Licencia de primera ocupación : la licence qui prouve qu'un logement peut être habité

La mairie vérifie que l'ouvrage terminé correspond au projet autorisé, qu'il est raccordé aux réseaux et qu'il respecte les conditions d'usage. La licence est délivrée au promoteur ou au propriétaire après le certificat de fin de travaux signé par la direction technique.

Selon la région, la licence de « première » occupation concerne le premier usage ; pour les logements anciens, on parle parfois de licence de seconde occupation ou d'occupation, exigée notamment pour changer les contrats de fournitures.

Acheter un bien sans vérifier l'existence de cette licence, ou de la déclaration qui en tient lieu, expose à plusieurs complications concrètes. Les compagnies de distribution d'eau et d'électricité refusent en général d'ouvrir un nouveau contrat sans ce document, les banques espagnoles hésitent à financer un bien qu'elles considèrent comme non régularisé, et l'obtention d'une licence de location de courte durée devient impossible tant que la situation n'est pas clarifiée.

Plusieurs communautés autonomes ont remplacé la licence préalable par une déclaration responsable déposée à la mairie, qui permet l'occupation immédiate sous réserve de contrôle. Dans la Communauté valencienne, la licence ou la déclaration responsable joue le rôle d'habitabilité ; en Catalogne, c'est la cédula régionale qui est exigée à la vente. Il faut donc vérifier le régime de la commune et de la région concernées.

Un logement sans licence ou déclaration d'occupation peut être le signe d'une construction non conforme, d'une extension sans permis ou d'un local transformé. Les fournisseurs d'eau et d'électricité la demandent souvent pour un nouveau contrat, les banques pour un prêt, et le notaire vérifie les documents d'occupation pour les ventes de logements neufs.

Votre avocat compare la licence avec la description du registre et du cadastre et vérifie à la mairie l'absence de procédure d'infraction urbanistique. Honoraires forfaitaires sur proposition écrite, par téléphone ou via le formulaire de contact.

Contrairement au notaire, qui s'appuie surtout sur les déclarations des parties, l'avocat mène une vérification de terrain : il compare la surface inscrite au Registre et au cadastre avec la réalité du bien, demande à la mairie un certificat attestant qu'aucune procédure d'infraction urbanistique n'est en cours, et, pour un bien en bord de mer, vérifie qu'il n'empiète pas sur le domaine public maritime au titre de la loi sur le littoral (Ley de Costas).

Un bien peut se trouver dans une situation intermédiaire, dite « hors d'aménagement » (fuera de ordenación) : l'infraction d'urbanisme est trop ancienne pour être sanctionnée par une démolition, mais le bien reste malgré tout dans l'impossibilité d'obtenir une licence d'occupation ou de travaux tant que sa situation n'est pas clarifiée. Identifier ce statut avant l'achat est un travail juridique, pas une simple formalité administrative.

Pour une construction neuve, la loi foncière espagnole (article 28 du texte refondu de la loi sur le sol, Real Decreto Legislativo 7/2015) impose au notaire, avant d'authentifier une déclaration d'ouvrage neuf terminé (obra nueva terminada), d'exiger le certificat de fin de travaux signé par un technicien compétent et les autorisations administratives qui garantissent que le bâtiment peut servir à l'usage prévu. Lorsque la région a remplacé la licence par une déclaration responsable, ce sont les documents prouvant que cette déclaration a été déposée qui sont demandés.

Concrètement, pour un logement neuf, l'absence de licence ou de déclaration d'occupation n'est pas un simple oubli administratif : c'est une pièce que la loi rattache directement à l'acte de déclaration du bâtiment. Pour un logement ancien, le contrôle porte plutôt sur la cohérence entre ce qui a été autorisé à l'origine et ce qui existe aujourd'hui (extensions, piscine, fermeture de terrasse).

Avant de signer un contrat d'arras ou de réserve, demandez par écrit les pièces suivantes. Leur absence ne bloque pas toujours la vente, mais chacune manquante doit être expliquée avant de verser un acompte.

Trois cas se rencontrent souvent. Premier cas : la licence existe mais n'a jamais été remise au propriétaire ; une demande de copie à la mairie suffit. Deuxième cas : le bâtiment est conforme mais la licence n'a pas été demandée ; une régularisation est en général possible, avec un dossier technique et des taxes municipales dont le montant dépend de la commune. Troisième cas : le bien comporte des parties non autorisées ; la licence ne pourra pas être obtenue sans légalisation préalable, ce qui peut être long, coûteux, voire impossible.

Seule une vérification auprès de la mairie concernée permet de savoir dans quel cas se trouve le bien. Tant que ce point n'est pas clarifié, mieux vaut prévoir dans le contrat d'arras une condition suspensive liée à la remise de la licence ou du document équivalent.