Valeur cadastrale en Espagne : à quoi elle sert, comment la trouver

La valeur cadastrale est déterminée par le Cadastre selon des « ponencias de valores » propres à chaque commune, qui fixent la valeur du terrain et celle de la construction selon l'emplacement, la surface, l'ancienneté et la qualité. Elle est actualisée par révisions collectives ou par des coefficients votés dans la loi de finances de l'État.

Elle n'a pas vocation à refléter le prix de vente : dans de nombreuses communes, notamment celles dont la dernière révision est ancienne, elle représente une fraction du prix réel. C'est normal, et ce n'est pas un indicateur de bonne ou mauvaise affaire.

Lors d'un achat, trois montants coexistent. Le prix, librement convenu entre les parties. La valeur de référence, calculée par le Cadastre à partir des ventes réelles déclarées devant notaire : depuis le 1er janvier 2022, l'ITP et les droits de succession se calculent sur le plus élevé entre le prix déclaré et cette valeur de référence. Enfin la valeur cadastrale, qui gouverne les impôts annuels de détention.

Confondre les deux dernières est l'erreur la plus fréquente. Un vendeur qui vous dit « la valeur cadastrale est basse, l'ITP sera faible » se trompe : c'est la valeur de référence qui compte pour l'ITP.

L'IBI, taxe foncière annuelle, applique à la valeur cadastrale (après éventuelle réduction liée à une révision) un taux fixé par la commune dans les limites légales. Le montant varie donc fortement d'une ville à l'autre.

Pour un non-résident propriétaire d'un logement qu'il ne loue pas, l'administration fiscale impose un revenu fictif égal à 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si celle-ci a été révisée depuis 1994 selon les règles applicables, déclaré sur le Modelo 210. Ce revenu est ensuite taxé au taux de l'IRNR applicable à la résidence du propriétaire (19 % pour les résidents de l'UE, de l'Islande et de la Norvège, 24 % dans les autres cas).

La plusvalía municipale (IIVTNU), due à la revente, peut se calculer soit selon une méthode objective basée sur la valeur cadastrale du sol, soit sur la plus-value réelle ; le contribuable peut choisir la plus favorable depuis la réforme de 2021, et aucune plusvalía n'est due en l'absence de gain.

Sur l'avis d'IBI reçu chaque année, la valeur cadastrale figure dans la case « Valor Catastral » ou « Base Imponible ». Le document distingue en général la valeur du sol (Valor Suelo) de celle de la construction (Valor Construcción), et indique l'année de la dernière révision cadastrale, une donnée utile puisqu'elle détermine le taux d'imputation de revenu applicable au propriétaire non-résident.

Si des travaux de rénovation importants augmentent la surface ou modifient la construction, le propriétaire doit les déclarer au Cadastre. Cette déclaration fait en principe progresser la valeur cadastrale, mais elle évite une régularisation et des pénalités lors d'une revente, lorsque l'absence de déclaration est découverte au moment de la vérification du bien.

Le propriétaire accède à ses données protégées, dont la valeur cadastrale, sur le siège électronique du Cadastre (sedecatastro.gob.es) avec un certificat électronique, Cl@ve ou un code de référence. Elle figure aussi sur l'avis de paiement de l'IBI envoyé par la commune ou l'organisme de recouvrement.

Un futur acheteur n'a pas accès aux données protégées d'un bien qui ne lui appartient pas. Il peut en revanche consulter librement la référence cadastrale, la surface et l'usage, et demander au vendeur le dernier reçu d'IBI : c'est de toute façon un document à exiger avant la signature, puisqu'il prouve le paiement et révèle la valeur cadastrale.

Une piscine, une véranda ou un étage ajouté sans déclaration n'apparaît pas au Cadastre. Le bien est alors sous-évalué, mais la régularisation (déclaration au Cadastre, voire procédure d'urbanisme) peut entraîner des rappels d'IBI sur les années non prescrites. À l'inverse, une erreur de surface peut surévaluer le bien : le propriétaire peut demander une rectification.

L'acquéreur doit aussi savoir que la déclaration de changement de titulaire auprès du Cadastre est normalement transmise par le notaire et le registre ; il vaut mieux vérifier quelques mois après la signature que le bien est bien à son nom, pour recevoir l'IBI à la bonne adresse.

Ces vérifications font partie de l'audit préalable réalisé par l'avocat du réseau, au forfait, sur proposition écrite demandée par contact ou téléphone.