée, photographies de l'état réel du bien, devis de travaux, servitudes ou occupation. Les délais de traitement sont longs, souvent supérieurs à un an.

Deux attitudes sont possibles lorsque le prix convenu est inférieur à la valeur de référence publiée. La première, plus prudente, consiste à déclarer le prix réel dans l'acte de vente mais à liquider l'impôt de transmission sur la base de la valeur de référence : cette option évite les intérêts de retard et les pénalités, quitte à demander ensuite une rectification si la valeur retenue paraît excessive.

La seconde consiste à payer l'impôt sur le prix réellement payé, inférieur à la valeur de référence. Dans ce cas, l'administration fiscale adresse presque systématiquement une proposition de redressement (propuesta de liquidación provisional), et il revient alors à l'acheteur de prouver, par un rapport d'expert, que le bien ne vaut pas le montant retenu par le cadastre, par exemple en raison de son mauvais état ou de dommages structurels.

Les biens très dégradés, les logements occupés, les maisons de village anciennes, les biens grevés d'une servitude ou situés dans un immeuble en attente de travaux lourds sont les plus souvent surévalués par un calcul de zone qui ne voit pas l'état individuel du bien. Les ruines et les constructions non déclarées posent également des difficultés.

À l'inverse, dans les zones très tendues du littoral et des grandes villes, la valeur de référence reste souvent inférieure au prix payé : dans ce cas, c'est le prix qui sert de base et le sujet n'a pas d'impact.

Avant la signature du contrat d'arras, nous obtenons le certificat de valeur de référence du cadastre, nous recalculons l'ITP réel sur cette base et nous intégrons le résultat dans le budget total, avec le notaire, le registre et les honoraires. Lorsque l'écart est manifestement injustifié, nous préparons en amont les éléments de preuve nécessaires à une future rectification.

Les honoraires du réseau sont au forfait, communiqués par proposition écrite avant toute intervention.