Donation d'un bien immobilier en Espagne à ses enfants : impôts, plus-value et démarches

Beaucoup de parents propriétaires en Espagne envisagent de transmettre l'appartement à leurs enfants de leur vivant, pour anticiper et éviter une succession franco-espagnole longue. C'est souvent une bonne idée, mais pas toujours. En Espagne, la donation coûte au parent une plus-value que la succession ne lui coûte pas : au décès, la plus-value latente disparaît pour le défunt.

La comparaison se fait donc sur l'ensemble : impôt de donation de l'enfant, plus-value du parent, plusvalía municipale, frais de notaire et de registre, et impôt français. Dans certains cas, la donation de la seule nue-propriété ou un testament bien rédigé donne un meilleur résultat. Le bon choix dépend de la valeur du bien, du prix d'achat d'origine, de la région et de la résidence de chacun.

En droit espagnol, la donation d'un immeuble doit être faite par acte public (article 633 du code civil). En pratique, elle se signe devant un notaire espagnol, puis s'inscrit au registre de la propriété. Le parent et chaque enfant ont besoin d'un NIE. Les parties peuvent signer en personne ou par procuration notariée apostillée.

L'acte doit indiquer la valeur du bien, l'éventuelle réserve d'usufruit, les charges (crédit en cours, par exemple) et, pour bénéficier des bonifications régionales, les mentions exigées par la région. Un notaire français ne peut pas faire inscrire une donation au registre espagnol aussi simplement qu'un acte espagnol : passer par l'Espagne évite des allers-retours.

L'impôt sur les donations (ISD) est dû par celui qui reçoit. Pour un bien immobilier, les règles applicables sont celles de la communauté autonome où il se trouve, y compris quand l'enfant ne réside pas en Espagne : c'est la conséquence de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 3 septembre 2014 et de la loi espagnole qui en a tiré les conséquences. La déclaration se dépose dans les 30 jours ouvrables qui suivent la donation.

Les enfants et le conjoint appartiennent aux groupes I et II de parenté. Plusieurs régions leur accordent une bonification de 99 % de l'impôt calculé. En Andalousie, elle exige que la donation soit faite par acte public et, pour une somme d'argent, que l'origine des fonds soit justifiée et mentionnée dans l'acte. Dans la Communauté valencienne, une bonification de 99 % s'applique aux successions et donations en ligne directe depuis le 28 mai 2023 ; ses conditions formelles ont été modifiées par une loi de 2026. À Madrid, une bonification de 99 % existe également pour la ligne directe, sous conditions de forme.

Ces avantages ne sont jamais automatiques : il faut déposer la déclaration, dans le délai, avec les mentions exigées. Une donation déclarée en retard ou mal rédigée peut perdre la bonification. Les règles changent souvent ; elles se vérifient à la date de la donation.

C'est le point que la plupart des familles découvrent trop tard. En Espagne, donner un bien est une transmission : le donateur réalise une plus-value égale à la différence entre la valeur du bien au jour de la donation et son prix d'acquisition majoré des frais. Pour un parent non-résident, cette plus-value est imposée à l'impôt des non-résidents au taux de 19 % (article 25 de la loi IRNR) et se déclare avec le modelo 210.

Exemple simplifié : un appartement acheté 120 000 € en 2008, frais compris, vaut aujourd'hui 250 000 €. Sa donation fait apparaître une plus-value d'environ 130 000 €, soit près de 24 700 € d'impôt pour le parent, même si la bonification régionale réduit presque à zéro l'impôt de l'enfant. Ce chiffre est illustratif ; le calcul réel tient compte de la valeur fiscale retenue et des frais justifiés.

Pour un parent résident fiscal en Espagne, la plus-value relève de l'impôt sur le revenu (IRPF), avec un barème progressif. Dans les deux cas, ce coût doit être chiffré avant de décider.

La plusvalía municipale (IIVTNU) taxe l'augmentation de valeur du terrain d'un bien urbain. Pour une vente, elle est due par le vendeur ; pour une donation, elle est due par celui qui reçoit (article 106 de la loi des finances locales). Le délai de déclaration est de trente jours ouvrables à la mairie. Si le terrain n'a pas pris de valeur entre les deux actes, l'impôt n'est pas dû, à condition de le démontrer.

Il n'existe pas de convention fiscale entre la France et l'Espagne en matière de donations. Si le parent est domicilié fiscalement en France, la donation est taxable en France sur la totalité du bien, même situé en Espagne (article 750 ter du code général des impôts). L'impôt payé en Espagne sur ce bien s'impute alors sur l'impôt français (article 784 A).

L'abattement français de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, s'applique. Dans beaucoup de dossiers, la combinaison de la bonification espagnole et de l'abattement français rend la donation peu coûteuse pour l'enfant ; c'est la plus-value du parent qui fait la différence. La donation doit aussi être déclarée en France, même si aucun impôt n'est dû.

Beaucoup de parents souhaitent continuer à profiter de l'appartement. La donation avec réserve d'usufruit le permet : l'enfant reçoit la nue-propriété, le parent garde l'usufruit. L'impôt de donation et la plus-value sont alors calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon l'âge du parent. Au décès, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire ; cette extinction a elle-même des conséquences fiscales à prévoir.

Depuis le 1er janvier 2022, la base imposable de l'impôt sur les donations pour un bien immobilier est en principe sa valeur de référence, calculée chaque année par le cadastre, si elle est connue. Si la valeur déclarée dans l'acte est plus élevée, c'est elle qui s'applique. La valeur de référence se consulte sur le site du cadastre avec la référence cadastrale ; elle peut être contestée, mais selon une procédure précise.

Cette valeur sert aussi de point de départ au calcul de la plus-value du parent donateur. Une valeur de référence élevée par rapport au prix d'achat d'origine augmente donc à la fois la base de l'enfant et l'impôt du parent. C'est le premier chiffre à obtenir avant de prendre une décision.

Le secrétariat étudie votre situation (valeur, prix d'achat, région, résidences), puis l'avocat compétent vous propose ses honoraires par écrit. Il chiffre les trois impôts, compare avec une transmission par succession, prépare l'acte avec le notaire, obtient les NIE et dépose les déclarations dans les délais. Pour les questions fiscales franco-espagnoles, Maître Huertas intervient avec l'avocat de la région du bien.