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Ce cabinet d avocats est sur tout les points un des meilleurs . Nous avons acquéris grâce à maître Prescillia GALEPIDES la maison de nos rêves en Espagne . Elle a su nous accompagner avec une communication fluide et rapide . Nous rassurez dans les moments de doutes . Elle connaît très bien son travail . Je la recommande à 100 %. Merci encore pour le travail accompli

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Nous venons d'acquérir avec l'aide de maître GALLEPIDES un appartement sur llançà et sommes ravis de sa réactivité, de sa disponibilité et de sa compétence .Muriel et Michel

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Faire appel à Maître Segarra pour notre projet immobilier à Alicante a été la meilleure décision possible. C'est un avocat très à l'écoute, disponible et très pédagogue pour expliquer les spécificités juridiques locales. Tout le dossier a été traité avec diligence et transparence. Si vous cherchez un avocat francophone compétent en Espagne, vous pouvez y aller en totale confiance.

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Excellent service en français et en espagnol ! Très disponible pour répondre aux questions et aux doutes, ce qui facilite grandement les choses !

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Nous avons été très satisfait des prestations et services assurés par Maître GALEPIDES. Elle nous a accompagné, conseillé durant tout le processus d'achat d'un bien immobilier en Espagne.

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Equipe très professionnelle. Maître GALEPIDES a géré notre dossier (pas forcément simple ;)) de main de maître. Tout a été réalisé dans les délais assez courts. Je les remercie vivement. Cécile

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J'ai eu la chance d'être accompagné par le cabinet de Maître Galapidès lors de l'achat de ma maison, et je n'ai que des éloges à formuler. En tant que Français, c'est un immense soulagement de pouvoir compter sur des professionnels qui maîtrisent parfaitement les réglementations françaises et espagnoles et qui savent tout expliquer clairement. Dès le premier jour, ils ont été incroyablement attentifs, disponibles et très réactifs. Je me suis senti écouté, protégé et toujours tenu informé. Dans un processus généralement source de stress, travailler avec eux a été un véritable soulagement. Je tiens à remercier tout particulièrement Priscillia. Son implication a été exceptionnelle : toujours disponible, très serviable et défendant mes intérêts à chaque étape. On reconnaît immédiatement le sérieux et le dévouement d'une personne dans son travail, et elle a fait toute la différence. Honnêtement, pour le prix, cela vaut largement la peine de vivre un achat immobilier aussi serein et sécurisé. Je recommande ce cabinet sans hésiter. Un grand merci !

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Maître GALEPIDES nous été d'une grande aide, nous avons particulièrement apprécié sa disponibilité, sa réactivité et son professionnalisme, nous la recommandons à quiconque souhaite faire un achat immobilier en Espagne.

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Si vous souhaitez acheter un bien en Espagne, Maître Galepides et son équipe seront à vos cotés grâce à leur professionnalisme, leur écoute, leurs conseils, leur disponibilité.

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Un projet un peu fou au départ, qui a pu se concrétiser grâce au cabinet immobilier et a Maître GALEPIDES, surtout que nous ne parlons malheureusement pas Espagnol. Un très grand merci avec des contacts fréquents par mail ou téléphone.

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Tous nos sincères remerciements à Maître Segarra qui par sa rigueur, sa réactivité, son grand professionnalisme et sa parfaite maîtrise du droit immobilier a mené à bien le mandat que nous lui avons confié. Nous n’hésiterons pas à l’avenir à le solliciter à nouveau. Nos remerciements vont également à son assistante Mme Zak qui a traité avec diligence notre demande et son suivi.

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Une équipe trés opérationnelle, un accompagnement trés professionel pour un achat immobilier en espagne réussi. Je recommande fortement Maître SEGARRA!

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Dans le cadre d'un achat immobilier dans les îles Baléares, Maitre Galepides a été d'un professionnalisme incroyable. Toujours disponible, très rigoureuse dans le suivi des dossiers, parfaitement rodée sur les problématiques immobilières espagnoles. Indispensable pour un achat en Espagne, elle jongle entre les différents intermédiaires franco-espagnols avec beaucoup d'efficacité ! Elle a réussi à mener notre achat immobilier à bien, jusqu'à la signature avec des vendeurs coriaces ! Présente même lors de la signature notariée, nous avons réalisé notre achat en tout sérénité grâce à Me Galepides qui continue encore de gérer les formalités post-signature. Elle a géré TOUT notre dossier. Je la recommande les yeux fermés pour vous accompagner dans votre projet d'achat en Espagne !

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Excellent cabinet d'avocats pour l 'achat d un bien en Espagne . Je les recommande vivement. Maitre Galepides est à l'écoute , très sympathique , réactive et de très bons conseils! Encore merci pour la réussite de notre projet.

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Service et communication exceptionnels avec M. Segarra. Je ferai certainement appel à ses services à nouveau.

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Excellent suivi avec des personnes compétentes et disponibles. J'ai même eu des réponses à des heures inattendues: mail envoyé le samedi soir ou le dimanche matin avec réponse dans l'heure. Je conseille vivement ce cabinet pour sa réactivité et sa présence continue pour toutes les opérations qui ne sont pas toujours de tout repos . En Espagne, acheter sans assistance est très imprudent sachant le rôle limité du notaire par rapport à la France et la Belgique. Par prudence, j'ajouterais même la nécessité d'une expertise préalable à l'achat. Avec un expert et un avocat, vous êtes tranquille.

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J’ai eu la chance d’être accompagné par maître Galepides et maître Corredor dans le cadre de l’achat de mon appartement à Barcelone, et je ne peux que les recommander vivement. Ils m’ont guidés avec professionnalisme à chaque étape du processus, en prenant soin de bien m’expliquer les spécificités locales et en s’occupant des traductions nécessaires. Grâce à eux, tout s’est déroulé de manière fluide et rassurante. Un grand merci pour leurs aides précieuse !

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tres satisfait de la prise ne charge de mon dossier d achat de maison a Fortuna Murcie maitre galipedes très réactive et compétente. je recommande pour votre futur acquisition en Espagne

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Nous avons vécu une très bonne expérience d'achat de terrain en Espagne grâce à Huerta et Associés. Suite à notre demande d'info sur le site une avocate nous a contacté très rapidement. Nous avons eu non seulement des réponses à toutes nos questions mais aussi des conseils pour ne pas nous tromper. Il a suffit d'une seule rencontre pour mettre en place le dossier et ensuite elle a tout géré de l'obtention des numéros NIE à la signature de l'achat. Nous lui sommes extrêmement reconnaissants de son écoute, de son professionnalisme et aussi de son approche très sympathique.

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Résidant en France, J'ai contacté cette Etude située en Espagne lors de l'achat d'un appartement à Murcie. Cette étude a été parfaite et a fait preuve d'une rapidité d'exécution exceptionnelle, tant pour l'obtention du NIE que pour tout les contrôles nécessaires lors de l'achat de cet appartement. Sa connaissance des dossiers, et sa présence lors de la signature chez le notaire a bien simplifié les choses. Je ne puis que recommander cette étude pout toute affaire s'effectuant en Espagne, et pense la réutiliser ultérieurement.

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Nous sommes très satisfaits du suivi opéré par Maître Galepides Priscillia sur notre dossier. Ses explications sont très claires, Elle répond toujours présente quand nous la sollicitons et est bien à l'écoute de ses clients. Nous l'en remercions encore et la recommandons vivement!

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Toute la démarche administrative, légale et autre pour l'achat de mon appartement en Espagne s'est déroulée on ne peut mieux. Sans oublier la partie conseils et accompagnement au quotidien, je ne me suis jamais sentie seule.

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Parfait! Processus d'achat sans soucis,de la prise en charge jusqu'à la signature chez le notaire.

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Avoir un avocat pour se faire accompagner au moment d'une acquisition dans un pays dans lequel nous ne sommes pas résidents est essentiel. Le Cabinet Huertas a fait preuve de professionnalisme dès le départ et a su nous accompagner tout au long du processus jusqu'à la signature chez le Notaire. Ils sont habitués à ce genre de transactions, parlent français et connaissent toutes les démarches administratives à réaliser en amont. Je recommande sans hésiter à toutes celles et tous ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier en Espagne en toute sérénité.

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Un grand merci pour votre accompagnement du début à la fin! Nous avons acheté à deux avec ma sœur qui n’est pas résidente espagnole, et tout le processus a été très fluide. Je recommande.

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Je recommande le cabinet Huertas et Associés, totale confiance du début à la fin pour l'achat d'une maison en Espagne. Pour le côté bancaire, c'est pareil, parfait!

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Nous avons été ravis de l efficacité et du professionnalisme du cabinet et notamment de Maître Galepides.

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Rapide, sérieux, efficace et toujours disponible, À recommander.

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Nous sommes vraiment très satisfait de notre collaboration avec Maitre Segarra tout au long de notre processus d'achat. Très professionnel. Un cabinet à referer!!

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Je suis vraiment très satisfait du grand professionnalisme de ce cabinet d'avocats. Maître Galepides a toujours été très réactive et efficace dans ses interventions ainsi que dans nos échanges et les réponses à mes questions ont toujours été très claires. Je vous recommande vivement ce cabinet d'avocats.

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Maitre Gallepides a été d´une aide précieuse tout du long du processus d´achat immobilier, nous permettant d´éviter certains pieges classique tout en proposant un accompagnement/suivi de grande qualité.

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J'ai contacté Maitre Galepides pour l'achat d'un appartement à Madrid .. Elle a été toujours très réactive et a apporté à chacune de mes demandes une réponse très rapide ce qui est rassurant pour un achat à l'étranger … je recommande les yeux fermés …

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Nous cherchions un avocat pour l'achat d'un appartement à Gandia, près de Valence. Notre avocate Priscillia nous a expliqué chaque étape avec beaucoup de patience. Comme nous ne parlons pas espagnol, nous avons trouvé sa présence indispensable. Elle nous a par exemple averti d'une erreur dans notre NIE, qu'on n'avait pas vue. Elle s'est fait notre relai avec l'agent immobilier quand nous avions du mal à nous entendre via le traducteur du smartphone. Elle a été à l'écoute de nos souhaits (pas d'ouverture de compte bancaire par exemple, date de signature qui nous arrangeait...), elle s'est montrée rassurante quand nous avons du attendre plusieurs semaines une formalité qu'on ne comprenait pas. Pour finir, nous avons été accompagnés par un de ses collaborateurs lors de la signature finale chez le notaire. Côté tarif, ce cabinet d'avocats n'est pas le moins cher, ni le plus cher.

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Un accompagnement professionnel, réactif, à l'écoute et surtout indispensable pour acheter l'esprit serein en Espagne.

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Excellent bureau d’avocats parle parfaitement français. Maître Galepides m’a permis d’acquérir ma petite perle et j’ai été informée à chaque étape. Je le conseille les yeux fermés! Encore merci ☺️

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Nous sommes ravis d’avoir confié la gestion de l’achat d’un appart en Espagne au cabinet d’avocats Huertas & associés. En effet les échanges ont été cordiaux et l’achat s’est réalisé dans les meilleurs conditions malgré certaines difficultés avec l’agence immobilière et le propriétaire. Grâce à leur écoute et leur réactivité nous sommes les heureux propriétaires d’un bien en Espagne. Merci à toute votre équipe Monique & Denis Lamarca

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Bonjour. Après beaucoup de recherches pour m'acheter un bien en Espagne, je suis tombé sur l'annonce d'un appartement dont les nouveaux propriétaire on fait des éloges sur le cabinet de HUERTA et Associés. je peux le confirmé maintenant. Jai fait appel a ce cabinet HUERTAS, et j'en ai été superbement content. Mme Galepides Prescillia a été mon avocate qui parlait couramment le français a dépasser toute mes attentes au niveaux professionnelle. Je l'ai mis en contacte avec le vendeur de la maison, et le jour suivant ils ce sont partager les mails jusqu'au final. Mme Galepides est d'une efficacité extraordinaire. ( J'en ai connu des avocats dans ma vie). Pour tout vous dire, je conseil vivement les personnes qui veulent acheté un bien en Espagne, (étant donner tout les arnaques qu'il y a dans ce milieu) de s'adresser a ce cabinet HUERTA et Associés. Merci beaucoup pour votre professionnalisme. Willem.

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Excellent accompagnement, professionnalisme sans faille et équipe d'une grande disponibilité pour sécuriser l'ensemble des démarches d'acquisition immobilière en Espagne.

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Je rends hommage au professionnalisme et aux qualités humaines de Priscillia qui a su m’accompagner dans une acquisition immobilière basique compliquée à l’extrême par les vendeurs et prendre le temps de sécuriser parfaitement l’opération. Merci également pour la parfaite coordination avec l’agent immobilier, le courtier et la banque.

L'IRNR en Espagne : Guide Fiscal pour les Propriétaires Non-Résidents

Dossier mis à jour : 12/06/2026

Devenir propriétaire en Espagne est un rêve, mais la fiscalité des non-résidents (IRNR) est souvent une surprise désagréable. En 2026, que votre villa soit louée ou reste à votre usage personnel, vous avez l'obligation légale de déclarer vos revenus via le Modelo 210. Découvrez comment éviter les redressements de la Hacienda.

L'essentiel de l'IRNR en Espagne

Point Clé Réponse Expert
Usage Propre Impôt obligatoire même sans location (revenu fictif).
Taux UE / EEE 19 % sur la base imposable.
Taux Hors UE 24 % (ex: Suisses, Britanniques, Canadiens).
Formulaire Modelo 210 (Autoliquidation).

Qu'est-ce que l'IRNR et pourquoi est-il obligatoire ?

L'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) est un impôt d'État qui frappe les revenus obtenus sur le territoire espagnol par des personnes physiques ne résidant pas fiscalement en Espagne. Contrairement à l'IBI (taxe foncière locale), l'IRNR nécessite une déclaration active de votre part.

⚠️ Attention : En Espagne, la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes stipule que la simple détention d'un bien immobilier génère un bénéfice imposable. L'absence de location n'exonère pas de l'impôt.

La fiscalité pour les propriétaires étrangers en Espagne

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en Espagne, vous entrez automatiquement dans le champ d'application du système fiscal espagnol, même sans y vivre à l'année. L'impôt principal qui vous concerne est l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR).

Qui est redevable ? Cet impôt s'adresse aux personnes physiques ou morales qui ne résident pas en Espagne mais qui y possèdent des actifs immobiliers ou y perçoivent des revenus. Que vous soyez un particulier français ou une société étrangère, l'obligation fiscale est identique.

Il est crucial de comprendre que pour l'administration fiscale, la simple possession d'une résidence secondaire est considérée comme une source de richesse imposable. C'est ce qu'on appelle l'imputation de revenu immobilier pour les personnes physiques ou morales qui ne résident pas en Espagne.

1. Calcul de l'IRNR pour Usage Propre (Résidence Secondaire)

Si vous utilisez votre bien uniquement pour vos vacances, vous êtes taxé sur un "revenu imputé". Ce calcul se base sur la Valeur Cadastrale (Valor Catastral) que vous trouverez sur votre reçu d'IBI.

  • Base imposable : En général, 1,1 % de la valeur cadastrale (si celle-ci a été révisée au cours des 10 dernières années) ou 2 % dans le cas contraire.
  • Taux applicable : 19 % pour les résidents fiscaux en France, Belgique ou tout pays de l'UE.

💡 Exemple concret : Pour un appartement à Rosas avec une valeur cadastrale révisée de 100 000 €, le revenu fictif est de 1 100 €. L'impôt annuel IRNR sera de 209 € (19 % de 1 100 €).

2. L'IRNR sur les Revenus Locatifs (Airbnb, Location Longue)

Dès que vous louez votre bien, vous changez de régime fiscal pour la période louée. Vous devez alors déclarer vos revenus réels.

Différence UE vs Hors UE

Zone de Résidence Taux IRNR Déduction de Charges
Union Européenne 19 % OUI (IBI, frais d'avocat, travaux, etc.)
Hors UE (Suisse, UK...) 24 % NON (Taxation sur le revenu brut)

Quand et comment déclarer l'IRNR ? (3 Scénarios types)

La fréquence de dépôt du Modelo 210 dépend exclusivement de l'usage que vous faites de votre propriété en Espagne. Une erreur de calendrier est la cause n°1 des amendes fiscales pour les non-résidents.

↔ Faites défiler pour voir tout le tableau
Usage du Bien Fréquence de Déclaration Période de Dépôt
Aucune location (Usage propre) Annuelle Du 1er janvier au 31 décembre de l'année suivante.
Location Longue Durée Trimestrielle Les 20 premiers jours d'avril, juillet, octobre et janvier.
Location Saisonnière (Airbnb / quelques jours) Trimestrielle (groupée) Les 20 premiers jours suivant chaque trimestre civil.

1. Si vous ne louez pas (Usage personnel)

Même si votre villa reste vide 11 mois par an, vous devez déclarer. Vous avez toute l'année N+1 pour payer l'impôt de l'année N.
Exemple : Votre IRNR de 2025 doit être payé avant le 31 décembre 2026.

2. Si vous louez quelques jours par mois (Mixte)

C'est le cas le plus complexe. Vous devez diviser votre déclaration :

  • Pour les jours loués : Déclaration trimestrielle sur les loyers perçus (revenus réels).
  • Pour les jours non loués : Déclaration annuelle au prorata du temps où le bien était à votre disposition.

💡 Conseil de l'avocat : Ne tentez pas de cacher ces quelques jours de location. La Hacienda croise désormais les données avec la consommation d'eau et d'électricité. Une consommation anormale en plein mois d'août déclenche automatiquement un contrôle.

3. Si vous louez à l'année (Longue durée)

Vous déclarez vos revenus chaque trimestre. Si vous êtes résident de l'UE, votre avocat pourra déduire l'amortissement du bien, les factures d'entretien et même les intérêts de votre prêt immobilier au prorata de la location.

Comprendre la Taxe sur les non-résidents (IRNR)

Si vous possédez un bien immobilier en Espagne mais que vous n'y vivez pas plus de 183 jours par an, vous êtes assujetti à la Taxe sur les non-résidents. Cet impôt Espagne non résident s'applique que vous louiez votre bien ou que vous le gardiez pour votre usage personnel.

Calcul IRNR Espagne : Comment ça marche ?

Le calcul IRNR Espagne diffère selon l'utilisation du bien :

  • Imputation de revenu immobilier : Si le logement est vide, on calcule un revenu fictif basé sur la valeur cadastrale.
  • Revenus locatifs : Si le bien est loué, l'impôt est prélevé sur les loyers perçus (généralement 19% pour les résidents de l'UE).

Remplir le formulaire IRNR Espagne

Pour être en règle, vous devez soumettre chaque année le formulaire IRNR Espagne (modèle 210). Cette déclaration est obligatoire. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour le calcul impôt Espagne afin d'éviter les pénalités de retard ou les erreurs dans les déductions fiscales possibles.

Pourquoi l'avocat est-il indispensable pour votre IRNR ?

Beaucoup de propriétaires pensent que leur banque gère l'IRNR. C'est une erreur grave : les banques ne s'occupent que de l'IBI. Seul un avocat ou un gestionnaire fiscal (Asesor Fiscal) peut liquider votre Modelo 210.

💡 Le saviez-vous ? L'administration fiscale espagnole (AEAT) ne vous enverra jamais de rappel pour l'IRNR. C'est un système d'autoliquidation. Si vous ne le faites pas, les intérêts courent en silence jusqu'au jour de la revente.

Votre avocat sécurise votre situation fiscale :

  • Représentation fiscale : L'avocat reçoit les notifications de la Hacienda à votre place, vous évitant de manquer un courrier important durant votre absence.
  • Optimisation des déductions : Pour les revenus locatifs, il s'assure que chaque facture (maintenance, agence immobilière) est correctement déduite selon la loi en vigueur en 2026.
  • Conformité lors de la revente : Lors de la vente de votre bien, l'acheteur retiendra 3% du prix pour la Hacienda. Si vos IRNR ne sont pas à jour, vous aurez d'énormes difficultés à récupérer ce montant.

Pièges et Sanctions : Ce qu'il faut éviter en 2026

La Hacienda espagnole a durci ses contrôles grâce au croisement des données des compteurs d'électricité et des plateformes comme Airbnb. Les risques sont réels :

  • Majoration automatique : De 5 % à 20 % pour déclaration hors délai, même sans contrôle préalable.
  • La prescription de 4 ans : La Hacienda peut remonter sur les 4 derniers exercices fiscaux pour exiger le paiement et les amendes.
  • Le certificat de résidence fiscale : Pour bénéficier du taux à 19 %, vous devez fournir à votre avocat un certificat de résidence fiscale de votre pays (ex: France ou Belgique), sinon vous serez taxé à 24 % par défaut.

Les étapes pour déclarer votre IRNR en toute conformité

  1. Identification de la Valeur Cadastrale
    Relevez la valeur 'Valor Catastral' sur votre dernier reçu d'IBI.
  2. Calcul de l'assiette (Usage Propre)
    Appliquez 1,1 % (si révisée) ou 2 % à la valeur cadastrale pour obtenir le revenu fictif.
  3. Remplissage du Modelo 210
    Saisie des données sur le portail de l'AEAT ou via votre avocat expert.
  4. Paiement NRC ou Prélèvement
    Règlement de l'impôt (19% ou 24%) auprès d'une banque collaboratrice espagnole.
  5. Archivage de la déclaration
    Conservez le justificatif, indispensable lors de la revente du bien pour prouver votre conformité fiscale.

Questions Fréquentes sur IRNR en Espagne

Qu'est-ce que l'IRNR en Espagne ?
L'IRNR (Impuesto sur la Renta de No Residentes) est l'impôt sur le revenu pour les propriétaires étrangers. Il s'applique même si le bien n'est pas loué (usage propre).
Quel est le taux de l'IRNR en 2026 ?
Le taux est de 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE. Pour les résidents hors UE (Suisse, Royaume-Uni), il est de 24 %.
Dois-je payer l'IRNR si je ne loue pas ma maison ?
Oui. L'administration fiscale espagnole impute un revenu fictif (usage propre) basé sur la valeur cadastrale du bien.
Quand faut-il déclarer l'IRNR Modelo 210 ?
Pour l'usage propre, la déclaration est annuelle (avant le 31 décembre). Pour les revenus locatifs, elle est trimestrielle (avril, juillet, octobre, janvier).
Peut-on déduire des charges de l'IRNR ?
Seuls les résidents de l'UE peuvent déduire les frais (IBI, communauté, réparations) liés à la location. Aucune déduction n'est possible pour l'usage propre.
Que se passe-t-il si j'oublie de déclarer l'IRNR ?
La Hacienda peut appliquer des majorations de 5% à 20% et bloquer la vente future du bien tant que les 4 dernières années ne sont pas régularisées.

Témoignages de propriétaires sereins en Espagne

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"Je ne savais pas que je devais payer un impôt même sans louer ma maison. L'avocat a régularisé mes Modelo 210 des 4 dernières années. Un grand merci !"

— Jean-Pierre M. (Lyon)

Le 18/01/2026
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"Fiscalité claire et précise. Notre avocat gère notre déclaration annuelle d'IRNR pour notre appartement à Roses. Très rassurant."

— Famille Delage (Bruxelles)

Le 24/01/2026
★★★★★

"En tant que Suisse, je suis taxé à 24%. L'avocat m'a expliqué les subtilités entre usage propre et location. Service indispensable."

— Marc H. (Genève)

Le 20/01/2026

Ils parlent de notre expertise

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Pour sécuriser votre transaction, faites appel à un avocat en Espagne parlant français. Je souhaite un audit juridique sécurisé en Espagne. Un avocats francophones en Espagne vous répond sous 24h pour sécuriser votre achat.

Direction de la rédaction

Zak

Fondatrice & Coordinatrice de Réseau Immobilier Support Espagne et de ses avocats partenaires depuis plus de 15 ans

Spécialiste de l'accompagnement immobilier en Espagne. Zak dirige l'équipe d'Immobilier Espagne Support et coordonne son réseau d'avocats francophones partenaires pour sécuriser vos achats et successions.

Tous les dossiers sont supervisés par des avocats inscrits au barreau espagnol (Colegio de Abogados - ICAM, ICAB, etc.), garantissant une assurance responsabilité civile professionnelle pour chaque transaction.

✅ Cet article a été écrit en collaboration avec: Maître Galepides, avocate en droit immobilier inscrite au Colegio de Malaga et au barreau de Paris (ICAMALAGA n°7753) et Maître Segarra Avocat en droit immobilier inscrit au Colegio de Orihuela. 20 ans d'expérience en transactions immobilières en Espagne
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