IRNR en Espagne : l'impôt des non-résidents propriétaires expliqué

Toute personne propriétaire d'un bien en Espagne qui n'est pas résidente fiscale espagnole (moins de 183 jours par an et centre d'intérêts hors d'Espagne). Chaque copropriétaire, y compris chaque époux, est un contribuable distinct et déclare sa quote-part.

Même sans louer, l'Espagne considère que la disposition d'une résidence secondaire procure un revenu. Il est égal à 2 % de la valeur cadastrale inscrite sur le reçu d'IBI, ou 1,1 % si cette valeur a été révisée et est entrée en vigueur dans les dix dernières années. On le proratise selon les jours de propriété dans l'année, puis on applique 19 % (UE/EEE).

La déclaration se fait l'année suivante, jusqu'au 31 décembre, en une déclaration annuelle par bien et par propriétaire.

Depuis les revenus perçus à partir du 1er janvier 2024, le regroupement trimestriel des loyers d'un non-résident a disparu : le propriétaire peut soit regrouper toute l'année civile en une seule déclaration, déposée du 1er au 20 avril de l'année suivante (prélèvement du 1er au 15 avril), selon l'ordre HAC/623/2026 applicable dès les loyers de 2026, soit déposer une déclaration par loyer perçu, du 1er au 20 avril de l'année suivante (les loyers d'avril à septembre 2026 gardent leurs échéances de juillet et octobre 2026). Les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège déduisent les dépenses liées : intérêts d'emprunt, IBI, copropriété, assurance, entretien, gestion, amortissement de la construction (3 % par an sur la valeur hors terrain), au prorata des jours loués. Les autres non-résidents sont imposés sur le brut à 24 %.

Si le bien est loué une partie de l'année, on combine : revenu imputé pour les jours non loués, loyers pour les jours loués.

L'administration fiscale reçoit chaque année, via le modèle 179, les données transmises par les plateformes de location (identité du propriétaire, adresse du bien, montants perçus). Pour un bien loué seulement quelques jours dans l'année, il faut donc déclarer ces loyers au titre de l'IRNR pour la période louée, même brièvement, en plus du revenu imputé pour le reste de l'année : une omission est plus facilement détectée depuis que ce croisement de données existe.

La plus-value (prix de vente moins prix d'achat, frais inclus) est imposée à 19 %. L'acheteur retient 3 % du prix (Modelo 211) ; le vendeur déclare ensuite dans les quatre mois (Modelo 210) pour payer le complément ou récupérer l'excédent.

La convention fiscale franco-espagnole attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'Espagne, mais la France les prend en compte (formulaire 2047) et accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, ce qui évite la double imposition. Les prélèvements sociaux français ne s'appliquent pas, en principe, aux affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE : à vérifier selon votre situation.

Pour bénéficier du taux réduit applicable aux résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège, il faut pouvoir produire un certificat de résidence fiscale délivré par l'administration de son pays. À défaut, l'administration espagnole applique le taux prévu pour les autres non-résidents. Ce certificat doit être renouvelé périodiquement et transmis à l'avocat ou au gestionnaire fiscal qui dépose la déclaration.

Des majorations de retard, des intérêts, et des amendes si le fisc réclame lui-même. Le fisc peut remonter quatre ans en arrière. Régulariser spontanément limite les pénalités (recargos). Au moment de la revente, le notaire et l'acheteur découvrent souvent les années non déclarées.