Garantie Décennale et Construction en Espagne : Votre guide complet 2026
Expertise en Construction | Mise à jour : 11/02/2026
Acheter une maison neuve ou un appartement en VEFA en Espagne offre des avantages modernes, mais la peur des malfaçons ou des faillites de promoteurs reste réelle. En 2026, quelles sont les protections réelles offertes par la LOE ? De la garantie des finitions à la garantie décennale, voici ce que vous devez impérativement vérifier avant de signer.
Récapitulatif des garanties de construction
| Durée | Ce qui est couvert | Responsable |
|---|---|---|
| 1 AN | Vices de finitions, peinture, carrelage, menuiseries. | Constructeur |
| 3 ANS | Défauts d'habitabilité (fuites, isolation, électricité). | Promoteur / Architecte |
| 10 ANS | Vices structurels (fondations, poutres, murs porteurs). | Assurance Décennale |
| Acomptes | Remboursement total si le bien n'est pas livré. | Aval Bancario |
La Loi LOE (Ley de Ordenación de la Edification)
Promulguée en 1999, cette loi est la pierre angulaire de la sécurité immobilière en Espagne. Elle répartit les responsabilités entre les "agents de l'édification" : le promoteur, l'architecte, l'ingénieur et le constructeur.
Attention : Les délais de garantie commencent à courir à partir de la signature de l'Acta de Recepción (réception des travaux entre le constructeur et le promoteur), et non pas forcément le jour où vous signez chez le notaire.
Le Seguro Decenal : L'assurance structurelle obligatoire
Contrairement à la France, l'assurance décennale en Espagne se concentre sur la solidité structurelle du bâtiment. Elle est souscrite par le promoteur au bénéfice des acheteurs successifs pendant 10 ans.
Le point de contrôle de l'avocat : Nous vérifions que la mention de l'assurance décennale et le numéro de police sont bien inscrits dans l'acte de vente (Escritura). Sans cela, vous pourriez avoir des difficultés à revendre le bien ou à obtenir réparation en cas de fissure majeure.
Achat sur plan (VEFA) : L'Aval Bancario
C'est la protection la plus importante pour votre argent. En Espagne, tout promoteur qui reçoit des fonds avant la fin des travaux doit :
- Déposer les fonds sur un compte spécialisé.
- Garantir ces fonds via une assurance de caution ou un Aval Bancario.
Si le promoteur fait faillite ou si le permis de construire est annulé, la banque vous rembourse l'intégralité des sommes versées plus l'intérêt légal. L'avocat doit exiger l'exemplaire original de cet aval pour chaque versement.
Le Libro del Edificio : Le "Carnet de Santé"
À la remise des clés, le promoteur doit vous remettre le Libro del Edificio. Ce document contient :
- Les plans "As Built" (tels que construits réellement).
- La liste des matériaux et les garanties des équipements (climatisation, domotique).
- Le manuel d'entretien obligatoire pour ne pas perdre les garanties.
Comment réclamer en cas de malfaçons en Espagne ?
- Le Procès-Verbal de réception (Acta de Recepción)Lors de la remise des clés, listez scrupuleusement les défauts visibles (finitions). Le promoteur a 1 mois pour réparer.
- Mise en demeure (Burofax)Si les défauts apparaissent plus tard, l'avocat envoie un Burofax (courrier certifié) pour interrompre les délais de prescription.
- Expertise technique (Peritaje)Un expert (Aparejador) doit documenter l'origine du vice pour déterminer s'il relève de la garantie de 1, 3 ou 10 ans.
L'avis de l'expert : "Le plus grand risque dans le neuf en Espagne n'est pas la malfaçon structurelle, mais le retard de livraison et le non-respect des finitions. Un accompagnement juridique permet de mettre la pression sur le promoteur via des retenues de fonds légales ou des clauses pénales dans le contrat de réservation."
Vices cachés (Vicios Ocultos) : Le délai court de 6 mois
Au-delà de la LOE, le Code Civil espagnol (Art. 1484) protège l'acheteur contre les vices cachés. Attention : contrairement à la France, le délai pour agir en Espagne est extrêmement court : 6 mois seulement après la livraison.
- Définition : Un défaut qui rend le bien impropre à l'usage ou diminue tellement sa valeur que l'acheteur ne l'aurait pas acquis.
- Action de l'avocat : Nous déclenchons une actio redhibitoria (annulation de la vente) ou une actio quanti minoris (réduction du prix) avec une précision chirurgicale pour respecter ce délai de prescription fatidique.
Questions Fréquentes sur Garantie Décennale et Construction en Espagne
Qu'est-ce que la Loi LOE en Espagne ?
L'assurance décennale est-elle obligatoire en Espagne ?
Que couvre la garantie de 3 ans ?
Avis sur l'accompagnement Achat Neuf
"Achat en VEFA à Estepona. L'avocat a vérifié l'Aval Bancario avant mon premier virement. Heureusement, car le promoteur a eu du retard et mes fonds étaient protégés."
"Des fissures sont apparues 2 ans après la livraison. Notre avocat a activé la garantie triennale via le Libro del Edificio. Les travaux ont été pris en charge à 100%."
"Le promoteur voulait me faire signer l'Escritura sans la Licencia de Primera Ocupación (LPO). Mon avocat a bloqué la vente jusqu'à l'obtention du document. Une sécurité indispensable pour éviter l'illégalité."
"Problème d'humidité dans ma villa neuve à Marbella. Grâce au Burofax envoyé par le cabinet dès le 2ème mois, la garantie triennale de la LOE a été respectée sans passer par le tribunal."
"J'ai failli payer 21% d'IVA au lieu de 10% sur une annexe de ma construction. L'audit fiscal de l'avocat a corrigé l'erreur immédiatement. Honoraires rentabilisés en un seul rdv."
"Achat sur plan à Valence. L'avocat a exigé le Certificado Final de Obra et l'attestation de l'assurance décennale avant que je ne verse le solde. Un suivi rigoureux et rassurant."
"Malfaçons de finitions (peinture et carrelage) constatées lors de la remise des clés. L'avocat a rédigé un procès-verbal de réception avec réserves, obligeant le constructeur à réparer sous 30 jours."
"Enquête sur la solvabilité du promoteur effectuée par le cabinet avant ma réservation. Ils ont découvert des dettes à la Seguridad Social qui auraient pu bloquer mon hypothèque. Merci !"
Note moyenne : 4.9/5 sur Google
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