Acheter à Empuriabrava : prix officiels, amarrage privé et pièges de la marina

Pour Castelló d'Empúries, la source officielle la plus précise est la statistique de la Generalitat de Catalogne, établie à partir des ventes inscrites au registre de la propriété. Elle couvre toute la commune : la vieille ville de Castelló et la marina d'Empuriabrava, qui concentre l'essentiel des transactions, sans les distinguer.

Sur les douze mois de juillet 2025 à juin 2026, 691 logements ont été vendus sur la commune, dont 652 d'occasion. Le prix moyen d'un logement d'occasion s'établit à 2 857,93 €/m² construit, pour une surface moyenne de 77 m² et un prix moyen d'environ 212 300 €. Sur l'année civile 2025, le prix moyen de l'occasion était de 2 858,77 €/m² pour 690 ventes : le niveau est donc stable sur un an. Au premier semestre 2026, il ressort à 2 841,61 €/m².

À titre de comparaison, la commune voisine de Roses affiche 3 262,99 €/m² en moyenne sur la même période de douze mois (972 ventes). Une maison sur canal avec amarrage se négocie en général bien au-dessus de la moyenne communale, qui inclut des appartements plus petits et plus éloignés de l'eau : la moyenne sert de repère, pas d'estimation d'un bien précis.

La valeur d'une maison d'Empuriabrava tient pour une large part à son amarrage. Or l'amarrage n'est pas toujours vendu avec la maison : il peut constituer une parcelle distincte au registre, être attaché à la maison comme annexe, relever d'un amarrage collectif ou, pour une partie de la marina, d'une gestion par concession. Chaque situation donne des droits différents, et l'annonce ne le précise presque jamais.

La nota simple doit donc être demandée pour la maison et, séparément, pour l'amarrage s'il forme une parcelle propre. Il faut vérifier le titulaire, la surface ou la longueur inscrite, les charges et hypothèques, et que l'acte de vente vise expressément l'amarrage. Un amarrage oublié dans l'acte reste la propriété du vendeur.

Pendant des années, les propriétaires ont craint que les rives des canaux soient intégrées au domaine public maritime, ce qui aurait limité les droits sur les jardins et les amarrages. La réforme de 2013 de la loi sur les côtes (Ley 2/2013) a prévu un régime propre aux marinas résidentielles, et le Tribunal suprême a jugé en 2016 que le règlement ne pouvait pas exiger une inscription au registre antérieure à 1988 pour en bénéficier.

Par un arrêté du 20 août 2020, le ministère de la Transition écologique a approuvé la délimitation du domaine public maritime des canaux d'Empuriabrava sur 35 546 mètres, sans toucher au front de mer. Selon le certificat municipal de 2021, cette délimitation exclut du domaine public les terrains privés bordant les canaux et destinés au stationnement nautique privé ou collectif ; la commune a ensuite engagé la modification de son plan d'urbanisme pour s'y adapter.

Pour un acheteur, cela signifie qu'il faut vérifier que la parcelle et l'amarrage sont bien inscrits comme propriété privée, et consulter la délimitation officielle. Les biens situés face à la plage restent soumis au régime général de la loi sur les côtes, avec ses servitudes de protection et ses limites aux travaux.

Castelló d'Empúries figure parmi les 262 communes catalanes soumises par le Decret llei 3/2023 à une licence urbanistique préalable pour les logements touristiques. Ces licences durent cinq ans, renouvelables, dans la limite de dix logements touristiques pour cent habitants fixée par le texte, et la commune ne peut en accorder de nouvelles tant qu'elle n'a pas adapté son plan d'urbanisme.

Un bien vendu « avec licence » doit donc être contrôlé : numéro au registre du tourisme de Catalogne au nom du vendeur, adresse et référence cadastrale identiques, date d'habilitation, statuts de la copropriété pour un appartement, et numéro d'enregistrement national exigé depuis le 1er juillet 2025 pour publier une annonce.

Dans l'ancien, l'acheteur paie l'impôt catalan sur les transmissions (ITP) par tranches : 10 % jusqu'à 600 000 €, 11 % jusqu'à 900 000 €, 12 % jusqu'à 1,5 million d'euros et 13 % au-delà, selon le barème de l'Agència Tributària de Catalunya. La base ne peut être inférieure à la valeur de référence cadastrale. Dans le neuf vendu par un promoteur : TVA de 10 % et impôt catalan sur les actes juridiques documentés.

S'ajoutent les honoraires du notaire et du registre, fixés par barème, puis chaque année l'IBI, la taxe des ordures et, pour un non-résident, la déclaration Modelo 210. Les frais propres à la marina (entretien des quais, éventuelles charges collectives d'amarrage) doivent être demandés au vendeur avec les derniers reçus.

Dans le réseau d'avocats francophones Espagne Support, Maître García, inscrit au barreau de Barcelone, suit les achats en Catalogne et sur la Costa Brava, dont Roses, Empuriabrava et Castelló d'Empúries. Maître Corredor peut accompagner l'acheteur chez le notaire et traduire lors de la signature.

Le secrétariat étudie d'abord votre dossier, puis l'avocat compétent vous adresse une proposition d'honoraires écrite avant toute mission.