Valeur de Référence Fiscale en Espagne 2026 : Le Guide Anti-Redressement
Dernière mise à jour : 11/02/2026 | Expertise Fiscale Immobilière
Depuis le 1er janvier 2022, le fisc espagnol ne se base plus sur le prix de vente pour calculer vos impôts, mais sur la Valeur de Référence (Valor de Referencia). Ignorer cette donnée lors d'un achat immobilier est l'erreur la plus coûteuse pour les étrangers. Découvrez comment ce "prix plancher" impacte votre budget et comment l'anticiper pour sécuriser votre investissement.
Résumé : La Valeur de Référence en 3 points clés
| Question | Réponse de l'Expert |
|---|---|
| C'est quoi ? | La base imposable minimale fixée par le Cadastre espagnol. |
| Quelle règle ? | L'impôt se paie sur la valeur la plus haute entre le prix réel et la VdR. |
| Le risque ? | Un redressement fiscal (Complementaria) automatique sous 4 ans. |
Ne confondez plus : Valeur Cadastrale vs Valeur de Référence
C'est la confusion numéro 1 des acheteurs français en Espagne. Voici la distinction juridique :
Valeur Cadastrale (IBI)
Utilisée pour les taxes annuelles (IBI, IRNR). La Valeur Cadastrale est généralement très basse (souvent 50% du marché). Elle est protégée par le secret et n'est visible que par le propriétaire.
Valeur de Référence (ITP)
Utilisée pour les transactions (Achat, Succession). La Valeur de Référence est censée refléter le marché. Elle est publique et accessible via la référence cadastrale du bien.
Les impôts impactés par la Valeur de Référence en 2026
Cette valeur administrative est devenue le "juge de paix" pour trois impôts majeurs :
- ITP (Impuesto sur Transmisiones Patrimoniales) : Pour l'achat d'un bien ancien. Vous payez 6% à 10% sur la VdR si le prix d'achat est inférieur.
- ISD (Impuesto sur Sucesiones y Donaciones) : Pour les héritages ou donations de biens immobiliers.
- IP (Impuesto sur el Patrimonio) : Pour le calcul de la fortune immobilière (pour les biens acquis après 2022).
Exemple : Vous achetez une maison "à rénover" pour 150 000 €. Si le Cadastre affiche une Valeur de Référence de 190 000 €, vous devrez payer l'ITP sur 190 000 €. L'économie apparente à l'achat est en partie annulée par la taxe.
Comment consulter la Valeur de Référence d'un bien
- Obtenir la référence cadastraleMunissez-vous du code à 20 caractères figurant sur l'annonce ou l'IBI du vendeur.
- Accéder au site du CadastreAllez sur la Sede Electrónica del Catastro, section 'Valor de Referencia'.
- S'identifier (Cl@ve ou NIE)L'accès nécessite un certificat numérique ou les données de votre NIE/DNI.
- Télécharger le certificat officielGénérez le PDF qui indique la valeur légale opposable au fisc pour l'année en cours.
Que faire si vous achetez en dessous de la valeur fiscale ?
Si vous trouvez une "pépite" dont le prix de vente est inférieur à sa valeur fiscale, vous avez deux options juridiques :
- L'option de prudence (Recommandée) : Vous déclarez le prix réel dans l'acte de vente, mais vous liquidez vos impôts (Formulaire 600) sur la base de la Valeur de Référence. Vous évitez ainsi les intérêts de retard et les pénalités.
- L'option de contestation : Vous payez l'impôt sur le prix de vente réel. Hacienda vous enverra presque systématiquement une Propuesta de Liquidación Provisional. Vous devrez alors prouver par un rapport d'expert que le bien ne vaut pas le montant fixé par le Cadastre (mauvais état, structure endommagée, etc.).
Le conseil de l'expert : "La Valeur de Référence ne tient pas compte de l'état intérieur du bien. Si vous achetez un appartement totalement délabré, le fisc l'évaluera comme s'il était en bon état moyen dans le quartier. C'est ici que l'avocat intervient pour préparer la preuve technique de la dévaluation."
Questions Fréquentes sur Valeur de Référence Fiscale
Qu'est-ce que la Valeur de Référence (Valor de Referencia) ?
Quelle est la différence entre Valeur Cadastrale et Valeur de Référence ?
Que se passe-t-il si j'achète en dessous de la Valeur de Référence ?
Peut-on contester cette valeur fiscale ?
Avis clients : Sécurité fiscale à Espagne
"J'ai acheté un appartement à Rosas pour 180 000 €. L'avocat m'a prévenu que la Valeur de Référence était de 205 000 €. J'ai payé l'ITP sur cette base et j'ai évité une amende certaine."
"Grâce à l'audit de l'avocat, nous avons découvert que la valeur de référence était erronée car le bien était en mauvais état. Nous avons pu contester avec une expertise."
Note moyenne : 4.9/5 sur Google
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