Immobilier à Benidorm : prix au m², types de biens et vérifications avant d'acheter un appartement

Prix officiels et tendance du marché

Avec 3 216 €/m², Benidorm dépasse nettement Alicante (2 279 €/m²) et Torrevieja (2 254 €/m²), et se rapproche de Calp (3 269 €/m²). La hausse annuelle de 15,7 % traduit une demande soutenue, à la fois de résidents étrangers et d'investisseurs locatifs.

Ces valeurs sont des moyennes d'expertise sur toute la commune : un appartement en première ligne de la plage du Levante ou de Poniente n'a rien à voir, en prix, avec un logement ancien sans vue dans le vieux quartier. Pour un bien précis, la valeur de référence du Cadastre donne un repère officiel supplémentaire.

Comment lire le chiffre officiel de Benidorm

Le chiffre de 3 216 €/m² provient du tableau des valeurs expertisées des communes de plus de 25 000 habitants publié par le ministère espagnol du Logement. Au 2e trimestre 2026, il repose sur 288 expertises à Benidorm, dont 274 portant sur des logements de plus de cinq ans. Le ministère ne publie pas de valeur distincte pour le neuf à Benidorm ce trimestre-là, faute d'un nombre suffisant d'expertises : le chiffre reflète donc presque uniquement l'ancien.

Une expertise n'est pas un prix d'annonce : c'est la valeur retenue par un expert agréé, le plus souvent dans le cadre d'un prêt. Les prix affichés sur les portails sont généralement plus élevés, car ils intègrent la marge de négociation du vendeur. Comparer une annonce à ce chiffre officiel donne un premier repère, jamais une estimation du bien.

Autour de Benidorm, les valeurs publiées pour le même trimestre sont de 3 269 €/m² à Calp, 2 222 €/m² à Villajoyosa et 2 279 €/m² à Alicante. Altea et L'Alfàs del Pi, trop petites, ne figurent pas dans le tableau officiel : aucun chiffre ministériel n'existe pour elles.

Ce qu'on achète à Benidorm : tours, résidences et vieux quartier

L'essentiel de l'offre est constitué d'appartements dans des immeubles de grande hauteur construits depuis les années 1960, souvent dotés d'une piscine, d'ascenseurs et parfois d'un gardien. Ces équipements coûtent cher : les charges de copropriété d'une tour peuvent être élevées et doivent être intégrées au budget annuel.

Le vieux quartier, autour de la place de l'église, offre des biens plus petits et plus anciens. Les résidences de la Sierra Helada et de Rincón de Loix attirent une clientèle européenne à l'année. Dans tous les cas, l'âge de l'immeuble impose de se renseigner sur l'inspection technique et les gros travaux (façade, ascenseurs, étanchéité).

Vue mer, étage et orientation : ce qui fait le prix

À Benidorm, deux appartements de même surface dans la même tour peuvent avoir des prix très différents selon l'étage, la vue dégagée sur la mer et l'orientation. Une vue peut aussi disparaître si un terrain voisin est constructible : le plan municipal permet de le vérifier avant l'achat.

La terrasse est un autre point clé : beaucoup ont été fermées sans autorisation pour gagner une pièce. Cette surface n'est alors ni inscrite au registre ni régularisée, et la copropriété peut exiger la remise en état.

Louer aux touristes à Benidorm : ne rien présumer

Benidorm vit du tourisme et beaucoup d'acheteurs pensent louer à la semaine. Or la Communauté valencienne a renforcé l'encadrement des logements touristiques, et la copropriété peut restreindre cet usage. Un appartement « déjà loué aux touristes » ne garantit pas que l'enregistrement soit valide, transmissible ou compatible avec le statut de l'immeuble.

Depuis 2025, les annonces sur les plateformes exigent en outre un numéro d'enregistrement unique. La vérification se fait donc avant les arrhes : inscription au registre régional, statuts et procès-verbaux de la copropriété, conformité du logement.

Les pièges locaux à Benidorm

Premier piège : acheter sur la promesse d'un rendement locatif touristique sans avoir vérifié l'enregistrement et les règles de la copropriété.

Deuxième piège : sous-estimer les charges et les travaux d'une tour ancienne. Un appel de fonds pour la façade ou les ascenseurs, voté avant la vente, peut rester à votre charge si le contrat ne le règle pas.

Troisième piège : la surface. Les annonces affichent souvent la surface construite avec quote-part des parties communes ; la nota simple et le Cadastre peuvent indiquer d'autres chiffres, et c'est la surface utile qui permet de comparer les prix.

Les vérifications avant l'achat

• Nota simple : propriétaire, hypothèques, saisies et charges inscrites.
• Certificat de la copropriété : dettes du vendeur et travaux votés.
• Statuts de l'immeuble : restrictions éventuelles à la location touristique.
• Inspection technique de l'immeuble et certificat énergétique.
• Concordance registre, Cadastre et réalité du bien (terrasse fermée, surface).
• IBI et taxe d'ordures ménagères à jour.

Fiscalité de l'achat à Benidorm

Dans l'ancien, l'acheteur paie l'ITP valencien au taux général de 9 %, porté à 11 % pour les biens de plus d'un million d'euros, calculé sur le prix ou sur la valeur de référence du Cadastre si elle est supérieure. Dans le neuf : TVA de 10 % et AJD régional. Si le vendeur est non résident, l'acheteur retient 3 % du prix pour le Trésor espagnol.

Après l'achat : IBI chaque année et, pour un propriétaire non résident, déclaration sur le modèle 210, même sans location.

Combien coûte réellement un achat à Benidorm : exemple chiffré

Exemple indicatif pour un appartement ancien de 70 m² acheté au prix moyen officiel (3 216 €/m², MIVAU T2 2026) : prix d'environ 225 120 €. L'ITP valencien de 9 % représente alors environ 20 261 €, calculé sur le prix déclaré ou sur la valeur de référence du Cadastre si elle est plus élevée.

S'ajoutent les frais de notaire et du registre de la propriété (barèmes officiels, variables selon le prix et la longueur de l'acte), les frais de prêt éventuels et les honoraires d'avocat : le secrétariat étudie d'abord votre situation, puis l'avocate en charge vous adresse une proposition écrite. Le simulateur de frais du site permet de refaire le calcul avec votre prix réel.

Dans une tour avec piscine et ascenseurs, les charges annuelles de copropriété et d'éventuels travaux votés font partie du coût réel : demandez-en le montant avant l'offre.

Ce que coûte un appartement chaque année à Benidorm

Une fois propriétaire, vous payez chaque année l'IBI, la taxe foncière municipale calculée sur la valeur cadastrale, ainsi que la taxe d'ordures ménagères. S'ajoutent les charges de copropriété, qui financent dans les tours l'entretien des ascenseurs, de la piscine, des jardins et parfois un service de conciergerie. Leur montant varie énormément d'un immeuble à l'autre : il figure dans le certificat de la copropriété, que vous devez obtenir avant l'offre.

Si vous restez résident fiscal en France, l'Espagne vous impose aussi sur l'appartement lui-même, même s'il n'est jamais loué : c'est l'impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré sur le modèle 210. En cas de location, les loyers sont déclarés en Espagne, puis en France, où la convention fiscale évite la double imposition par un crédit d'impôt.

Enfin, prévoyez l'assurance habitation, les abonnements d'eau et d'électricité et une réserve pour les appels de fonds exceptionnels. Dans les tours construites dans les années 1970, les travaux de façade, d'ascenseurs ou de mise en conformité reviennent régulièrement à l'ordre du jour des assemblées.

Négocier à Benidorm quand le marché monte

Avec une hausse de plus de 15 % en un an, les vendeurs ont tendance à tester des prix élevés. Les meilleurs arguments de négociation sont factuels : la valeur de référence du Cadastre, les travaux votés non encore payés, l'absence de place de parking, l'orientation ou l'étage, et l'écart entre la surface annoncée et la surface inscrite au registre.

Une offre écrite, conditionnée aux vérifications, protège mieux qu'un accord verbal suivi d'arrhes versées dans l'urgence. Le contrat d'arras doit préciser qui paie les travaux déjà votés et prévoir le remboursement de la somme versée si une condition suspensive n'est pas remplie.

Résidence secondaire, installation ou investissement : trois calculs différents

Pour une résidence secondaire, le critère principal est le coût de détention : charges de la tour, IBI, assurance et impôt de non-résident déclaré sur le modèle 210, dû même si l'appartement n'est jamais loué. Un appartement plus petit dans un immeuble bien géré coûte souvent moins cher à l'usage qu'un grand logement dans une tour vieillissante.

Pour une installation à l'année, Benidorm offre des services ouverts toute l'année, un centre de santé, des commerces et la proximité de l'aéroport d'Alicante. Il faut alors vérifier l'exposition, le bruit des secteurs animés et l'isolation, car les étés sont longs et chauds.

Pour un investissement, la prudence impose de calculer d'abord le rendement en location à l'année. La location touristique ne doit entrer dans le calcul qu'une fois l'enregistrement et les règles de la copropriété vérifiés ; les revenus locatifs sont ensuite déclarés en Espagne, puis en France avec le mécanisme de crédit d'impôt prévu par la convention fiscale.

Les étapes d'un achat à Benidorm

Le parcours commence par l'obtention du NIE et l'ouverture d'un compte bancaire espagnol, nécessaires pour signer chez le notaire. Vient ensuite l'analyse de l'annonce : nota simple, certificat de la copropriété, dernières assemblées. Ce n'est qu'après ces vérifications que l'on signe le contrat d'arras, idéalement avec des conditions suspensives (financement, absence de dettes, conformité de l'enregistrement touristique si c'est l'objet de l'achat).

La vente est ensuite signée chez le notaire, qui transmet l'acte au registre de la propriété. L'acheteur paie l'ITP dans le délai légal, puis inscrit les abonnements et la taxe foncière à son nom. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, une procuration notariée permet de faire signer l'avocat en votre nom.

Qui vous accompagne à Benidorm

Les dossiers de la province d'Alicante sont suivis par Maître Vicente Segarra, avocat inscrit au barreau d'Orihuela, avec l'appui de Maître Aria. Après un premier appel avec le secrétariat, l'essentiel se fait à distance : analyse de l'annonce et de la nota simple, contrôle de la copropriété, contrat d'arras avec conditions suspensives, puis assistance à la signature chez le notaire.

Questions fréquentes

Pour aller plus loin

Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.

• Avocat francophone à BenidormSuite logique de « Acheter à Benidorm » : elle sert à définir les contrôles juridiques à confier à un professionnel indépendant.
• Comparer avec la Costa BlancaAprès « Acheter à Benidorm », cette page vous aide à comparer le marché local, ses règles et les vérifications propres à cette destination.
• Licence touristiqueAprès « Acheter à Benidorm », cette page vous aide à vérifier si l'exploitation touristique envisagée est réellement autorisée.
• Lire la nota simpleDans le prolongement de « Acheter à Benidorm », cette page permet de contrôler le propriétaire, les charges et la situation inscrite du bien.

Informations générales à jour en 2026. Prix : ministère espagnol du Logement (MIVAU), valeur moyenne expertisée des communes de plus de 25 000 habitants, tableau du 2e trimestre 2026 comparé au 2e trimestre 2025, vérifié le 29/09/2026. Fiscalité et règles locatives confirmées pour chaque dossier à la date de signature.