Charges de copropriété en Espagne : derramas, dettes de l'ancien propriétaire et certificat du syndic

Chaque appartement a une quote-part (cuota de participación) fixée dans le titre constitutif, qui détermine sa part des charges et son poids dans les votes. Les décisions se prennent en assemblée générale (junta de propietarios), au moins une fois par an pour approuver le budget et les comptes. Le président est un copropriétaire ; la gestion est souvent confiée à un administrateur de biens professionnel (administrador de fincas), qui fait aussi office de secrétaire.

Dans les résidences de vacances de la Costa Blanca, de la Costa del Sol ou de la Costa Brava, piscines, jardins, ascenseurs et gardiennage font monter les charges. Leur montant varie énormément d'un immeuble à l'autre : seul le budget voté de l'immeuble fait foi, pas une estimation d'agence.

Les charges ordinaires (gastos ordinarios) couvrent le fonctionnement courant prévu au budget annuel : entretien, nettoyage, électricité des parties communes, assurance, honoraires de l'administrateur. Elles sont payées par mensualités ou trimestrialités.

Les derramas sont des appels de fonds exceptionnels votés pour une dépense non prévue : ravalement, réfection de toiture, remplacement de l'ascenseur, mise aux normes de la piscine, procès contre le promoteur. Elles peuvent représenter plusieurs milliers d'euros par lot, payables en une ou plusieurs échéances. Ce sont elles qui surprennent les acheteurs.

La loi impose un fonds de réserve d'au moins 10 % du dernier budget ordinaire (article 9.1.f), destiné à la conservation de l'immeuble. Un fonds bien doté réduit le risque de derrama brutale ; un fonds vide est un signal d'alerte.

En principe, une dette de copropriété incombe à celui qui est propriétaire au moment où elle devient exigible, c'est-à-dire à la date de chaque échéance fixée par l'assemblée. Une derrama votée en mars et payable en septembre sera donc réclamée à l'acheteur qui a signé en juin, même si le vendeur a voté les travaux.

Vendeur et acheteur peuvent convenir autre chose entre eux, mais cet accord ne lie pas la copropriété : il donne seulement à l'acheteur un recours contre le vendeur. La seule protection efficace est d'écrire dans les arras et dans l'acte que les derramas votées avant la signature restent à la charge du vendeur, avec une retenue sur le prix pour les échéances futures.

L'article 9.1.e de la loi sur la propriété horizontale affecte le logement au paiement des charges dues pour l'année de la vente et les trois années civiles antérieures. Concrètement, si le vendeur n'a pas payé, la copropriété peut poursuivre le recouvrement sur le logement lui-même, désormais à vous, jusqu'à sa saisie. Elle dispose pour cela d'une procédure judiciaire rapide (proceso monitorio, article 21).

Les dettes plus anciennes restent celles du vendeur seul. Cette règle s'ajoute aux autres dettes qui suivent le bien : IBI non prescrit, hypothèque non radiée, retenue de 3 % si le vendeur est non-résident.

Pour vendre, le vendeur doit déclarer dans l'acte qu'il est à jour des charges ou indiquer ce qu'il doit, et remettre un certificat de l'état des dettes avec la copropriété. Ce certificat est délivré par le secrétaire, avec le visa du président, dans un délai maximum de sept jours calendaires après la demande. Sans lui, le notaire ne peut pas autoriser la vente, sauf si l'acheteur l'en dispense expressément.

Ne renoncez jamais à ce certificat. Lisez-le aussi : il doit mentionner les derramas votées et non encore exigibles. Un certificat « à jour » qui ne dit rien des travaux votés ne vous protège pas contre les échéances futures. Et le secrétaire qui délivre un certificat inexact engage sa responsabilité.

Avant l'offre, demandez au vendeur ou à l'administrateur : les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le budget de l'année et les comptes approuvés, le montant du fonds de réserve, la liste des procédures en cours et le rapport d'inspection technique de l'immeuble s'il existe. Ces documents révèlent les travaux à venir bien avant qu'ils soient votés.

Depuis le 3 avril 2025 (loi organique 1/2025), tout propriétaire qui veut commencer une activité de location touristique doit obtenir au préalable l'accord exprès de la copropriété, voté par les trois cinquièmes des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts. Le président peut exiger l'arrêt d'une activité non autorisée. La même majorité permet de limiter, conditionner ou interdire cette activité.

Les statuts peuvent aussi encadrer l'usage des terrasses, des parties communes ou les fermetures de balcons. Si votre projet est de louer aux vacanciers ou de transformer le logement, les statuts et les derniers procès-verbaux doivent être lus avant les arras.

Une fois l'acte signé, informez l'administrateur ou le secrétaire du changement de propriétaire. L'article 9.1.i de la loi sur la propriété horizontale l'impose : tant que la copropriété n'a pas été prévenue, l'ancien propriétaire reste tenu des dettes nées après la vente, solidairement avec vous, et c'est vous qui risquez de ne pas recevoir les convocations. Communiquez une adresse postale et électronique où vous joindre en France.

Vivre loin n'empêche pas de voter. Un propriétaire peut se faire représenter à l'assemblée par une personne de son choix, sur simple écrit signé (article 15). C'est utile quand l'ordre du jour prévoit des travaux importants ou une décision sur la location touristique : les absents qui ne s'opposent pas dans les délais prévus peuvent être comptés comme favorables pour certaines majorités.

Enfin, intégrez dès le départ les charges dans votre budget annuel, avec l'IBI, l'assurance et l'impôt des non-résidents. Un appartement bon marché dans une résidence aux charges élevées peut coûter plus cher chaque année qu'un appartement plus cher dans un petit immeuble sans piscine.

Le secrétariat étudie l'annonce et les documents reçus, puis l'avocat compétent pour la région vous propose ses honoraires par écrit. Il obtient le certificat et les procès-verbaux, analyse les travaux votés ou probables, rédige la clause de répartition des derramas et la retenue sur le prix, et vérifie l'acte avant la signature.