Acheter sur la Costa del Sol : Malaga, Marbella, Estepona, les règles andalouses à connaître

Malaga est une grande ville active toute l'année, dotée d'un aéroport international, d'un port et d'une vie culturelle intense. Torremolinos, Benalmádena et Fuengirola forment une conurbation touristique dense, avec beaucoup d'appartements des années 1970 et 1980. Marbella, Estepona et Benahavís concentrent villas, urbanisations fermées et résidences de golf. À l'est, Nerja et la Axarquía offrent des villages blancs et des maisons de campagne.

Le bon choix dépend du projet et du budget : notre comparatif aide à savoir quelle ville choisir en Espagne selon que vous cherchez la grande ville animée, la côte touristique ou un village plus calme.

Au-delà de ses plages, Malaga s'est imposée comme un pôle technologique : plusieurs grandes entreprises internationales y ont installé des bureaux, attirant cadres et nomades digitaux dans le centre historique et le quartier du Soho. Cette dynamique soutient une demande locative élevée et une offre resserrée, ce qui explique en partie la progression des prix constatée ces dernières années. Pour un investisseur, cela distingue Malaga ville des zones plus saisonnières de la côte, avec une demande locative répartie sur l'année plutôt que concentrée l'été.

La Costa del Sol bénéficie d'un aéroport international à Malaga, l'un des plus fréquentés d'Espagne, qui relie directement de nombreuses villes européennes, et d'une liaison à grande vitesse vers Madrid en un peu plus de deux heures depuis la gare Maria Zambrano. L'autoroute qui longe le littoral de Nerja à Estepona facilite les déplacements entre les différentes communes. Cette connectivité, ajoutée à un climat doux toute l'année, explique la liquidité du marché : un bien bien situé reste attractif à la revente comme à la location, été comme hiver.

La région est aussi réputée pour son offre de golfs, qui soutient une location hivernale ciblée sur cette clientèle, et pour un réseau hospitalier privé développé, deux éléments qui pèsent dans le choix des retraités et des résidents à l'année.

Source : Ministère espagnol du Logement (MIVAU), statistique officielle du valor tasado de la vivienda libre, tableau des communes de plus de 25 000 habitants, 2e trimestre 2026 (publié en septembre 2026). Il s'agit de valeurs d'expertise bancaire moyennes, pas de prix d'annonces : un bien précis peut s'en écarter fortement selon l'étage, l'état, la vue et le quartier.

Comment utiliser ces chiffres : ils donnent un ordre de grandeur fiable pour juger si un prix demandé est cohérent. Pour un bien précis, il faut aussi consulter sa valeur de référence au Cadastre, qui sert de base minimale à l'impôt de mutation, et demander à l'avocat de comparer avec les ventes récentes enregistrées par les notaires dans la même rue ou le même immeuble.

L'Andalousie applique depuis 2021 un taux unique d'ITP de 7 % pour les biens anciens, quel que soit le prix, avec des taux réduits pour certains acquéreurs de résidence habituelle (jeunes, personnes handicapées, familles nombreuses) sous conditions de prix. La base est le plus élevé entre le prix et la valeur de référence cadastrale ; l'impôt se paie dans le mois suivant l'acte.

Pour un bien neuf acheté au promoteur, l'acheteur paie la TVA de 10 % et l'AJD, dont le taux général andalou est de 1,2 %. S'ajoutent les honoraires du notaire, fixés par un tarif d'État, et les frais du registre.

Ensuite viennent l'IBI, souvent la taxe de collecte des déchets, les charges de l'urbanisation (piscines, jardins, sécurité) et, pour un non-résident, le Modelo 210 annuel.

La côte a connu des décennies de constructions et d'extensions non autorisées. À Marbella, le plan général de 2010, qui avait tenté de régulariser des milliers de logements, a été annulé par la justice ; la commune fonctionne toujours principalement sur son plan de 1986, avec des adaptations. Dans d'autres communes, des terrasses fermées, piscines, annexes ou maisons entières en terrain non urbanisable n'ont jamais été autorisées.

Une construction irrégulière ancienne, pour laquelle l'administration ne peut plus ordonner la démolition, peut être reconnue « asimilada a fuera de ordenación » (AFO) : elle peut alors être inscrite et vendue, mais ne peut pas être agrandie et a un accès limité aux raccordements et au crédit. Il faut savoir dans quelle catégorie se trouve le bien avant toute offre.

Le contrôle passe par la comparaison entre la nota simple, le Cadastre, la réalité physique et le dossier urbanistique de la mairie, complétée par une recherche de procédures d'infraction en cours. En bord de mer s'y ajoutent les servitudes de la loi sur les côtes.

Les points de contrôle ne sont pas identiques partout sur la côte. À Malaga, certaines zones ont vu l'attribution de nouvelles licences touristiques suspendue ou restreinte, ce qui doit être vérifié avant tout projet locatif. À Marbella, la licence de première occupation reste le document le plus souvent bloquant lors d'une transaction, du fait de l'historique urbanistique de la commune. À Estepona, où de nombreux programmes neufs sont commercialisés, l'attention doit porter sur les garanties du promoteur (garantie décennale, garantie de remboursement des acomptes) plutôt que sur l'ancienneté du bâti.

En Andalousie, un logement à usage touristique (VUT) doit être inscrit au registre du tourisme de la Junta. Depuis le décret andalou de 2024, les communes peuvent limiter le nombre de ces logements par quartier. Malaga a suspendu l'ouverture de nouveaux logements touristiques dans une grande partie de ses quartiers, et d'autres communes de la côte ont engagé des démarches similaires.

Depuis avril 2025, une copropriété peut en outre s'opposer à une nouvelle activité touristique à la majorité des trois cinquièmes, et le registre national unique est exigé pour publier une annonce. Un acheteur qui compte louer aux vacanciers doit donc vérifier que le logement est déjà inscrit, que l'inscription est active, et que les statuts de la copropriété ou de l'urbanisation ne l'interdisent pas.

L'Andalousie a connu des épisodes de sécheresse sévères ces dernières années ; pour une villa avec jardin et piscine, il est utile de vérifier le mode d'approvisionnement en eau et les éventuelles restrictions. Dans les urbanisations privées, les charges peuvent être importantes et les dettes d'un vendeur envers la communauté suivent le bien dans certaines limites : le certificat de l'administrateur est indispensable.

Vérifier aussi le dernier reçu d'IBI, l'absence de saisie à la nota simple, la licence de première occupation pour le neuf, et, pour les biens loués, la situation des occupants à la remise des clés.

NIE et compte bancaire espagnol, offre, puis contrat d'arras, souvent avec environ 10 % du prix versé selon l'usage. Vérifications juridiques et urbanistiques, puis acte authentique devant le notaire choisi par l'acheteur, paiement de l'ITP ou de l'AJD auprès de l'administration fiscale andalouse, inscription au registre et changement des contrats.

Si le vendeur est non-résident fiscal, ce qui est fréquent sur la côte, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc par le Modelo 211 dans le mois suivant la signature.