Acheter un appartement en Espagne : copropriété, charges et vérifications spécifiques

Pour un appartement, la première étape administrative reste la même : faire votre demande de NIE avant la réservation, afin de pouvoir signer l’acte sans attendre.

Les vérifications de copropriété ne disent pas si vous pourrez disposer du logement. Lorsqu'un appartement est vendu avec un locataire, le bail, ses prorogations et le droit d'acquisition préférentielle doivent être examinés séparément. Demandez le contrat complet et les notifications relatives à la vente avant tout acompte ; un retrait d'annonce locative ne prouve pas que le logement est libre.

Dans un appartement ancien à rafraîchir, prévoyez la démarche municipale avant le chantier : selon la commune, il faut une licence de travaux municipale ou une déclaration responsable, et l'accord de la copropriété si les éléments communs sont touchés.

Avant de comparer les étages et les charges de copropriété, il peut être utile de relire les grandes étapes pour acheter un bien immobilier en Espagne, afin de savoir à quel moment interviennent le NIE, la banque et le notaire.

Tout appartement dépend d'une communauté de propriétaires qui gère les parties communes : ascenseur, piscine, façade, toiture. Les charges sont votées en assemblée générale, ainsi que les travaux. Une « derrama » (appel de fonds extraordinaire) peut représenter plusieurs milliers d'euros par lot pour un ravalement ou la mise aux normes d'un ascenseur.

Point capital : selon l'article 9.1.e de la loi sur la propriété horizontale, le logement acheté reste affecté au paiement des charges de copropriété de l'année en cours et des trois années civiles précédentes, même après la vente. Le certificat de la comunidad, attestant que le vendeur est à jour, doit être exigé avant l'acte — le notaire le demande, mais l'avocat vérifie aussi les procès-verbaux pour repérer les travaux votés non encore appelés.

Pour un appartement, la communauté de propriétaires prélève généralement ses appels de charges par domiciliation bancaire. C'est l'une des raisons d'avoir un compte bancaire en Espagne avant la remise des clés.

Les trois derniers procès-verbaux d'AG disent presque tout de la santé de l'immeuble : travaux envisagés, conflits entre copropriétaires, impayés chroniques, procédures contre le promoteur, problèmes d'humidité ou de structure. C'est un document que peu d'acheteurs étrangers demandent — et que le réseau exige systématiquement.

Un immeuble avec des impayés massifs ou une procédure judiciaire en cours n'est pas nécessairement à écarter, mais le prix doit en tenir compte et le contrat d'arras doit vous protéger.

Dans les grandes villes comme sur la côte, un appartement vide pendant de longs mois peut être squatté : nous expliquons comment réagir face à des okupas dans un appartement, en particulier pourquoi il faut agir vite et ne jamais changer les serrures soi-même.

Les immeubles anciens doivent passer une inspection technique (ITE ou IEE) dans de nombreuses communes, à partir d'un âge fixé localement (souvent 45 ou 50 ans) : un rapport défavorable signifie des travaux obligatoires. Le certificat énergétique est obligatoire pour vendre. En Catalogne, la cédula d'habitabilitat est exigée pour vendre et louer ; d'autres régions ont des équivalents.

Ces documents ne sont pas des formalités : ils révèlent l'état réel de l'immeuble et les dépenses à venir. Leur absence ou leur défaveur doit se traduire dans la négociation ou dans les conditions du compromis.

Charges impayées, dettes de copropriété ou annexes non inscrites : faire vérifier le dossier par un avocat spécialisé en immobilier en Espagne permet de les repérer avant l'engagement.

Le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location touristique, parfois même la location courte durée. Les municipalités ajoutent leurs propres règles : licences, quotas, zones d'exclusion. Un appartement acheté pour la saisonnière sans vérifier ces deux niveaux de règles peut se révéler inutilisable comme prévu.

À l'inverse, un appartement vendu « avec licence touristique » doit être vérifié : la licence existe-t-elle, est-elle au nom du vendeur, est-elle transférable, le règlement de copropriété l'autorise-t-il toujours ?

Dans l'ancien, l'acheteur paie l'ITP régional et doit surtout vérifier la copropriété et l'état de l'immeuble. Dans le neuf acheté au promoteur, s'appliquent la TVA de 10 % et l'AJD régional, ainsi que la licence de première occupation, qui atteste que l'immeuble peut être habité.

Pour un achat sur plan, la loi d'orientation de la construction (Ley 38/1999) impose au promoteur, dès l'obtention du permis de construire, de garantir la restitution des sommes versées, impôts et intérêts légaux compris, par une assurance-caution ou un aval bancaire solidaire, et de les encaisser sur un compte spécial séparé (disposition additionnelle première). Exiger ce document avant chaque versement est la première protection de l'acheteur. Et si votre projet porte finalement sur une villa ou une maison de village, les vérifications de terrain et d'urbanisme sont détaillées dans le guide dédié à la maison.

Le prix affiché d'un appartement en Espagne est rarement le prix final. Les arguments de négociation les plus solides sont factuels : un rapport d'ITE défavorable, des travaux votés en assemblée générale, une derrama annoncée, des impayés dans l'immeuble, une terrasse fermée non déclarée au registre, ou simplement une durée de mise en vente longue.

Comparer le prix au mètre carré demandé avec les prix officiels de la commune (ministère du Logement, MIVAU) et avec les ventes récentes d'appartements équivalents donne une base objective. L'offre d'achat, une fois acceptée, débouche sur un contrat de réservation ou d'arras : c'est à ce moment, et non avant, que l'avocat doit avoir terminé ses vérifications, car tout versement vous engage.

Aux frais d'achat (ITP ou TVA, notaire, registre, avocat) s'ajoutent les charges récurrentes : copropriété, IBI, taxe d'ordures, assurance, modèle 210 pour le non résident. Dans les résidences avec piscine et ascenseur, les charges de copropriété dépassent souvent 100 € par mois — à intégrer dans le calcul de rentabilité ou le budget de résidence secondaire.

Le réseau établit avec vous le budget complet avant l'offre, pour que le bien reste un plaisir et non une charge.

L'article 9 de la loi sur la propriété horizontale attache au logement les charges impayées de l'année en cours et des trois années civiles précédentes : si le vendeur ne les a pas réglées, la communauté peut se retourner contre le nouveau propriétaire, dans cette limite. C'est pourquoi le notaire exige, pour l'acte, un certificat du secrétaire de la copropriété attestant l'état des paiements, ou une dispense expresse de l'acheteur qu'il vaut mieux ne jamais accorder.

Ce certificat dit ce qui est dû à une date donnée ; il ne dit rien des travaux votés mais pas encore appelés. D'où l'importance de lire les derniers procès-verbaux d'assemblée et de prévoir dans l'arras qui paiera les appels de fonds déjà décidés.

Chaque communauté de propriétaires doit constituer un fonds de réserve égal à au moins 10 % de son dernier budget ordinaire, destiné à l'entretien et aux réparations. Un fonds quasiment vide, des façades anciennes ou un ascenseur hors normes annoncent souvent des appels de fonds exceptionnels dans les années qui suivent l'achat.

Demandez le budget annuel, le montant de votre quote-part (coeficiente indiqué dans l'acte) et le relevé des charges des douze derniers mois : c'est le seul moyen de comparer deux appartements de prix proches, l'un dans une résidence avec piscine et gardien, l'autre dans un petit immeuble de centre-ville.

Pour un logement en copropriété, la liste est plus longue que pour une maison, car une partie du risque se trouve dans l'immeuble et non dans l'appartement lui-même.

Depuis la réforme de 2019, l'assemblée peut limiter ou conditionner la location touristique dans l'immeuble à la majorité des trois cinquièmes ; depuis la loi organique 1/2025, toute nouvelle activité de location touristique doit être approuvée expressément par la copropriété dans les mêmes conditions. Si votre projet repose sur des revenus saisonniers, faites vérifier les statuts et les derniers procès-verbaux avant l'arras, et lisez notre dossier sur la licence touristique en Espagne.