Réponse courte
Gérone, à une heure de la frontière française, affiche 2 316 €/m² de valeur moyenne expertisée au 2e trimestre 2026 selon le MIVAU, contre 2 177 €/m² un an plus tôt (+6,4 %). C'est une ville universitaire et administrative, vivante à l'année, avec un centre médiéval protégé : on y achète surtout pour y vivre ou louer à l'année, à quarante minutes des plages de la Costa Brava.
Prix officiels et tendance du marché
Avec 2 316 €/m², Gérone est proche de Lloret de Mar (2 392 €/m²) et de Blanes (2 222 €/m²), et bien au-dessus de Figueres (1 391 €/m²). La moyenne de la province est de 2 163 €/m². La hausse de 6,4 % sur un an est plus modérée que sur la côte, signe d'un marché surtout résidentiel.
Le Barri Vell, les bords de l'Onyar et l'Eixample concentrent les prix les plus élevés ; les quartiers périphériques et les communes de la couronne restent plus accessibles.
Gérone en chiffres officiels : neuf, ancien et Costa Brava
Au 2e trimestre 2026, la moyenne de 2 316 €/m² repose sur 366 expertises à Gérone. Le ministère y publie une valeur distincte pour le neuf : 2 958 €/m² pour les logements de moins de cinq ans, contre 2 295 €/m² pour les plus anciens. Un an plus tôt, la moyenne générale était de 2 177 €/m².
Dans la province, les communes publiées donnent 2 392 €/m² à Lloret de Mar, 2 222 €/m² à Blanes et 1 391 €/m² à Figueres. Les villages de la Costa Brava centrale, comme Begur, Palafrugell ou Roses, n'atteignent pas le seuil de 25 000 habitants et n'ont pas de valeur ministérielle comparable.
Gérone se distingue donc par un marché urbain, plus stable que celui des stations balnéaires, avec un écart marqué entre la construction récente et l'ancien du centre.
Barri Vell, Eixample, Montilivi : choisir son quartier
Le Barri Vell, le quartier médiéval, offre du caractère mais des immeubles anciens, souvent sans ascenseur, dans un périmètre protégé où les travaux sont encadrés. L'Eixample, plus récent, propose des appartements familiaux près de la gare TGV. Montilivi, près de l'université, attire la location étudiante.
La gare à grande vitesse relie Gérone à Barcelone et à la France : un atout pour ceux qui partagent leur temps entre les deux pays.
Un projet à Gérone ?
Le réseau contrôle le registre, l'immeuble et les règles d'urbanisme avant votre engagement.
Vivre à Gérone : ce qui compte au quotidien
Gérone est une capitale de province : administrations, hôpitaux, université et commerces y fonctionnent toute l'année, contrairement aux stations balnéaires qui se vident l'hiver. Pour un acheteur qui veut s'installer, c'est un avantage décisif, notamment pour la scolarité des enfants et l'accès aux soins.
La vie quotidienne se déroule en catalan autant qu'en castillan ; les démarches administratives, les réunions de copropriété et certains documents officiels peuvent être rédigés en catalan. Un accompagnement francophone évite de signer un document dont on ne mesure pas la portée.
Le climat est plus contrasté que sur la côte, avec des hivers plus frais : l'isolation, le chauffage et le certificat énergétique méritent une attention particulière dans l'ancien. Un appartement bien exposé du Mercadal ou de l'Eixample n'offre pas le même confort qu'un rez-de-chaussée humide près de la rivière.
Bords de rivières : vérifier le risque d'inondation
Quatre cours d'eau traversent Gérone, dont l'Onyar et le Ter. Certains secteurs bas ont connu des crues par le passé. Avant d'acheter un rez-de-chaussée ou une maison près de l'eau, consultez la cartographie officielle des zones inondables et demandez à la copropriété si des sinistres ont été déclarés.
Cette vérification pèse aussi sur l'assurance et, le cas échéant, sur les travaux autorisés. Elle se fait en quelques minutes avec l'adresse du bien et évite une mauvaise surprise après l'achat.
Les pièges locaux à Gérone
Premier piège : dans le Barri Vell, un projet de rénovation lourde se heurte aux règles de protection du patrimoine ; renseignez-vous auprès de la mairie avant d'acheter pour transformer.
Deuxième piège : les immeubles anciens et les travaux à venir (façade, ascenseur, toiture), qui pèsent sur le coût réel.
Troisième piège : compter sur la location touristique. La Catalogne a durci l'encadrement des logements touristiques ; à Gérone, la location à l'année ou étudiante est l'hypothèse la plus sûre.
Les vérifications avant l'achat
- Nota simple : titularité, charges, hypothèques.
- Certificat de la copropriété : dettes et travaux votés.
- Cédula d'habitabilité et certificat énergétique.
- Inspection technique de l'immeuble pour l'ancien.
- Règles d'urbanisme et de protection pour le centre historique.
- IBI et taxes à jour.
Fiscalité de l'achat à Gérone
Dans l'ancien : ITP catalan de 10 % jusqu'à 600 000 €, puis 11 %, 12 % et 13 % par tranches, calculé sur le prix ou la valeur de référence du Cadastre si elle est supérieure. Dans le neuf : TVA de 10 % et AJD catalan. Retenue de 3 % si le vendeur est non résident.
Si vous vous installez à Gérone, votre résidence fiscale peut basculer en Espagne : l'impôt sur le revenu et la convention fiscale franco-espagnole sont à anticiper avant le déménagement.
Combien coûte réellement un achat à Gérone : exemple chiffré
Exemple indicatif pour un appartement ancien de 70 m² acheté au prix moyen officiel (2 316 €/m², MIVAU T2 2026) : prix d'environ 162 120 €. L'ITP catalan, au taux général de 10 % représente alors environ 16 212 €, calculé sur le prix déclaré ou sur la valeur de référence du Cadastre si elle est plus élevée.
S'ajoutent les frais de notaire et du registre de la propriété (barèmes officiels, variables selon le prix et la longueur de l'acte), les frais de prêt éventuels et les honoraires d'avocat : le secrétariat étudie d'abord votre situation, puis l'avocate en charge vous adresse une proposition écrite. Le simulateur de frais du site permet de refaire le calcul avec votre prix réel.
Dans le Barri Vell, un immeuble ancien sans ascenseur peut nécessiter des travaux importants : intégrez-les avant de comparer avec un appartement de l'Eixample.
Acheter dans l'ancien du centre : ce qu'il faut anticiper
Beaucoup d'appartements du Barri Vell et du Mercadal sont situés dans des immeubles anciens, parfois sans ascenseur, avec des installations électriques et des canalisations à reprendre. Le prix au m² plus bas que dans le neuf doit être mis en balance avec le coût des travaux et les contraintes du périmètre protégé.
Avant l'offre, demandez l'inspection technique de l'immeuble si elle existe, les procès-verbaux des assemblées et la cédula d'habitabilité. En Catalogne, ce document conditionne les abonnements et la location ; son absence ou son expiration doit être réglée avant la vente.
Pour des travaux intérieurs importants, un architecte peut chiffrer le projet et vérifier auprès de la mairie ce qui est autorisé. Mieux vaut le savoir avant de signer le contrat d'arras qu'après.
Coûts annuels et fiscalité selon votre situation
Chaque année, le propriétaire paie l'IBI et la taxe d'ordures, les charges de copropriété et l'assurance. S'il reste résident fiscal en France, il déclare aussi l'impôt espagnol des non-résidents sur le modèle 210, même pour un logement non loué.
S'il s'installe à Gérone, la situation change : la résidence fiscale bascule en principe en Espagne, avec une imposition des revenus mondiaux et, selon le patrimoine, d'éventuels impôts régionaux sur la fortune. La convention franco-espagnole règle les conflits, mais l'année du déménagement demande une préparation.
En cas de location à l'année, les loyers sont imposés en Espagne puis déclarés en France avec un crédit d'impôt. La location aux étudiants, fréquente près de l'université, suit le régime des baux d'habitation ou de saison selon la durée et l'usage.
Acheter à Gérone pour y vivre, louer ou partager son temps
Gérone attire des familles et des actifs qui veulent une ville à taille humaine, bien reliée : gare à grande vitesse vers Barcelone et la France, aéroport régional, plages de la Costa Brava à environ quarante minutes. Pour une installation, la proximité des écoles et des transports compte souvent plus que la vue.
Pour un investissement, la demande étudiante autour de l'université et la location à l'année offrent un marché plus stable que la location touristique, que la Catalogne encadre strictement. Les revenus sont déclarés en Espagne puis en France, avec le crédit d'impôt prévu par la convention.
Pour une résidence secondaire, Gérone se combine bien avec la côte : certains acheteurs préfèrent la ville pour vivre toute l'année et rejoignent la mer en voiture, plutôt que d'acheter dans une station vide hors saison.
Les étapes d'un achat à Gérone
Le NIE et un compte bancaire espagnol sont nécessaires avant la signature. L'analyse porte ensuite sur la nota simple, la copropriété, la cédula d'habitabilité et, dans le centre historique, les règles de protection applicables aux travaux envisagés. Le contrat d'arras fixe les conditions suspensives, notamment le financement.
La signature a lieu chez le notaire, qui transmet l'acte au registre ; l'ITP catalan est payé dans le délai légal. Si vous ne pouvez pas être présent, une procuration notariée signée en France ou en Espagne permet à l'avocat de signer pour vous.
Qui vous accompagne à Gérone
Les dossiers de Catalogne sont suivis par Maître García, avocat inscrit au barreau de Barcelone. Après un appel avec le secrétariat, il vérifie le registre, la copropriété et l'urbanisme, rédige le contrat d'arras et assiste à la signature chez le notaire, avec procuration si besoin.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Gérone ?
2 316 €/m² au 2e trimestre 2026 selon le MIVAU, +6,4 % sur un an.
Gérone est-elle plus chère que Figueres ?
Oui : 2 316 €/m² contre 1 391 €/m² au même trimestre.
Peut-on rénover librement dans le Barri Vell ?
Non : le centre historique est protégé et les travaux y sont encadrés. Renseignez-vous avant d'acheter.
Quel impôt pour un achat ancien à Gérone ?
L'ITP catalan : 10 % jusqu'à 600 000 €, puis par tranches jusqu'à 13 %.
Quel est le prix du neuf à Gérone ?
2 958 €/m² pour les logements de moins de cinq ans au 2e trimestre 2026, contre 2 295 €/m² pour les plus anciens.
Existe-t-il un prix officiel pour Begur ou Palafrugell ?
Non : ces communes sont sous le seuil de 25 000 habitants retenu par le ministère.
Pour aller plus loin
Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.
- Avocat francophone à GéroneSuite logique de « Acheter à Gérone » : elle sert à définir les contrôles juridiques à confier à un professionnel indépendant.
- Acheter sur la Costa BravaSuite logique de « Acheter à Gérone » : elle sert à comparer le marché local, ses règles et les vérifications propres à cette destination.
- Acheter à Lloret de MarComplément direct du guide « Acheter à Gérone » : de quoi approfondir le point « acheter à lloret de mar ».
- Lire la nota simplePour contrôler le propriétaire, les charges et la situation inscrite du bien, prolongez ici votre lecture de « Acheter à Gérone ».
Informations générales à jour en 2026. Prix : ministère espagnol du Logement (MIVAU), valeur moyenne expertisée des communes de plus de 25 000 habitants, tableau du 2e trimestre 2026 comparé au 2e trimestre 2025, vérifié le 29/09/2026. Fiscalité et règles locatives confirmées pour chaque dossier à la date de signature.