Réponse courte
Marbella est la commune la plus chère de la Costa del Sol : 4 528 €/m² de valeur moyenne expertisée au 2e trimestre 2026 selon le ministère espagnol du Logement (MIVAU), +15,6 % sur un an, et 5 955 €/m² pour les logements de moins de cinq ans. Acheter y est libre pour un Français, avec un NIE et un acte notarié, mais la ville a un passé urbanistique unique : après l'annulation du plan général de 2010 par le Tribunal suprême, c'est de nouveau le plan de 1986 qui s'applique, et une partie du bâti a été construite sans permis conforme. La vérification de l'urbanisme compte donc autant que le prix. Dans l'ancien, l'impôt de mutation (ITP) andalou est de 7 %.
Les réponses en une phrase
- Prix au m² à Marbella ?
- 4 528 €/m² au 2e trimestre 2026 (MIVAU), +15,6 % sur un an.
- Quel ITP à Marbella ?
- 7 % dans l'ancien, taux unique en Andalousie.
- Principal risque ?
- L'urbanisme : vérifier que la construction est conforme ou régularisée avant les arrhes.
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À Marbella, l'écart entre neuf et ancien est fort : 5 955 €/m² pour les logements de moins de cinq ans contre 4 477 €/m² pour les plus anciens (MIVAU, T2 2026). Si votre budget est limité, cochez une surface minimum et élargissez vers Estepona ou les secteurs de Nueva Andalucía et Las Chapas.
Avant de réserver, faites vérifier l'urbanisme par un avocat : après l'annulation de ses plans généraux par le Tribunal suprême, une villa doit être conforme au plan d'urbanisme actuellement applicable.
Prix au m² à Marbella et sur la Costa del Sol
Source : MIVAU, valeur tasada moyenne du logement libre, communes de plus de 25 000 habitants, 2e trimestre 2026. Marbella : 4 528 €/m² toutes anciennetés confondues (748 expertises), dont 5 955 €/m² pour les logements de moins de cinq ans et 4 477 €/m² pour les plus anciens. Un an plus tôt, la moyenne était de 3 916 €/m².
Ces moyennes masquent des écarts considérables : la Milla de Oro, Sierra Blanca, Puerto Banús ou les villas en première ligne se négocient très au-dessus, tandis que certains appartements de San Pedro Alcántara ou de Las Chapas restent plus proches de la moyenne. Pour comparer, Málaga est à 3 321 €/m², Estepona à 3 518 €/m² et la moyenne nationale à 2 355 €/m².
L'urbanisme de Marbella : pourquoi c'est le point numéro un
Dans les années 1990 et 2000, de nombreux permis ont été délivrés à Marbella en contradiction avec le plan d'urbanisme. Le plan général de 2010, qui devait régulariser une grande partie de ces constructions, a été annulé par le Tribunal suprême en 2015 : le plan de 1986 est redevenu la référence, et la mairie a depuis engagé des procédures de révision et de régularisation au cas par cas.
Conséquence pratique : un bien peut être inscrit au registre, payer son IBI et être habité depuis des années sans être pleinement conforme. Selon sa situation, il peut relever d'une régularisation, d'un statut « AFO » (assimilé hors ordonnance : on ne peut plus ordonner la démolition, mais les extensions et certains financements sont limités) ou, rarement, d'une procédure encore ouverte.
Avant tout engagement, il faut obtenir de la mairie un certificat urbanistique, comparer la surface construite réelle avec le cadastre et la nota simple, et vérifier l'existence de la licence de première occupation. Nos pages sur le permis de construire et les vices cachés détaillent ces contrôles.
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Les secteurs de Marbella et leur profil
Le centre historique et le front de mer attirent ceux qui veulent vivre à pied, avec commerces et services toute l'année. La Milla de Oro et Sierra Blanca concentrent les villas haut de gamme. Nueva Andalucía, autour des golfs, mêle résidences et villas, avec une forte présence d'acheteurs internationaux. San Pedro Alcántara, à l'ouest, a un caractère plus familial. À l'est, Elviria, Las Chapas et Cabopino offrent des urbanisations plus récentes et des plages plus calmes.
Dans les urbanisations, vérifiez que les voiries et réseaux ont été réceptionnés par la mairie : sinon, les charges d'entretien restent à la communauté de propriétaires, parfois lourdes.
Location touristique à Marbella
En Andalousie, un logement loué aux touristes doit être inscrit au Registre du tourisme de la Junta (vivienda con fines turísticos), et les communes peuvent restreindre de nouvelles inscriptions. Depuis 2025, l'accord de la copropriété peut aussi être requis selon la réforme de la loi sur la propriété horizontale. Ne considérez jamais une rentabilité touristique comme acquise : vérifiez le numéro d'inscription existant, les statuts de la copropriété et les règles municipales en vigueur au jour de l'achat.
Frais et fiscalité
Ancien : ITP de 7 %, calculé sur le prix ou la valeur de référence du Cadastre si elle est supérieure. Neuf : TVA de 10 % et AJD andalou de 1,2 %. S'ajoutent notaire, registre et, si vous le souhaitez, avocat.
Chaque année : IBI (taxe foncière municipale), charges de copropriété et, pour un non-résident, l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) via le modelo 210, même si le bien n'est pas loué.
Combien coûte réellement un achat à Marbella : exemple chiffré
Exemple indicatif pour un appartement ancien de 70 m² acheté au prix moyen officiel (4 528 €/m², MIVAU T2 2026) : prix d'environ 316 960 €. L'ITP andalou de 7 % représente alors environ 22 187 €, calculé sur le prix déclaré ou sur la valeur de référence du Cadastre si elle est plus élevée.
S'ajoutent les frais de notaire et du registre de la propriété (barèmes officiels, variables selon le prix et la longueur de l'acte), les frais de prêt éventuels et les honoraires d'avocat : le secrétariat étudie d'abord votre situation, puis l'avocate en charge vous adresse une proposition écrite. Le simulateur de frais du site permet de refaire le calcul avec votre prix réel.
À Marbella, les écarts entre urbanisations sont considérables et le neuf dépasse 5 900 €/m² : cet exemple sert d'ordre de grandeur, pas de prix de quartier. Un bien à régulariser (AFO) peut ajouter des frais non visibles dans l'annonce.
Être accompagné à Marbella
Maître Galepides, avocat du réseau pour l'Andalousie (barreau de Málaga n° 7.753 et barreau de Paris), suit les dossiers de Marbella. L'essentiel se fait à distance, en français ; l'avocat est présent physiquement à la signature chez le notaire. Le bureau de Málaga reçoit uniquement sur rendez-vous : appelez d'abord.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Marbella en 2026 ?
4 528 €/m² au 2e trimestre 2026 selon le MIVAU, contre 3 916 €/m² un an plus tôt (+15,6 %).
Un bien inscrit au registre est-il forcément légal à Marbella ?
Non. L'inscription au registre ne prouve pas la conformité urbanistique : il faut un certificat de la mairie et comparer surfaces et permis.
Qu'est-ce qu'un bien AFO ?
Une construction irrégulière dont la démolition ne peut plus être ordonnée. Elle peut être vendue, mais les agrandissements et certains prêts sont limités.
Peut-on louer aux touristes à Marbella ?
Seulement si le logement est inscrit au registre andalou et si les règles municipales et de copropriété le permettent. À vérifier avant l'achat.
Quel impôt à l'achat ?
ITP de 7 % dans l'ancien ; TVA 10 % + AJD 1,2 % dans le neuf.
Sources officielles utilisées
Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) — prix officiels du logement au m² par commune et par trimestre
- Sede Electrónica del Catastro — référence cadastrale, surface et valeur cadastrale d'un bien
- Registradores de España — demande de nota simple et publicité du registre de la propriété
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