Garantie décennale en Espagne : vos recours après l'achat d'un logement

Un an : défauts d'exécution affectant les finitions (peintures, carrelages, menuiseries mal posées). Trois ans : défauts des installations ou éléments constructifs qui empêchent de respecter les exigences d'habitabilité (étanchéité, humidité, isolation, installations). Dix ans : défauts affectant les fondations, poutres, piliers, murs porteurs ou autres éléments structurels.

Ces délais courent à partir de la date de réception de l'ouvrage par le promoteur, généralement portée sur l'acte de réception ou le certificat de fin de travaux, et non à partir de votre achat. Pour un logement revendu, il reste donc souvent peu de temps sur les garanties courtes.

Le promoteur répond solidairement envers les acquéreurs, aux côtés des intervenants responsables du défaut : constructeur, architecte, architecte technique, bureaux d'études. La responsabilité se transmet aux acquéreurs successifs : un deuxième propriétaire peut agir tant que le délai n'est pas expiré.

L'assurance décennale est obligatoire pour les bâtiments de logements, sauf exception pour l'auto-promoteur d'une maison unique pour son propre usage, qui doit alors en principe la souscrire s'il revend dans les dix ans.

Ces garanties légales se distinguent des vices cachés, qui relèvent d'un autre régime et de délais beaucoup plus courts : les deux actions peuvent parfois se combiner, et un avocat immobilier vous aidera à choisir le fondement le plus sûr.

Pour un bien récent, demandez la date de réception de l'ouvrage, la police d'assurance décennale (le notaire en Espagne exige en principe la justification pour la première vente) et le livre du bâtiment (libro del edificio). Pour une maison construite par un particulier et revendue avant dix ans, vérifiez l'assurance ou la renonciation prévue par la loi.

Contrôlez aussi que la construction est régulière : un bâtiment édifié sans permis de construire ou sans licence de première occupation peut cumuler des problèmes qui compliquent à la fois la garantie et la revente.

Pour tout achat sur plan, la loi d'ordre de l'édification impose au promoteur qui perçoit des fonds avant la fin des travaux de garantir leur remboursement, intérêts légaux inclus, par une caution d'assurance ou un aval bancaire souscrit dès l'obtention du permis de construire. Les sommes versées doivent en outre être déposées sur un compte spécial, distinct des autres fonds du promoteur, et ne peuvent servir qu'à la construction du logement.

Si le promoteur n'achève pas les travaux dans le délai convenu ou si le permis est annulé, l'acheteur peut exiger le remboursement intégral des sommes versées, plus l'intérêt légal, auprès de la banque ou de l'assureur garant. L'avocat doit exiger l'exemplaire original de cette garantie pour chaque versement effectué avant la livraison.

À la remise des clés, la loi impose au promoteur de délivrer le livre du bâtiment, qui réunit les plans tels que construits, la liste des matériaux employés et les garanties des équipements installés, ainsi que le manuel d'entretien du logement. Ce document n'est pas qu'une formalité : il sert de référence en cas de litige et son absence peut compliquer la mise en œuvre des garanties légales ou le respect du manuel d'entretien nécessaire pour ne pas les perdre.

Faites constater le désordre par un technicien et, si besoin, par acte notarié, adressez une réclamation écrite au promoteur et à l'assureur, puis, faute d'accord, engagez l'action dans les deux ans suivant l'apparition du dommage. Dans une copropriété, les défauts des parties communes relèvent de la communauté de propriétaires.

Notre réseau d'avocats intervient au forfait sur proposition écrite, à demander par téléphone ou via le formulaire de contact.