Acheter en Espagne quand on réside en Suisse : séjour, impôts et change

Les réponses en une phrase

Un Suisse peut-il vivre en Espagne après un achat ?

Oui : l'accord de libre circulation UE-Suisse applique aux citoyens suisses le régime de séjour des Européens (Real Decreto 240/2007), indépendamment de l'achat.

Quel taux d'impôt espagnol pour un résident suisse ?

24 % sur le revenu brut (loyers ou revenu imputé), sans les déductions réservées aux résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège.

Le franc suisse change-t-il quelque chose ?

Oui : le prix, l'acompte d'arras et les frais sont payés en euros ; une variation du change entre l'offre et l'acte modifie votre budget réel.

Séjour : le régime des Européens, pas celui des pays tiers

C'est l'erreur la plus fréquente dans les guides en ligne : traiter le Suisse comme un ressortissant hors Union européenne. Le Real Decreto 240/2007, qui règle l'entrée et le séjour des citoyens européens en Espagne, s'applique expressément aux citoyens suisses et à leur famille, en vertu de l'accord de libre circulation signé en 1999 entre la Communauté européenne et la Suisse.

Concrètement, un citoyen suisse qui s'installe en Espagne demande son inscription au registre central des étrangers, comme un Européen. Il n'a pas besoin d'un visa, et la suppression du visa pour investisseurs en 2025 ne le concerne pas. Attention : cela vaut pour les citoyens suisses ; un résident de Suisse d'une autre nationalité suit les règles de sa nationalité.

Impôt espagnol : 24 % sur le brut

Pour l'Agencia Tributaria, le taux de l'impôt des non-résidents est de 19 % pour les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège, et de 24 % pour les autres contribuables. Un propriétaire résident fiscal en Suisse est dans le second cas.

La différence ne s'arrête pas au taux. Si vous louez, la base imposable est le montant intégral reçu du locataire, sans déduction des charges, des intérêts ni de l'IBI : la possibilité de déduire les dépenses est réservée aux résidents de l'Union, de l'Islande et de la Norvège. Si vous ne louez pas, vous déclarez un revenu imputé égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale. Dans les deux cas, la déclaration se fait sur le modelo 210.

• Loyers : 24 % du brut, sans déduction de charges.
• Bien non loué : 24 % du revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale).
• Revente : retenue de 3 % du prix par l'acheteur, à imputer sur l'impôt de plus-value.

Ce que cela change pour un projet locatif

À loyer égal, un résident suisse paie nettement plus d'impôt espagnol qu'un résident de l'Union, puisque l'impôt porte sur le loyer brut. Un appartement rentable sur le papier pour un acheteur français peut l'être beaucoup moins pour un acheteur suisse : faites le calcul avec 24 % du loyer brut avant de comparer les biens. Les règles de la location touristique (approbation de la copropriété, licence régionale) s'appliquent par ailleurs à tous les propriétaires.

Change CHF/EUR et financement

Le prix est fixé en euros, l'acompte d'arras aussi. Entre l'offre et l'acte s'écoulent souvent deux à trois mois : une variation du change pendant cette période modifie le coût réel. Prévoyez une marge et, si votre banque le propose, fixez le change au moment des arras.

Le financement par une banque espagnole est possible pour un non-résident, avec un apport généralement plus élevé et une évaluation du bien (tasación) qui ne retient que les surfaces régulières. Si vous financez, la condition d'obtention du prêt doit être écrite dans les arras : elle n'est jamais automatique en Espagne.

Côté suisse : la déclaration cantonale

Le bien espagnol se déclare aussi dans votre déclaration d'impôt en Suisse. Les règles de prise en compte (valeur du bien pour l'impôt sur la fortune, revenu pour la détermination du taux) dépendent de votre canton et de la convention de double imposition entre la Suisse et l'Espagne : faites valider ce point par votre conseiller fiscal suisse, et conservez les justificatifs espagnols (modelo 210, IBI).

Succession et testament

La Suisse n'étant pas membre de l'Union européenne, le règlement européen sur les successions ne s'y applique pas, alors qu'il s'applique en Espagne : la coordination entre les deux pays demande une analyse au cas par cas. Un testament espagnol limité au bien, rédigé en cohérence avec vos dispositions suisses, simplifie fortement la transmission.

Le secrétariat étudie d'abord votre dossier, puis l'avocat de la région du bien vous adresse sa proposition d'honoraires par écrit ; Maître Huertas intervient sur la fiscalité des non-résidents dans toutes les régions.

Questions fréquentes

Sources officielles utilisées

Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.

• BOE — Real Decreto 240/2007 (citoyens de l'UE, de l'EEE et de Suisse) — application aux citoyens suisses du régime de séjour des Européens
• Agencia Tributaria — Taux de l'IRNR sans établissement permanent — 19 % pour les résidents UE/Islande/Norvège, 24 % pour les autres
• Agencia Tributaria (AEAT) — impôts des non-résidents, modelo 210, retenue de 3 % à la vente

Pour aller plus loin

Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.

• L'IRNR en EspagneLe détail du calcul de l'impôt des non-résidents.
• Le modelo 210Pour un projet locatif, la déclaration qui s'applique.
• Maître HuertasL'avocat du réseau chargé de la fiscalité dans toutes les régions.
• Le guide de l'achat immobilierLe parcours d'achat lui-même, identique pour un Suisse.

Informations générales à jour en 2026. Règles espagnoles vérifiées au BOE (Real Decreto 240/2007) et sur le site de l'Agencia Tributaria en octobre 2026. La fiscalité suisse dépend du canton et doit être confirmée par un conseiller suisse.