Contrat d'Arras en Espagne : Sécurisez votre achat immobilier en 2026
Dernière mise à jour : 16/02/2026
Résumé : L'essentiel sur le Contrat d'Arras en Espagne
| Point Critique | Information Juridique |
|---|---|
| Type recommandé | Arras Penitenciales (Article 1454 du Code Civil). |
| Montant standard | Généralement 10 % du prix de vente. |
| Délai habituel | 60 à 90 jours pour signer l'acte chez le notaire. |
| Rétractation | Possible (avec perte du dépôt ou restitution au double). |
| Condition vitale | Insérer une clause suspensive de prêt (non automatique). |
| Rôle de l'avocat | Rédaction du contrat et sécurisation des fonds (Compte Escrow). |
L'essentiel sur le Contrato de Arras
- Définition : Compromis de vente privé engageant généralement 10% du prix.
- Point Critique : C'est le contrat qui définit si vous pouvez récupérer votre argent en cas de problème.
- Le Piège : Les modèles d'agences protègent souvent la vente, pas l'acheteur.
- Protection : Doit impérativement être validé par un avocat pour inclure des clauses suspensives.
1. Qu'est-ce que le contrat d'Arras ?
En Espagne, le Contrato de Arras est un contrat privé signé entre l'acheteur et le vendeur. Il intervient après la réservation (Reserva) et avant la signature chez le notaire (Escritura). Ce document bloque le bien et fixe les conditions définitives de la transaction.
Conformément au Código Civil (Code Civil espagnol), la rédaction des clauses détermine votre liberté de vous rétracter ou non.
2. Comparatif : Penitenciales vs Confirmatorias
Ne signez jamais sans savoir quel article du Code Civil est cité. Voici les différences majeures :
| Type d'Arras | Base Légale | Conséquence désistement |
|---|---|---|
| Penitenciales | Art. 1454 Code Civil | Perte du dépôt (acheteur) ou double (vendeur). Recommandé. |
| Confirmatorias | Art. 1124 Code Civil | Pas de rétractation possible. L'autre partie peut exiger la vente au tribunal. |
⚠️ Le piège du prêt bancaire et des dettes
C'est l'erreur n°1 des acheteurs étrangers. En Espagne, si votre banque refuse votre crédit, vous perdez vos 10% d'acompte par défaut. Pour éviter cela, votre avocat doit insérer une clause suspensive d'obtention de financement.
- Audit préalable : Nous vérifions la Nota Simple avant signature pour s'assurer que le bien n'a pas de dettes supérieures au prix de vente.
- Charges cachées : Le contrat d'Arras doit stipuler que le vendeur est responsable des dettes d'IBI et de copropriété jusqu'au jour de la vente.
3. La fin du contrat : Que se passe-t-il si on dépasse la date ?
Beaucoup d'acheteurs paniquent quand la date limite approche et que le prêt n'est pas prêt. Voici la réalité juridique en 2026 :
- Pas d'expiration automatique : En droit espagnol, le dépassement de la date ne rompt pas le contrat de plein droit.
- Le Requerimiento (Mise en demeure) : Pour que le vendeur puisse constater la rupture et conserver vos Arras, il doit impérativement vous convoquer officiellement via un Notaire ou un Burofax.
- La prorogation : Si les deux parties sont de bonne foi, votre avocat peut rédiger un Anexo de Prórroga pour décaler la date. Ne le faites jamais par simple SMS ou email, cela n'a aucune valeur légale en cas de litige.
💡 Le Conseil de l'avocat : Si vous sentez que le vendeur veut se rétracter car il a trouvé une meilleure offre, nous vous conseillons de le convoquer vous-même chez le notaire avant la date limite. Cela prouve votre volonté d'acheter et bloque toute tentative de garder votre dépôt.
4. La fiscalité des Arras : Ne payez pas deux fois
Saviez-vous que si vous récupérez le double de vos Arras (car le vendeur a annulé), cette somme est considérée comme un gain patrimonial par l'Hacienda ?
L'acheteur qui reçoit le double doit le déclarer dans sa déclaration de revenus (IRPF). De même, pour les résidents, l'acompte versé est déduit du prix final lors du calcul de l'ITP chez le notaire. L'avocat veille à ce que les montants soient correctement ventilés dans l'acte final pour éviter tout redressement fiscal.
5. Sécurité des fonds : Où et comment verser l'acompte ?
C'est la question que tous nos clients nous posent : "Puis-je faire confiance à l'agence pour garder mes 10 % ?". En 2026, la prudence est de mise.
Le compte de l'agence
Risque : Élevé. Si l'agence fait faillite ou s'il y a un litige sur sa commission, votre argent peut être bloqué pendant des mois. Ne versez à l'agence que si elle dispose d'une assurance de cautionnement (obligatoire dans certaines régions comme Valence ou la Catalogne).
Le compte du vendeur
Risque : Moyen. C'est l'usage courant. Cependant, si le vendeur est criblé de dettes, l'argent peut être saisi dès son arrivée sur son compte par ses créanciers. L'avocat doit vérifier les embargos avant le virement.
Le compte tiers (Escrow) de l'avocat
Risque : Nul. C'est la solution la plus sûre. L'avocat conserve les fonds sur un compte client sécurisé et ne les libère au vendeur que lorsque toutes les vérifications juridiques sont validées. C'est la garantie que votre argent est protégé en cas d'annulation du contrat.
La règle d'or : N'effectuez jamais de virement sans avoir reçu la Nota Simple du jour et sans que votre avocat ait validé l'identité bancaire (IBAN) du destinataire.
Comment signer un contrat d'Arras sécurisé en 2026
- Audit de la Nota SimpleVérifier que le vendeur est bien le titulaire et que le bien est libre de charges avant tout versement.
- Choix du type d'ArrasPrivilégier les Arras Penitenciales sous l'Article 1454 du Code Civil pour garder une option de désistement.
- Rédaction des clauses suspensivesInsertion des clauses sur l'obtention du prêt, la légalité urbanistique et la conformité du certificat d'habitabilité.
L'avis de nos avocats partenaires: "Le contrat d'Arras est le document le plus protecteur pour l'acheteur, à condition de ne pas utiliser le modèle standard de l'agence. Une seule clause manquante peut vous coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros."
Questions Fréquentes sur Contrat d'Arras en Espagne
Puis-je récupérer mon dépôt (Arras) si mon prêt est refusé ?
Quelle est la différence entre Arras Penitenciales et Confirmatorias ?
Quel est le montant habituel du contrat d'Arras en Espagne ?
Avis clients : Contrats d'Arras sécurisés
"L'agence me pressait de signer un contrat standard. L'avocat a exigé l'ajout d'une clause de prêt. La banque a refusé mon crédit et j'ai pu récupérer mes 22 000 € d'acompte grâce à cela !"
"Attention aux modèles d'agences ! Notre avocat a détecté que le contrat était 'Confirmatorio'. Sans son intervention, nous aurions été forcés d'acheter une maison avec des dettes."
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