Déclarer ses revenus locatifs en Espagne quand on est non-résident

Le calendrier réel de déclaration (règle 2024 et suivantes)

C'est le point qui piège le plus de propriétaires français, parce que la plupart des articles en ligne n'ont pas été mis à jour. Jusqu'aux revenus 2023, le bailleur non-résident devait déposer un modelo 210 par trimestre, dans les vingt premiers jours d'avril, juillet, octobre et janvier. Pour les loyers courus depuis le 1er janvier 2024, le regroupement trimestriel a été supprimé : le bailleur peut désormais regrouper les douze mois en une seule déclaration annuelle, s'il remplit les conditions (même bien, même taux d'imposition), ou continuer à déclarer chaque loyer séparément.

Concrètement, en cas de regroupement annuel, les loyers d'une année civile se déclarent et se paient du 1er au 20 avril de l'année suivante (du 1er au 15 avril en cas de prélèvement automatique), selon l'ordre HAC/623/2026 applicable dès les loyers de 2026. Sans regroupement, chaque loyer se déclare du 1er au 20 avril de l'année suivante (les loyers d'avril à septembre 2026 gardent leurs échéances de juillet et octobre 2026). À noter : l'arrêté HAC/623/2026 (BOE du 23 juin 2026) modifie le formulaire et certains délais pour les déclarations déposées à partir du 1er janvier 2027 ; les loyers non regroupés d'avril à septembre 2026 gardent leurs échéances de juillet et octobre 2026.

• Regroupement annuel choisi : un seul modelo 210, du 1er au 20 avril suivant.
• Revenu imputé des périodes non louées : déclaration séparée, du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante (à partir du revenu 2026 ; du 1er janvier au 31 décembre pour le revenu 2025).
• Vente du bien : déclaration dans les trois mois suivant le mois de la transmission.
• Le paiement par prélèvement automatique suppose un compte bancaire espagnol au nom du déclarant.

Comment se calcule l'impôt espagnol

Pour un résident de l'Union européenne, de l'Islande ou de la Norvège, la base imposable est le loyer encaissé moins les dépenses liées à la location sur la période concernée. Le taux de 19 % s'applique ensuite au résultat net. Pour les autres non-résidents, notamment les résidents suisses, britanniques ou canadiens, le taux est de 24 % et il s'applique au loyer brut, sans la moindre déduction : l'écart d'imposition réelle entre les deux situations dépasse souvent le double.

Les charges ne sont déductibles qu'au prorata des jours de location effective. Un appartement loué quatre mois dans l'année ne permet de déduire que quatre douzièmes de l'IBI, de l'assurance et des charges de copropriété. C'est une règle de proportionnalité que l'administration contrôle, et elle est la première cause de redressement sur ce type de déclaration.

• IBI (taxe foncière) au prorata des jours loués.
• Charges de copropriété et frais de communauté.
• Assurance habitation et assurance loyers impayés.
• Intérêts d'emprunt (pas le capital remboursé).
• Réparations et entretien courant, hors travaux d'amélioration.
• Amortissement de la construction, généralement 3 % par an de la valeur du bâti hors terrain.
• Honoraires d'agence de gestion locative et frais de conseil fiscal.
• Fournitures restant à la charge du bailleur (eau, électricité, internet en location meublée).

Un exemple chiffré complet

Prenons un appartement à Alicante loué à l'année pour 900 € par mois, soit 10 800 € de loyers encaissés, détenu par un couple résidant en France. Les charges annuelles sont les suivantes : IBI 420 €, copropriété 960 €, assurance 210 €, intérêts d'emprunt 1 900 €, entretien 340 €, gestion locative 1 080 €. La valeur de construction hors terrain ressort à 90 000 € au cadastre, soit 2 700 € d'amortissement à 3 %.

Le total des charges déductibles atteint 7 610 €. La base imposable est donc de 10 800 − 7 610 = 3 190 €, et l'impôt espagnol s'élève à 19 % de 3 190 €, soit 606 €. Le même bien détenu par un résident hors Espace économique européen serait imposé à 24 % de 10 800 €, soit 2 592 € : plus de quatre fois plus. Cet écart explique pourquoi la résidence fiscale du propriétaire doit être établie avec précision avant même l'achat.

Périodes louées et périodes vides : la double déclaration

Si le logement n'est loué qu'une partie de l'année, les jours pendant lesquels il reste à votre disposition ne sont pas neutres fiscalement. L'Espagne applique un revenu imputé, calculé sur la valeur cadastrale : 1,1 % par an lorsque la valeur cadastrale a été révisée récemment, 2 % lorsqu'elle est ancienne. Ce revenu théorique est ensuite imposé au même taux de 19 % ou 24 %.

Ce revenu imputé fait l'objet d'une déclaration distincte de celle des loyers, avec son propre calendrier : il peut être déposé jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de l'imputation. Un propriétaire qui loue son bien l'été et l'occupe le reste de l'année doit donc déposer deux déclarations différentes pour la même année.

La déclaration côté français et le crédit d'impôt

Le résident fiscal français doit déclarer ces mêmes loyers en France, d'abord sur le formulaire 2047 consacré aux revenus de source étrangère, puis les reporter sur la déclaration 2042. La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition au moyen d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus : en pratique, les loyers espagnols n'ajoutent pas d'impôt sur le revenu en France, mais ils entrent dans le calcul du taux appliqué à vos autres revenus.

Les prélèvements sociaux méritent une attention particulière. Un propriétaire affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne peut être exonéré de CSG et de CRDS sur ces revenus, mais reste redevable du prélèvement de solidarité. Cette question dépend de votre situation personnelle et doit être vérifiée au cas par cas, car les redressements sur ce point sont fréquents.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

La première est l'oubli pur et simple : beaucoup de propriétaires ignorent qu'un bien non loué génère déjà une obligation déclarative. L'administration espagnole croise désormais les données du cadastre, des compteurs, des registres de voyageurs et des plateformes de location, et les régularisations remontent sur quatre ans, avec intérêts de retard et majorations.

La deuxième est la déduction de travaux d'amélioration présentés comme de l'entretien. Remplacer une chaudière à l'identique est déductible ; installer une climatisation qui n'existait pas augmente la valeur du bien et n'est pas déductible immédiatement, mais viendra s'ajouter au prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value à la revente. La troisième est l'absence de justificatifs en espagnol : une facture doit mentionner le NIF du prestataire et l'adresse du bien pour être opposable.

• Ne pas déclarer les périodes où le bien n'est pas loué.
• Déduire 100 % des charges alors que le bien n'est loué que quelques mois.
• Confondre entretien déductible et travaux d'amélioration.
• Conserver des justificatifs sans NIF espagnol ni adresse du bien.
• Oublier de reporter les loyers sur la déclaration française.

En pratique : qui dépose, comment, avec quels outils

Le modelo 210 se dépose en ligne sur le site de l'Agencia Tributaria, avec un certificat électronique, une Cl@ve ou par l'intermédiaire d'un représentant fiscal habilité. Le NIE du propriétaire est indispensable : sans lui, aucune déclaration n'est possible. Lorsque le bien appartient à deux personnes, chaque copropriétaire dépose sa propre déclaration pour sa quote-part, y compris pour un couple marié.

Une location touristique ajoute des obligations distinctes de la fiscalité : licence régionale ou municipale, numéro d'enregistrement affiché sur les annonces et transmission des données des voyageurs aux autorités. Les plateformes de réservation communiquent aujourd'hui leurs chiffres au fisc espagnol, ce qui rend les écarts de déclaration immédiatement visibles.

Questions fréquentes

Sources officielles utilisées

Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.

• Agencia Tributaria (AEAT) — impôts des non-résidents, modelo 210, retenue de 3 % à la vente
• Boletín Oficial del Estado — textes de loi espagnols en vigueur (code civil, loi hypothécaire)

Pour aller plus loin

Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.

• Le modelo 210 en détailComplément direct du guide « Revenus locatifs » : de quoi chiffrer les taxes et obligations qui influencent le coût réel du projet.
• Acheter pour louerDans le prolongement de « Revenus locatifs », cette page permet de évaluer les règles locatives, les charges et la rentabilité nette.
• La licence touristiqueSuite logique de « Revenus locatifs » : elle sert à vérifier si l'exploitation touristique envisagée est réellement autorisée.

Informations générales ; chaque situation est vérifiée à la date du dossier.