Avocat francophone à Séville : acheter un appartement ou une maison en Andalousie

Selon le ministère espagnol du Logement (MIVAU), la valeur moyenne expertisée du logement à Sevilla était de 2 652 €/m² au 2e trimestre 2026, contre 2 313 €/m² un an plus tôt, soit +14,7 % sur un an. Il s'agit de valeurs d'expertise moyennes, distinctes des prix affichés par les agences, qui peuvent être nettement supérieurs dans les quartiers recherchés.

L'écart est important entre les quartiers : le centre (Casco Antiguo), Triana ou Los Remedios affichent des niveaux bien au-dessus de la moyenne, tandis que les districts périphériques restent abordables. Cette moyenne officielle sert de repère pour détecter un prix de vente anormalement élevé — ou une opportunité.

L'accompagnement à Séville est assuré par Maître Galepides ; notre page sur le réseau d'avocats parlant français en Espagne explique où elle intervient et présente les autres secteurs.

Le Casco Antiguo de Séville est l'un des plus vastes centres historiques d'Europe. De nombreux immeubles y sont protégés ou situés dans un périmètre de protection : façades, patios, menuiseries et parfois la distribution intérieure ne peuvent être modifiés sans autorisation. Avant d'acheter un appartement à rénover, l'avocat vérifie le niveau de protection du bâtiment et fait établir, si nécessaire, un avis d'architecte sur les travaux envisageables.

Triana et les quartiers plus récents (Nervión, Sevilla Este) posent des questions plus classiques : état de la copropriété, travaux votés, certificat énergétique. Dans tous les cas, la nota simple et le cadastre doivent concorder avec la réalité du bien — une terrasse ou une pièce non déclarée est un motif de renégociation ou d'abandon.

Autour de Séville, de nombreuses constructions se trouvent en sol rustique (suelo rústico), hors du tissu urbain consolidé. L'Andalousie encadre ce type de bien par sa propre loi régionale d'urbanisme, la loi LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía), qui conditionne les travaux et parfois la viabilité même du bien à l'obtention d'une reconnaissance dite AFO (Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación).

Avant d'acheter un domaine ou une finca, Maître Galepides fait vérifier si cette reconnaissance a été obtenue ou si elle est accessible : elle atteste de la prescription des infractions d'urbanisme passées et protège l'acheteur contre d'éventuelles sanctions de la Junta de Andalucía. Son absence peut rendre le bien invendable ou empêcher tout agrandissement futur.

Deux erreurs reviennent fréquemment chez les acheteurs non accompagnés : verser des arras directement à une agence sans avoir vérifié au Registro de la Propiedad que le signataire détient bien le pouvoir de vendre et que le bien n'est grevé d'aucune charge, et découvrir trop tard qu'une hypothèque pourtant soldée depuis plusieurs années figure toujours comme charge active sur la nota simple faute de mainlevée inscrite.

Un écart de surface entre la fiche du cadastre et le titre du registre foncier peut aussi interrompre l'instruction d'un prêt par une banque espagnole : une procédure de rectification (subsanación) doit alors être engagée avant la signature. Maître Galepides impose au vendeur la radiation notariée des charges soldées et la correction des surfaces avant tout versement de fonds.

Séville a adopté un plan spécial encadrant les logements à usage touristique (viviendas de uso turístico), avec des quotas par secteur et des exigences techniques : entrée indépendante dans certaines zones, équipements, enregistrement préalable. Acheter un appartement en centre-ville en comptant sur la location saisonnière sans vérifier la possibilité d'obtenir l'enregistrement est l'une des erreurs les plus coûteuses.

La location longue durée relève de la loi espagnole sur les baux (LAU). Pour la courte durée, les obligations régionales, municipales, de copropriété et d'affichage sur les plateformes doivent être contrôlées dans leur version en vigueur. Maître Galepides vérifie avant le compromis que le projet est juridiquement réalisable à l'adresse visée.

Dans l'ancien, l'ITP andalou est de 7 % en taux général. Dans le neuf, la TVA de 10 % s'ajoute à l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), dont le taux andalou est fixé par la norme régionale en vigueur à la date de l'acte. Si le vendeur est non résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser au fisc espagnol (modèle 211).

Après l'achat : IBI annuel, modèle 210 pour le propriétaire non résident, et déclaration des revenus locatifs en France en cas de mise en location. Les taux et seuils évoluent : ils sont confirmés pour chaque dossier à la date de signature.

Le dossier commence par un échange sur votre projet et l'analyse de la nota simple. Suivent les vérifications urbanistiques et de copropriété, la négociation et la rédaction du contrat d'arras, puis la préparation de l'acte chez le notaire — où vous pouvez être représenté par procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer.

Les honoraires sont forfaitisés et font l'objet d'une proposition écrite avant tout engagement, demandable par téléphone ou via le formulaire de contact. Le NIE, l'ouverture du compte bancaire et les démarches postérieures à l'acte (impôts, registre, contrats d'eau et d'électricité) sont inclus dans le suivi.