Licencia de primera ocupación : la licence qui prouve qu'un logement peut être habité

La mairie vérifie que l'ouvrage terminé correspond au projet autorisé, qu'il est raccordé aux réseaux et qu'il respecte les conditions d'usage. La licence est délivrée au promoteur ou au propriétaire après le certificat de fin de travaux signé par la direction technique.

Selon la région, la licence de « première » occupation concerne le premier usage ; pour les logements anciens, on parle parfois de licence de seconde occupation ou d'occupation, exigée notamment pour changer les contrats de fournitures.

Acheter un bien sans vérifier l'existence de cette licence, ou de la déclaration qui en tient lieu, expose à plusieurs complications concrètes. Les compagnies de distribution d'eau et d'électricité refusent en général d'ouvrir un nouveau contrat sans ce document, les banques espagnoles hésitent à financer un bien qu'elles considèrent comme non régularisé, et l'obtention d'une licence de location de courte durée devient impossible tant que la situation n'est pas clarifiée.

Plusieurs communautés autonomes ont remplacé la licence préalable par une déclaration responsable déposée à la mairie, qui permet l'occupation immédiate sous réserve de contrôle. Dans la Communauté valencienne, la licence ou la déclaration responsable joue le rôle d'habitabilité ; en Catalogne, c'est la cédula régionale qui est exigée à la vente. Il faut donc vérifier le régime de la commune et de la région concernées.

Un logement sans licence ou déclaration d'occupation peut être le signe d'une construction non conforme, d'une extension sans permis ou d'un local transformé. Les fournisseurs d'eau et d'électricité la demandent souvent pour un nouveau contrat, les banques pour un prêt, et le notaire vérifie les documents d'occupation pour les ventes de logements neufs.

Votre avocat compare la licence avec la description du registre et du cadastre et vérifie à la mairie l'absence de procédure d'infraction urbanistique. Honoraires forfaitaires sur proposition écrite, par téléphone ou via le formulaire de contact.

Contrairement au notaire, qui s'appuie surtout sur les déclarations des parties, l'avocat mène une vérification de terrain : il compare la surface inscrite au Registre et au cadastre avec la réalité du bien, demande à la mairie un certificat attestant qu'aucune procédure d'infraction urbanistique n'est en cours, et, pour un bien en bord de mer, vérifie qu'il n'empiète pas sur le domaine public maritime au titre de la loi sur le littoral (Ley de Costas).

Un bien peut se trouver dans une situation intermédiaire, dite « hors d'aménagement » (fuera de ordenación) : l'infraction d'urbanisme est trop ancienne pour être sanctionnée par une démolition, mais le bien reste malgré tout dans l'impossibilité d'obtenir une licence d'occupation ou de travaux tant que sa situation n'est pas clarifiée. Identifier ce statut avant l'achat est un travail juridique, pas une simple formalité administrative.