La tasación en Espagne : l'expertise bancaire qui fixe votre prêt

La valeur de tasación sert de base au pourcentage de financement (loan to value). Pour un non-résident, les banques espagnoles financent le plus souvent une part plus faible que pour un résident ; le pourcentage exact dépend de chaque banque et du profil. Si la tasación est inférieure au prix, c'est elle qui sert de référence.

Elle sert aussi à fixer la valeur de mise aux enchères inscrite dans l'acte d'hypothèque, et donc protège l'emprunteur en cas de saisie. Hors crédit, une tasación peut être utile pour estimer un bien avant une succession, une donation ou un litige.

Seules les sociétés de tasación homologuées, inscrites au registre de la Banque d'Espagne, peuvent émettre une tasación utilisable pour un prêt hypothécaire. L'expert visite le bien, vérifie les données du registre et du cadastre, et compare avec des ventes récentes.

Le coût dépend de la société et de la valeur du bien ; il est à la charge de l'emprunteur. Demandez le prix avant de commander, et vérifiez que la banque accepte la société choisie (elle ne peut refuser une tasación valide d'une société homologuée, mais peut vérifier sa conformité).

Au-delà du crédit, la tasación sert chaque fois qu'une valeur officielle du bien est nécessaire : fixer la valeur fiscale retenue dans une succession ou une donation, servir de base dans une procédure judiciaire ou une expropriation, ou encore apprécier la valeur locative d'un bien avant sa mise en location. Elle reste réalisée par des architectes, ingénieurs ou sociétés de tasación homologués, selon la même méthodologie réglementée que pour un prêt.

Le rapport décrit les caractéristiques du bien, sa localisation, son état et sa surface, avant d'en déduire une valeur au mètre carré comparée à des ventes récentes du secteur. Un acheteur ou un vendeur peut donc commander une tasación indépendamment de tout crédit, simplement pour disposer d'une estimation professionnelle opposable.

C'est fréquent sur les marchés tendus. Trois options : renégocier le prix avec le vendeur en s'appuyant sur la tasación, augmenter l'apport personnel, ou chercher un financement complémentaire (garantie sur un bien en France par exemple). C'est pourquoi la clause suspensive d'obtention du prêt dans le contrat d'arras doit mentionner un montant minimal.

Ne confondez pas tasación, valeur de référence (base fiscale de l'ITP) et valeur cadastrale : ce sont trois valeurs distinctes, qui peuvent différer fortement.

Elle intervient après l'accord de principe de la banque et avant l'offre ferme de prêt, donc en général après la signature des arras. Pour éviter de perdre l'acompte si la tasación est trop basse, prévoyez un délai suffisant entre arras et acte et une condition suspensive adaptée.

L'avocat du réseau coordonne arras, banque et notaire ; honoraires au forfait sur proposition écrite, par contact ou téléphone.