Compromis de vente en Espagne : réservation, arras et différences avec la France

Le contrat d’arras fixe en général la date de l’acte notarié ; cette date doit tenir compte du temps nécessaire pour obtenir le numéro NIE de chaque acquéreur, sans quoi la signature ne peut avoir lieu.

Penitenciales : droit de se retirer contre perte ou restitution au double — le plus courant. Confirmatorias : acompte sur le prix ; en cas de défaillance, on peut exiger l'exécution ou des dommages. Penales : pénalité en cas d'inexécution, sans libérer de l'obligation. Si le contrat ne précise pas, les tribunaux considèrent en général les arras comme confirmatoires : la rédaction est donc capitale. Pour situer cet engagement dans le parcours complet, retrouvez les étapes de l'achat dans notre guide général.

Le contrat privé fixe en général comment le solde sera payé chez le notaire. Vérifiez à ce moment que votre banque espagnole pourra émettre le paiement prévu, par exemple un chèque de banque ou un virement, à la date de signature.

Le montant versé à la signature du contrat privé n'est qu'une partie de l'effort ; les frais à prévoir jusqu'à l'acte notarié en Espagne arrivent ensuite.

Nota simple récente, certificat de dettes de copropriété, reçus d'IBI, conformité urbanistique, cédula ou licence de première occupation, certificat énergétique. Voir le guide complet du contrat d'arras et celui des pièges à éviter.

Avant de signer le contrat privé, faire relire les clauses par un avocat immobilier permet de vérifier conditions suspensives, délais et sort des arrhes.

Le dépassement de la date prévue pour l'acte ne rompt pas automatiquement le contrat d'arras. Pour constater la rupture et conserver les arras, le vendeur doit en principe mettre l'acheteur en demeure de façon formelle, par exemple via un burofax ou par l'intermédiaire d'un notaire : un simple SMS ou un e-mail n'a pas la même valeur en cas de litige. Si les deux parties restent de bonne foi, un avenant de prorogation peut repousser la date, à condition d'être rédigé par écrit.

Si le vendeur semble vouloir se rétracter pour une meilleure offre, convoquer soi-même la signature chez le notaire avant l'échéance peut permettre de démontrer sa volonté d'acheter et d'empêcher la perte du dépôt.

Si le vendeur se rétracte et doit restituer le double des arras, cette somme supplémentaire constitue un gain pour l'acheteur, à déclarer dans son imposition sur le revenu. À l'inverse, pour un acheteur qui mène la transaction à son terme, l'acompte versé au titre des arras vient en déduction du prix lors du calcul de l'impôt de transmission à l'acte final : les montants doivent être correctement ventilés dans l'acte pour éviter un redressement fiscal.

Trois destinataires sont possibles pour les arras, avec des niveaux de risque très différents. Verser directement sur le compte de l'agence expose à un blocage des fonds en cas de faillite de l'agence ou de litige sur sa commission. Verser sur le compte du vendeur est l'usage le plus courant, mais si celui-ci a des dettes, les fonds peuvent être saisis par ses créanciers dès leur réception. La solution la plus sûre reste un compte séquestre tenu par l'avocat de l'acheteur, qui ne libère les fonds au vendeur qu'une fois toutes les vérifications juridiques validées.

Dans tous les cas, aucun virement ne devrait être effectué sans avoir obtenu une nota simple du jour et sans que l'identité bancaire du destinataire ait été vérifiée par l'avocat.