Avocat succession en Espagne : régler l'héritage d'un bien espagnol depuis la France

Depuis le 17 août 2015, le règlement européen n° 650/2012 soumet en principe toute la succession à la loi de la dernière résidence habituelle du défunt. Un Français résidant en France qui possédait un appartement à Alicante verra donc sa succession régie par la loi française, y compris pour le bien espagnol, sauf choix contraire de la loi de sa nationalité par testament. Le certificat successoral européen peut faciliter la preuve de la qualité d'héritier.

L’avocat doit distinguer la loi civile de la fiscalité. La convention franco-espagnole du 8 janvier 1963 traite les successions : il examine la répartition des droits d’imposition, les biens concernés et les formalités requises, sans supposer une imputation uniforme de l’impôt espagnol.

Acte de décès, certificat du Registre général des actes de dernière volonté espagnol (obligatoire, même sans testament espagnol), testament éventuel, acte de notoriété ou certificat successoral européen établi par le notaire français, titre de propriété espagnol, dernier reçu d'IBI, et pièces d'identité des héritiers. Les documents français sont apostillés et traduits par un traducteur assermenté.

Chaque héritier doit disposer d'un NIE. L'avocat peut le demander pour eux avec procuration, ce qui évite plusieurs déplacements.

L'impôt est régi par une loi nationale, mais les communautés autonomes fixent réductions et abattements. Depuis l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne de 2014, les héritiers résidant dans l'UE peuvent bénéficier des avantages de la région où se trouve le bien. Plusieurs régions ont adopté de fortes réductions en ligne directe, mais les conditions (parenté, patrimoine préexistant, montant) varient et évoluent chaque année.

La base imposable tient compte de la valeur de référence du cadastre. Le délai est de six mois à compter du décès ; au-delà, des majorations et intérêts s'appliquent. La plus-value municipale (plusvalía) est également due par les héritiers, dans un délai propre.

Plusieurs communautés autonomes appliquent une bonification de 99 % sur la part d'impôt due par les héritiers en ligne directe (conjoint, enfants, parents) : c'est le cas en Andalousie, à Madrid et dans la Communauté valencienne, où cette bonification s'applique depuis le 28 mai 2023. Ces réductions ne suppriment pas l'obligation de déposer la déclaration ; elles réduisent la cotisation calculée après application du barème et des abattements propres à chaque région.

Les conditions d'éligibilité (lien de parenté, résidence du défunt, nature des biens) varient et évoluent d'une année sur l'autre : elles doivent être vérifiées au moment du décès, région par région, et non supposées acquises.

L'IIVTNU, ou plusvalía municipale, est distincte de l'ISD mais tout aussi obligatoire pour un bien urbain hérité. Son délai de déclaration est de six mois à compter du décès, contre trente jours ouvrés seulement pour une vente classique entre vifs — une prorogation peut être demandée à la mairie dans les six premiers mois.

Selon la méthode de calcul retenue par la commune, réelle ou objective, le montant dû peut varier sensiblement : c'est pourquoi ce point est vérifié au cas par cas avant le dépôt de la déclaration.

Obtention des certificats et du NIE ; établissement de l'inventaire et calcul de l'impôt ; signature de l'acte d'acceptation devant notaire espagnol ; paiement de l'impôt de succession et de la plusvalía ; inscription au Registre de la propriété ; changement de titulaire au cadastre, pour l'IBI et les contrats d'eau et d'électricité. En cas de vente ultérieure, le bien doit être inscrit au nom des héritiers avant l'acte de vente.

Un bien non régularisé ne peut être ni vendu ni hypothéqué, et les dettes d'IBI et de copropriété continuent de courir.

Une succession bien déclarée commence par un inventaire complet de ce que le défunt possédait en Espagne. Le bien immobilier est rarement seul : il peut s'y ajouter un compte bancaire espagnol, une place de parking inscrite séparément, un véhicule immatriculé en Espagne, des parts d'une société, voire un second bien oublié par la famille. L'avocat interroge le Registre de la propriété par le nom du défunt, demande à la banque le solde au jour du décès et vérifie le cadastre.

Il recherche aussi le passif attaché aux biens : prêt hypothécaire restant dû, charges de copropriété impayées depuis le décès, IBI des années non réglées, factures d'énergie. Ces dettes sont déductibles dans certaines limites et doivent être connues avant que les héritiers acceptent, car l'acceptation pure et simple les rend responsables du passif de la succession.

La valeur déclarée doit enfin être cohérente avec la valeur de référence publiée par le Cadastre, qui sert de base minimale à l'administration fiscale. Déclarer en dessous expose à un redressement ; déclarer bien au-dessus augmente l'impôt mais peut réduire la plus-value imposable lors d'une vente ultérieure. L'avocat explique ce choix aux héritiers.

Quand la banque espagnole bloque le compte du défunt, les fonds ne sont débloqués qu'après justification de la qualité d'héritier et, le plus souvent, du dépôt de la déclaration fiscale. Le guide sur le compte bancaire espagnol d'un défunt détaille cette démarche particulière.

L'Espagne n'a pas un droit des successions unique. Plusieurs communautés autonomes ont leur propre droit civil, et chacune gère l'impôt sur les successions. Pour un Français qui vivait en France, la loi civile applicable reste en principe la loi française ; mais pour un défunt installé en Espagne, la région de résidence détermine souvent la part réservée aux enfants. Le tableau ci-dessous compare les régions où le réseau intervient le plus.

Lorsque plusieurs enfants héritent d'un appartement en Espagne, ils en deviennent propriétaires ensemble, en indivision, dès l'acceptation. Toute vente exige l'accord de tous ; chacun reste tenu des charges en proportion de sa part. Les situations se compliquent vite quand l'un veut garder le bien, un autre veut vendre et un troisième ne répond plus.

L'avocat propose trois voies. La vente amiable par tous les héritiers, qu'il peut préparer en parallèle de la succession, l'acte de vente n'étant signé qu'une fois les héritiers inscrits. L'attribution du bien à l'un d'eux, qui indemnise les autres par une soulte, formalisée dans l'acte de partage. Enfin, en cas de blocage persistant, l'action en division devant le juge espagnol, qui peut aboutir à une vente aux enchères, solution longue et rarement avantageuse.

Si les héritiers vendent et ne résident pas en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix pour le fisc, et chaque héritier déclare sa plus-value, calculée à partir de la valeur retenue dans la succession. Une valeur de succession bien choisie trouve ici son intérêt.

Le délai de six mois est déjà dépassé. Ce n'est pas irrémédiable : la déclaration tardive spontanée entraîne des majorations progressives et des intérêts, mais beaucoup moins qu'un redressement à l'initiative de l'administration. L'avocat chiffre la régularisation et la dépose sans attendre. Le calendrier précis est détaillé dans notre page sur les délais d'une succession en Espagne.

Un héritier veut renoncer. La renonciation à une succession portant sur un bien espagnol se fait par acte notarié et doit être coordonnée avec la renonciation éventuelle en France, pour éviter qu'elle ne produise ses effets dans un pays et pas dans l'autre.

Un héritier est mineur ou protégé. Les actes de disposition sur sa part exigent des autorisations, en France comme en Espagne ; l'avocat vérifie avec le notaire français quelles pièces le notaire espagnol acceptera.

Le bien ne correspond pas aux documents. Une extension jamais déclarée ou une surface erronée n'empêchent pas d'hériter, mais bloquent souvent la vente. L'avocat peut profiter de l'acte de succession pour préparer la régularisation.

Il existe deux testaments, l'un en France, l'autre en Espagne. Leur articulation dépend de leurs dates, de leur contenu et du choix de loi éventuel ; le certificat des dernières volontés espagnol permet de retrouver le testament espagnol et son notaire.

Le meilleur moment pour consulter un avocat en succession est souvent avant le décès. Un propriétaire français d'un bien en Espagne peut rédiger un testament devant notaire espagnol, limité au bien espagnol ou non, et y choisir la loi française comme loi applicable à toute sa succession. Ce choix sécurise la répartition si le propriétaire s'installe un jour en Espagne.

Le testament espagnol, inscrit au registre des actes de dernière volonté, accélère aussi le travail des héritiers : le notaire espagnol dispose d'un acte qu'il connaît, sans devoir faire traduire et interpréter un testament étranger. Il doit cependant rester cohérent avec un testament français existant ; l'avocat coordonne les deux rédactions.

Pour un couple, il faut aussi tenir compte du régime matrimonial, qui détermine quelle part du bien appartient au survivant avant même l'ouverture de la succession. Ce point est souvent mal compris par les familles et fausse les calculs d'impôt. Un couple marié sous la communauté légale française possède en principe le bien par moitié : au décès de l'un, seule sa moitié entre dans la succession, et l'impôt espagnol ne porte que sur cette part. Encore faut-il que le régime ait été correctement mentionné dans l'acte d'achat espagnol, ce que l'avocat vérifie dès le début du dossier, car une inscription erronée oblige à une rectification préalable devant notaire.

Dans la plupart des dossiers, un notaire français règle la succession principale pendant que l'avocat espagnol traite le bien situé en Espagne. Leur coordination évite les doublons et les contradictions. Le notaire français établit l'acte de notoriété, qui désigne les héritiers selon la loi française, et peut délivrer un certificat successoral européen, document prévu par le règlement n° 650/2012 pour prouver la qualité d'héritier dans un autre État membre.

Le certificat successoral européen est reconnu en Espagne sans légalisation ni apostille, et il est établi sur un formulaire standard dont les rubriques existent dans toutes les langues de l'Union. Il simplifie donc les démarches auprès du notaire et du Registre espagnols, même si une traduction de certaines mentions libres peut être demandée. Lorsqu'il n'est pas disponible, l'acte de notoriété français, apostillé et traduit par un traducteur assermenté, est utilisé.

L'avocat transmet au notaire français les informations espagnoles utiles à sa propre déclaration (valeur du bien, impôt payé en Espagne) et reçoit en retour les pièces nécessaires. Cet échange permet d'appliquer correctement la convention fiscale franco-espagnole et d'éviter qu'un même bien soit valorisé de façon incohérente dans les deux pays.

La mission commence par un premier échange, souvent à distance, au cours duquel l'avocat identifie la région du bien, la loi applicable, le nombre d'héritiers et l'urgence au regard du délai de six mois. Il adresse ensuite une proposition écrite, au forfait, qui précise ce qui est inclus : obtention des certificats et des NIE, inventaire, déclaration fiscale, acte d'acceptation, plus-value municipale, inscription au Registre et changements administratifs.

Les frais externes sont distingués des honoraires : émoluments du notaire espagnol et du Registre, fixés par des barèmes officiels, traductions assermentées, apostilles, et impôts éventuellement dus. Une vente ou un partage ultérieurs font l'objet d'une proposition séparée. Cette transparence permet aux héritiers de comparer le coût total du règlement espagnol avant de s'engager et de décider, en connaissance de cause, s'ils conservent ou vendent le bien.

Les héritiers signent une procuration au profit de l'avocat, devant un notaire en France avec apostille ou devant un consulat d'Espagne, et n'ont en principe pas à se déplacer. Ils sont informés à chaque étape et reçoivent à la fin la copie de l'acte et la preuve de l'inscription du bien à leur nom.

Croire que la succession réglée chez le notaire français suffit pour l'appartement espagnol.

Attendre la fin des formalités françaises avant de commencer en Espagne et laisser passer les six mois.

Oublier la plus-value municipale, déclarée à la mairie du lieu du bien et distincte de l'impôt régional.

Accepter la succession sans connaître les dettes attachées au bien et au défunt en Espagne.

Signer une vente avant que les héritiers soient inscrits au Registre de la propriété.

L'avocat coordonne avec le notaire français, vérifie les dettes attachées au bien, calcule et déclare l'impôt dans la bonne région, représente les héritiers devant le notaire espagnol et suit l'inscription. Selon la région : Maître Segarra (Alicante, Valence), Maître García (Catalogne), Maître Galepides (Andalousie).

Les honoraires sont fixés au forfait sur proposition écrite, à demander par téléphone ou via le formulaire de contact.

Le Certificado de Últimas Voluntades est le document officiel délivré par le Ministère de la Justice espagnol qui confirme l'existence, ou l'absence, d'un testament en Espagne et identifie le notaire détenteur de l'acte original : c'est la pièce qui permet d'identifier les héritiers légaux et de retrouver le testament applicable.

L'ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) est l'impôt espagnol sur les successions. Il est personnel : chaque héritier le doit pour sa propre part, dès lors que des biens situés en Espagne entrent dans sa part héréditaire.