Licencia de Primera Ocupación (LPO) : Le document vital pour votre achat en Espagne
Dernière mise à jour : 11/02/2026 | Sécurité Juridique & Urbanisme
La Licencia de Primera Ocupación (LPO) est bien plus qu'un simple papier : c'est la garantie légale que votre logement respecte le Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Sans ce document, votre rêve immobilier peut se transformer en impasse administrative. Découvrez pourquoi l'expertise d'un avocat est indispensable pour auditer la conformité de votre bien avant la signature.
Résumé : L'essentiel sur la LPO en Espagne
| Point Clé | Détails Juridiques |
|---|---|
| Définition | Certificat municipal de conformité aux normes d'urbanisme. |
| Utilité n°1 | Obligatoire pour les contrats d'eau et d'électricité (Suministros). |
| Location Touristique | Indispensable pour obtenir le numéro de registre touristique. |
| Validité | Doit être renouvelée (Licencia de Segunda Ocupación) tous les 10 ans dans certaines régions. |
Qu'est-ce que la Licencia de Primera Ocupación ?
Émise par l'Ayuntamiento (Mairie), la LPO confirme que le promoteur ou le propriétaire a construit le bâtiment en respectant strictement le permis de construire (Licencia de Obra) octroyé initialement. Elle atteste que le logement est conforme aux normes de sécurité, d'hygiène et de raccordement aux réseaux publics.
⚠️ Les dangers d'acheter un bien sans LPO
Acheter "en l'état" sans vérifier la licence d'occupation vous expose à des complications majeures :
- Blocage des compteurs : Les compagnies comme Endesa ou Iberdrola refusent d'ouvrir des nouveaux contrats sans LPO valide.
- Refus de prêt hypothécaire : Les banques espagnoles considèrent un bien sans LPO comme "hors d'usage" et refusent le financement.
- Impossibilité de louer : Sans LPO, vous ne recevrez jamais la licence de location de courte durée.
- Amendes d'urbanisme : Si le bien a été modifié illégalement, vous pourriez être contraint de démolir les extensions non autorisées.
LPO vs Cédula de Habitabilidad : Ne pas confondre
La confusion est fréquente entre ces deux documents LPO et Cédula de Habitabilidad, d'autant que leur usage varie selon les Communautés Autonomes :
La LPO (Urbanisme)
Certifie que l'édifice respecte les lois d'urbanisme municipales. Elle est délivrée une seule fois après la fin des travaux, sauf extensions majeures.
La Cédula (Habitabilité)
Spécifique à des régions comme la Catalogne ou les Baléares. Elle certifie que le logement possède les caractéristiques minimales pour être habité (hauteur sous plafond, ventilation, etc.).
Comment vérifier et obtenir la LPO pour votre achat
- Demande de Nota SimpleVérifier si le bâtiment est inscrit correctement au Registre de la Propriété.
- Audit à la Mairie (Urbanismo)Votre avocat consulte le dossier d'urbanisme pour confirmer l'existence de la licence initiale.
- Vérification de conformitéS'assurer qu'aucune extension illégale (piscine, terrasse fermée) n'annule la validité de la licence existante.
- Déclaration ResponsableDans certaines régions, une 'Declaración Responsable' remplace la licence physique pour accélérer les branchements réseaux.
Le conseil de l'expert : "En Espagne, la prescription d'une infraction d'urbanisme ne signifie pas la régularisation automatique. Un bien peut être 'hors d'urbanisme' (Fuera de Ordenación) sans pouvoir être démoli, mais sans pouvoir non plus obtenir de licence d'occupation ou de travaux. Seul un avocat peut identifier ce statut ambigu."
La protection de l'avocat : L'Audit d'Urbanisme
Contrairement au notaire qui se base souvent sur les déclarations des parties, votre avocat effectue une enquête de terrain :
- Consultation du cadastre et du registre : Vérification de la concordance entre les m² déclarés et la réalité.
- Demande de certificat de non-infraction : Ils demandent à la mairie un document officiel attestant qu'aucune procédure disciplinaire n'est en cours sur le bien.
- Vérification de la Loi des Côtes (Ley de Costas) : Pour les biens en bord de mer, ils vérifient que le bien n'est pas situé sur le domaine public maritime.
Questions Fréquentes sur Licencia de Primera Ocupación
Qu'est-ce que la Licencia de Primera Ocupación (LPO) ?
Peut-on acheter un bien immobilier sans LPO en Espagne ?
Quelle est la différence entre LPO et Cédula de Habitabilidad ?
La LPO est-elle obligatoire pour une ancienne construction ?
Combien de temps faut-il pour obtenir une LPO ?
Avis clients : Conformité et Urbanisme
"L'avocat a découvert que la villa n'avait pas de LPO. Cela nous a permis de négocier une baisse de prix de 15 000€ pour régulariser la situation."
"Impossible d'ouvrir mon contrat d'eau à Marbella sans ce document. Heureusement, le cabinet avait déjà récupéré la licence à la mairie."
"Pour mon investissement locatif, la LPO était exigée pour la licence touristique. Expertise indispensable pour ne pas acheter un bien inexploitable."
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