Vendre un bien hérité en Espagne : acceptation de la succession, impôts et étapes avant la vente

Les réponses en une phrase

Peut-on vendre un bien hérité en Espagne sans avoir réglé la succession ?

Non en pratique : tant que les héritiers ne sont pas inscrits au registre foncier, l'acheteur ne peut pas inscrire son achat, et le registre exige la preuve du paiement de l'impôt sur les successions pour inscrire les héritiers.

Quels impôts paie-t-on quand on vend un bien hérité en Espagne ?

Deux étapes distinctes : l'impôt sur les successions au moment d'hériter (dans les 6 mois du décès), puis, à la vente, l'impôt sur la plus-value (IRNR au taux de 19 % pour les résidents de l'Union européenne) et la plusvalía municipal.

Qu'est-ce que la retenue de 3 % à la vente ?

Quand le vendeur est non-résident fiscal espagnol, l'acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et les verser au fisc espagnol (modelo 211) : c'est un acompte sur l'impôt sur la plus-value du vendeur, régularisé ensuite avec le modelo 210.

Étape 1 — Réunir les certificats de départ

Tout commence par trois documents : le certificat de décès littéral, le certificat des dernières volontés (demandable à partir de 15 jours ouvrés après le décès) et, si le défunt vivait en Espagne, le certificat des contrats d'assurance-vie. Ils établissent officiellement le décès et l'existence éventuelle d'un testament espagnol.

Si le défunt avait un testament français, il faudra aussi le faire reconnaître : selon la loi applicable à la succession (règlement européen 650/2012), c'est en général la loi de la dernière résidence habituelle du défunt qui gouverne toute la succession, sauf choix de la loi nationale par testament.

Étape 2 — Déclarer et payer l'impôt sur les successions sous 6 mois

L'impôt espagnol sur les successions doit être déclaré et payé dans les six mois du décès, avec une prorogation possible de six mois si elle est demandée dans les cinq premiers mois. Chaque héritier déclare sa part ; les héritiers résidant en France utilisent en général le modelo 650 auprès de l'administration de l'État, la répartition exacte des compétences dépendant des résidences du défunt et des héritiers.

Le montant dépend fortement de la région où se situe le bien et du lien de parenté : les abattements et réductions varient beaucoup d'une communauté autonome à l'autre. C'est le point à chiffrer le plus tôt possible, car il conditionne la trésorerie nécessaire avant toute vente.

Étape 3 — L'acte d'acceptation de la succession chez le notaire

L'acceptation de l'héritage et l'attribution des biens se font par acte notarié (escritura de aceptación y adjudicación de herencia). Tous les héritiers y participent, en personne ou par procuration notariée — une procuration signée en France est possible, avec apostille et traduction selon le cas.

Cet acte décrit les biens, identifie les héritiers et leurs parts, et reprend le testament ou, à défaut, la dévolution légale. C'est le titre qui permettra l'inscription au registre foncier.

Étape 4 — Inscrire les héritiers au registre foncier

L'inscription de la transmission au registre foncier (Registro de la Propiedad) n'est juridiquement pas obligatoire, mais elle est indispensable en pratique pour vendre : aucun acheteur sérieux — et aucune banque — n'acceptera un bien dont les vendeurs ne sont pas inscrits. Le registre exige la preuve du paiement de l'impôt sur les successions (ou de l'exonération) avant d'inscrire.

C'est aussi à ce stade que se paie la plusvalía municipal liée à la transmission héréditaire, auprès de la mairie du lieu du bien, dans les six mois du décès.

Étape 5 — La vente elle-même

Une fois les héritiers inscrits, la vente suit le cours normal : compromis ou arras, puis acte authentique chez le notaire. Si les héritiers sont plusieurs, tous doivent signer la vente ou donner procuration : un seul héritier ne peut vendre que sa part.

Quand le vendeur est non-résident fiscal espagnol, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc (modelo 211) : c'est un acompte sur l'impôt sur la plus-value, pas un impôt supplémentaire. Le vendeur régularise ensuite sa situation avec le modelo 210 dans les quatre mois de la vente, et peut récupérer tout ou partie de la retenue s'il n'y a pas de plus-value.

Étape 6 — Les impôts de la vente : plus-value et plusvalía

La plus-value se calcule entre la valeur d'acquisition (la valeur retenue dans la succession, augmentée des frais et impôts payés) et le prix de vente. Pour un non-résident de l'Union européenne, l'IRNR sur la plus-value immobilière est de 19 %. La convention franco-espagnole évite la double imposition : l'impôt payé en Espagne est pris en compte en France selon les règles de la convention.

La plusvalía municipal (IIVTNU) est un impôt communal distinct, calculé sur la valeur cadastrale du terrain et la durée de détention ; depuis la réforme de 2021, il n'est dû que s'il y a eu un gain réel, et le vendeur peut choisir la méthode de calcul la plus favorable. Il se paie en principe dans les 30 jours ouvrés suivant la vente.

• Valeur d'acquisition = valeur déclarée dans la succession + frais et impôts de la succession.
• IRNR 19 % sur la plus-value pour les résidents UE/EEE (modelo 210, sous 4 mois).
• Retenue de 3 % à la source par l'acheteur si vendeur non-résident (modelo 211).
• Plusvalía municipal : 30 jours ouvrés après la vente, seulement s'il y a un gain réel.

Le rôle du réseau dans une vente après héritage

Le secrétariat du Réseau d'avocats francophones Espagne Support étudie d'abord votre dossier : date du décès, héritiers, région du bien, projet de vente. L'avocat compétent pour la région du bien, ou Maître Huertas pour les questions fiscales, vous adresse ensuite par écrit sa proposition d'honoraires.

L'avocat enchaîne les étapes dans le bon ordre — certificats, acte de succession, impôt, inscription, puis vente — et calcule avant la mise en vente ce que la vente vous coûtera en impôts, pour éviter les mauvaises surprises au moment de signer.

Questions fréquentes

Sources officielles utilisées

Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.

• BOE — Ley 29/1987, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones — délai de six mois pour l'impôt sur les successions
• Agencia Tributaria — Retención del 3 % (modelo 211) — retenue à la source sur la vente par un non-résident
• Agencia Tributaria — IRNR, plus-values immobilières (modelo 210) — taux de 19 % et déclaration de la plus-value
• BOE — Real Decreto-ley 26/2021, réforme de la plusvalía municipal — impôt communal dû seulement en cas de gain réel

Pour aller plus loin

Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.

• Les délais d'une succession en EspagneLes 6 mois pour l'impôt courent dès le décès, avant même de penser à vendre.
• Le certificat des dernières volontésLe document de départ sans lequel l'acte de succession ne peut pas être signé.
• Vendre un bien immobilier en EspagneLe guide général de la vente, dont cette page est le cas particulier après héritage.
• La succession en EspagneToute la procédure successorale qui précède la mise en vente.
• La fiscalité espagnole pour les FrançaisLe cadre fiscal complet : succession, plus-value, convention franco-espagnole.
• L'avocat succession en EspagneL'avocat enchaîne succession et vente dans le bon ordre et calcule les impôts.

Informations générales à jour en 2026. Vérifié en octobre 2026 sur les textes officiels : loi 29/1987 (délai de 6 mois), loi 35/2006 et règlement IRNR (retenue de 3 %, taux de 19 %), textes sur la plusvalía municipal réformée en 2021. Les taux et abattements régionaux varient : ils se chiffrent au cas par cas.