Vendre un bien immobilier en Espagne quand on est français

Un vendeur non résident doit lui aussi disposer de son identifiant pour signer l’acte et régler la plus-value. Retrouvez les conditions du NIE pour un vendeur étranger dans notre guide national.

Rassembler ces pièces avant la mise en vente n'est pas une formalité : c'est ce qui évite de perdre un acheteur au moment des arras, quand son avocat découvre une charge inscrite, une dette de communauté ou une extension non déclarée. Un dossier complet raccourcit aussi le délai entre l'accord et la signature, souvent de plusieurs semaines.

Un point est régulièrement négligé : la concordance entre la description du bien au registre, au cadastre et sur le terrain. Si une véranda, une piscine ou un étage ont été ajoutés sans déclaration, la régularisation devra être faite, et mieux vaut l'entreprendre avant de trouver un acquéreur que sous la pression d'une date de signature.

La plus-value se calcule par différence entre la valeur de transmission et la valeur d'acquisition. La valeur d'acquisition comprend le prix payé, les impôts supportés lors de l'achat (ITP ou TVA), les frais de notaire, de registre et d'agence, ainsi que le coût des travaux d'amélioration justifiés par facture — mais pas l'entretien courant. De la valeur de transmission se déduisent les frais de vente et la plusvalía municipale si vous l'avez acquittée.

Pour un vendeur non-résident, le taux est de 19 % quel que soit son pays de résidence, applicable depuis 2016 selon l'Agence fiscale espagnole. Un vendeur résident fiscal espagnol relève, lui, du barème des revenus de l'épargne, progressif par tranches, avec deux exonérations notables : le réinvestissement du produit dans une nouvelle résidence habituelle, et la vente par une personne de plus de soixante-cinq ans de sa résidence habituelle.

La retenue de 3 % opérée par l'acheteur est un simple acompte. Si l'impôt réellement dû est inférieur — et c'est fréquent lorsque la plus-value est faible ou nulle —, vous en demandez le remboursement au moyen du modelo 210, dans les quatre mois suivant la date limite de dépôt. L'administration dispose ensuite de six mois pour rembourser, délai souvent dépassé en pratique.

Lors d'une revente, l'acheteur retient une partie du prix pour le fisc si le vendeur ne réside pas en Espagne. Le reste vous est versé, souvent sur un compte bancaire espagnol du vendeur, avant d'être rapatrié en France si vous le souhaitez.

Cet impôt communal frappe l'augmentation de valeur du seul terrain, indépendamment du bâti, et il est dû par le vendeur. Depuis la réforme de 2021, deux méthodes de calcul coexistent et le contribuable peut choisir la plus favorable : la méthode objective, fondée sur la valeur cadastrale du sol multipliée par un coefficient lié à la durée de détention, et la méthode réelle, fondée sur la plus-value effectivement constatée sur la quote-part du terrain.

Point décisif : lorsqu'il n'y a pas eu de gain réel entre l'achat et la vente, aucun impôt n'est dû. Beaucoup de propriétaires ayant acheté avant la crise de 2008 revendent à perte et paient pourtant cette taxe par méconnaissance. Conservez l'acte d'achat : c'est lui qui prouve l'absence de gain. Le délai de déclaration est de trente jours ouvrables à compter de la signature.

Pour calculer votre plus-value, les dépenses d'acquisition comptent : retrouvez la liste des frais d'achat espagnols à conserver avec vos justificatifs.

Un vendeur résident fiscal français doit déclarer la plus-value en France, sur le formulaire 2047 puis sur la déclaration 2042, même si l'impôt a déjà été acquitté en Espagne. La convention franco-espagnole évite la double imposition au moyen d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant : concrètement, la vente n'entraîne pas de second paiement, mais la déclaration reste obligatoire.

Les règles de calcul françaises ne sont pas les mêmes qu'en Espagne : abattements pour durée de détention distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, exonération totale au-delà de vingt-deux ans puis de trente ans. Les deux calculs se mènent en parallèle, et l'écart peut surprendre. Par ailleurs, le compte bancaire espagnol utilisé pour encaisser le prix doit figurer dans votre déclaration annuelle des comptes à l'étranger.

Un vendeur qui ne réside pas en Espagne peut signer par procuration notariée établie en France avec apostille, ou devant le consulat d'Espagne. La procuration doit énumérer précisément les pouvoirs : vendre, encaisser le prix, signer les documents fiscaux, délivrer quittance. Une procuration trop générale est parfois refusée par le notaire espagnol.

Prévoyez aussi la suite de la vente : dépôt du modelo 210 dans les délais, demande de remboursement de la retenue, résiliation des contrats d'eau, d'électricité et d'assurance, information au syndic et à la mairie, et clôture éventuelle du compte bancaire — que nous conseillons de garder ouvert jusqu'au remboursement effectif de la retenue.

Pour une maison individuelle, une villa ou un bien situé en zone rurale, les acheteurs et leurs avocats demandent de plus en plus souvent un certificat de non-infraction urbanistique délivré par la mairie. Ce document atteste que le bâtiment, ses extensions (piscine, terrasse, annexe) et la parcelle ne font l'objet d'aucune procédure de sanction ni d'ordre de démolition pour des travaux réalisés sans permis, et que le délai de prescription des infractions éventuelles est acquis.

Dans certaines régions, un bien construit sans les autorisations d'origine peut relever d'un régime de reconnaissance de fait (connu sous l'acronyme AFO dans certaines communautés), qui régularise la situation sans valoir permis de construire complet : si c'est le cas du bien que vous vendez, la résolution administrative correspondante doit être présentée à l'acheteur avant la signature.

Rembourser le solde du prêt à la banque ne suffit pas à libérer le bien : il faut ensuite faire annuler l'hypothèque de façon notariée puis faire inscrire cette mainlevée au Registre de la propriété pour que l'acheteur reçoive un titre libre de toute charge. Cette démarche doit être anticipée avant la signature, car elle prend du temps et conditionne la remise des fonds.