Bien en Espagne, résident en France : comment éviter la double imposition

La convention explique les droits des deux États, mais il faut d’abord identifier l’impôt concerné. Notre vue d’ensemble de la fiscalité en Espagne pour un foyer français sépare revenus, détention du logement et transmission avant l’examen du mécanisme conventionnel.

L'article 6 de la convention prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où le bien est situé, et l'article 13 fait de même pour les plus-values immobilières. L'Espagne taxe donc vos loyers, votre revenu imputé si le logement n'est pas loué, et la plus-value à la revente.

Côté français, l'élimination de la double imposition passe par un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français afférent à ces revenus. En pratique, le revenu espagnol est déclaré (formulaire 2047 puis report sur la 2042), il augmente le taux moyen appliqué à vos autres revenus, mais l'impôt français qui lui correspond est effacé. C'est ce qu'on appelle souvent, par simplification, la méthode du taux effectif.

Être résident fiscal espagnol suppose, selon le droit espagnol, un séjour de plus de 183 jours sur le territoire au cours de l'année civile, ou le centre de ses intérêts économiques en Espagne. En France, le domicile fiscal s'apprécie différemment, selon l'article 4 B du code général des impôts : le foyer ou le lieu du séjour principal, l'exercice d'une activité professionnelle à titre principal, ou le centre des intérêts économiques [3](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1911-PGP.html/identifiant%3DBOI-IR-CHAMP-10-20160728). Un propriétaire non-résident en Espagne, simplement détenteur d'un bien, reste résident fiscal de son pays d'origine et relève de la convention pour ses seuls revenus espagnols.

Un logement non loué génère un revenu imputé : un pourcentage de la valeur cadastrale (1,1 % ou 2 % selon que cette valeur a été révisée récemment ou non), taxé à 19 % pour un résident de l'Union européenne. Un logement loué est taxé sur les loyers ; les résidents de l'UE peuvent déduire les charges liées à la location. S'y ajoutent l'IBI municipal, qui n'est pas concerné par la convention, et, dans certaines régions, l'impôt sur la fortune au-delà des seuils.

À la revente, la plus-value est taxée à 19 % pour un non-résident européen, et l'acheteur retient 3 % du prix qu'il reverse au Trésor espagnol en acompte. Le détail des déclarations figure dans nos guides du modèle 210 et de la plus-value.

Chaque année, les revenus fonciers espagnols et le revenu imputé sont déclarés sur le formulaire 2047, dans la rubrique des revenus imposables en France ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français. La plus-value espagnole se déclare également, selon les modalités prévues pour les plus-values immobilières étrangères.

Ne pas déclarer ces revenus en France est une erreur fréquente : l'impôt espagnol payé ne dispense pas de la déclaration française. Le compte bancaire espagnol doit en outre être déclaré sur le formulaire 3916. Ces obligations se vérifient avec votre conseiller fiscal français.

Les prélèvements sociaux français sur les revenus du patrimoine étranger ont fait l'objet d'évolutions liées au droit européen pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE. Leur application dépend de votre affiliation et de la nature du revenu. Nous ne donnons pas de règle générale sur ce point : elle doit être confirmée pour votre dossier par un fiscaliste français.

Le choix entre détention en nom propre, en indivision ou via une société, la répartition entre époux et le projet locatif ont des conséquences fiscales des deux côtés des Pyrénées. Une société française qui achète en Espagne, par exemple, obéit à des règles propres. Mieux vaut poser ces questions avant la signature que les découvrir à la première déclaration.

Notre réseau d'avocats traite le volet espagnol ; ses honoraires sont fixés au forfait sur proposition écrite, à demander par téléphone ou via le formulaire de contact.