Avocat francophone à Alicante : sécuriser un achat immobilier sur la Costa Blanca

En Espagne, ni l'agent immobilier ni le notaire ne défendent l'acheteur. L'agence est rémunérée à la réussite de la vente, le plus souvent par le vendeur. Le notaire est un officier public : il vérifie l'identité des parties, lit l'acte et s'assure de la légalité formelle de l'opération, mais il ne mène pas d'enquête sur l'urbanisme, l'état locatif ou l'historique du bien. Cette enquête revient à l'acheteur, qui la confie en pratique à un avocat indépendant.

La province d'Alicante concentre des situations qui rendent ce contrôle particulièrement utile : villas construites en zone rurale sans licence complète, extensions et piscines absentes du cadastre, lotissements des années 1980 et 1990 dont l'urbanisation n'a jamais été réceptionnée par la mairie, appartements en bord de mer concernés par la loi sur les côtes, et un parc important de résidences achetées par des étrangers puis revendues plusieurs fois sans mise à jour des registres.

L'avocat intervient donc sur ce que l'acheteur ne peut pas voir lors d'une visite : la cohérence entre le registre de la propriété, le cadastre et la réalité physique, la présence de charges ou d'hypothèques, la conformité urbanistique et les dettes attachées au bien.

Maître Vicente Segarra suit les dossiers de la province d'Alicante au sein du réseau d'avocats francophones Espagne Support dont la présentation précise la répartition des interlocuteurs en Espagne.

Maître Segarra est inscrit au barreau d'Orihuela (ICAO), dont le ressort couvre le sud de la province d'Alicante : Orihuela, Torrevieja, Pilar de la Horadada, Guardamar ou encore la Vega Baja. Il suit pour le réseau les dossiers de toute la Costa Blanca, d'Alicante et Elche jusqu'aux communes du nord comme Jávea, Dénia, Calpe ou Altea, en coordination avec les notaires et registres de chaque localité.

Chaque acheteur peut vérifier l'inscription d'un avocat espagnol sur le recensement officiel du Consejo General de la Abogacía Española (censo de letrados), accessible en ligne. Cette vérification prend deux minutes et nous la recommandons, quel que soit l'avocat choisi.

Les échanges se font en français ; les pièces espagnoles (nota simple, certificats, projet d'acte) sont expliquées point par point avant toute signature.

Le moment décisif est le contrat d'arras. Une fois les arrhes versées, l'acheteur qui se retire les perd en principe. Les vérifications doivent donc précéder cette signature, ou le contrat doit prévoir des conditions suspensives claires.

L'urbanisme de la Communauté valencienne est régi par un texte régional (le texte refondu de la loi d'aménagement du territoire, d'urbanisme et du paysage, dit TRLOTUP). Il encadre notamment les constructions édifiées sans licence en sol non urbanisable et les délais pendant lesquels l'administration peut agir. Ces règles ont évolué plusieurs fois ces dernières années ; l'analyse doit donc être faite à la date de l'achat, pour le bien concerné, et non sur la base d'une règle générale entendue lors d'une visite.

Concrètement, une villa peut être parfaitement inscrite au registre et payer son IBI tout en comportant une extension, une piscine ou un garage jamais autorisés. Selon la situation, ces éléments peuvent être régularisés, simplement tolérés sans possibilité d'agrandissement, ou exposés à une procédure. L'avocat détermine dans laquelle de ces catégories se trouve le bien, et en tire les conséquences sur le prix ou les conditions du contrat.

Les lotissements anciens posent une autre question : lorsque l'urbanisation n'a jamais été réceptionnée par la commune, les propriétaires peuvent être appelés à financer des travaux de voirie ou de réseaux. Ce risque se vérifie au service d'urbanisme avant l'achat.

De nombreux appartements de Campello, San Juan, Santa Pola, Torrevieja ou Dénia sont situés à proximité immédiate du domaine public maritime. La loi espagnole sur les côtes (Ley de Costas) crée une servitude de protection sur une bande de terrain en arrière du rivage, qui peut limiter les travaux et, dans certains cas anciens, affecter le régime même de propriété.

La délimitation du domaine public figure sur les plans de la Dirección General de la Costa y el Mar. L'avocat vérifie si le bien est concerné, et si oui dans quelle mesure, avant l'engagement de l'acheteur.

Pour un bien ancien, l'acheteur paie l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) de la Communauté valencienne : 9 % en taux général, et 11 % sur la totalité du prix lorsque le bien dépasse un million d'euros. Pour un bien neuf acheté à un promoteur, la TVA de 10 % s'applique, complétée par l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) régional. S'y ajoutent les frais de notaire, soumis au tarif réglementé de l'État, et les frais d'inscription au registre.

Lorsque le vendeur est non résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au Trésor espagnol (modèle 211). Cette retenue est souvent oubliée dans les ventes entre particuliers étrangers ; si elle n'est pas faite, le bien reste affecté au paiement de l'impôt du vendeur. L'avocat s'assure qu'elle figure dans l'acte et qu'elle est déclarée dans le délai.

Après l'achat, un propriétaire non résident déclare chaque année l'impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210), même sans location, et paie l'IBI à la commune.

Pour une succession portant sur un bien situé dans la province d'Alicante, la déclaration doit être déposée dans un délai de six mois à compter du décès, avec possibilité de demander une prorogation dans les cinq premiers mois [1](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/impuesto-sobre-sucesiones-donaciones/adquisiciones-mortis-causa-modelo-650/plazos-presentacion.html). La Communauté valencienne applique une bonification de 99 % sur la part de l'impôt correspondant aux transmissions en faveur du conjoint, des ascendants et des descendants [3](https://www.iberley.es/legislacion/articulo-22-ley-5-2026-31-julio-c-valenciana-medidas-fiscales-gestion-administrativa-financiera-organizacion-generalitat).

Le dossier suppose l'obtention du certificat des dernières volontés auprès du ministère espagnol de la Justice, puis la signature de l'acte d'acceptation de succession devant notaire et le dépôt de la déclaration fiscale auprès de l'administration valencienne.

Un dossier type suit les étapes suivantes, adaptées à chaque situation :

Beaucoup d'acheteurs résident en France, en Belgique ou en Suisse. Une procuration notariée (poder notarial), signée devant un notaire de leur pays puis apostillée, permet à l'avocat de demander le NIE, d'ouvrir un compte et de signer l'acte en leur nom. La procuration doit être rédigée avec soin : trop large, elle expose ; trop étroite, elle bloque la signature le jour venu.

Les fonds transitent par la banque de l'acheteur ou un compte séquestre ; ils ne doivent jamais être remis en espèces ni sur un compte personnel non identifié.