Taxation de la Plus-value en Espagne 2026 : Guide Complet
Fiscalité Immobilière | Dernière mise à jour : 11/02/2026
Vous vendez votre appartement ou votre villa en Espagne ? La question n'est pas seulement de savoir à quel prix vous vendez, mais combien il vous restera réellement "net en poche". Entre l'IRNR, la Plusvalía Municipale et la célèbre retenue de 3%, la fiscalité espagnole est un labyrinthe où l'absence de conseil juridique peut coûter des dizaines de milliers d'euros.
Résumé fiscal de la revente en 2026
| Type d'impôt | Taux / Montant | Qui paie ? |
|---|---|---|
| IRNR (Plus-value État) | 19 % sur le gain net | Le Vendeur |
| Plusvalía (Municipale) | Selon la valeur cadastrale du terrain | Le Vendeur |
| Retenue à la source | 3 % du prix de vente total | Retenu par l'Acheteur |
| IBI & Ordures | Prorata temporis | Partagé (selon accord) |
1. L'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR)
En Espagne, le gain patrimonial issu de la revente d'un bien par un non-résident est taxé à un taux fixe de 19 % (pour les résidents de l'UE/EEE). Le calcul se base sur la différence entre la valeur de cession et la valeur d'acquisition.
Sémantique de précision : La valeur d'acquisition n'est pas juste le prix d'achat. Un avocat expert y ajoutera l'ITP (Impôt sur les Transmissions), les frais de notaire, de registre, et les investissements d'amélioration pour réduire mécaniquement votre impôt.
2. La rétention de 3 % : Un mécanisme de contrôle strict
C'est la surprise majeure pour les vendeurs étrangers. Au moment de la signature chez le notaire (Escritura de compraventa), l'acheteur ne vous verse pas 100% du prix. Il retient 3 % pour le verser au fisc via le Modèle 211.
- Pourquoi ? Pour s'assurer que vous paierez votre impôt sur la plus-value avant de quitter le territoire.
- Le remboursement : Si votre impôt réel est inférieur aux 3 %, ou si vous vendez à perte, vous avez droit au remboursement. L'avocat doit alors déposer le Modèle 210 sous 4 mois.
3. L'IIVTNU : La Plus-value Communale
L'Impuesto sur l'Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana dépend de la mairie. Elle taxe l'augmentation de la valeur du terrain (et non du bâti) pendant vos années de détention.
Jurisprudence Importante : Suite à l'arrêt du Tribunal Constitutionnel de 2021, si vous démontrez (via votre avocat) que vous vendez à perte ou que la valeur n'a pas augmenté, cette taxe peut être annulée.
4. Optimisation fiscale : Que peut-on déduire ?
L'administration fiscale espagnole (Hacienda) est très stricte. Pour déduire des travaux, ils doivent être considérés comme des "Mejoras" (améliorations) et non des "Gastos de conservación" (entretien courant).
Exemples de déductions acceptées par nos avocats :
- Installation d'un système de climatisation centralisé.
- Rénovation totale de la structure ou de la toiture.
- Fermeture d'une terrasse (si légalisée).
- Frais d'agence immobilière : Pensez à garder la facture de la commission de vente, elle est déductible !
Calculer votre impôt de revente en 4 étapes
- Déterminer la Valeur d'AcquisitionPrix d'achat réel + Frais de notaire + ITP/IVA payés + Frais d'agence + Travaux d'amélioration justifiés.
- Déterminer la Valeur de CessionPrix de vente réel - Frais d'agence immobilière - Frais de radiation d'hypothèque.
- Appliquer le taux d'imposition (19%)Soustrayez l'acquisition de la cession pour obtenir la base imposable et appliquez le taux de l'IRNR.
- Régularisation de la retenue de 3%Déposez le Modèle 210 sous 4 mois pour soit payer le complément, soit demander le remboursement du trop-perçu.
Conseil de l'expert : "Ne signez jamais une vente sans avoir fait simuler votre impôt par un avocat. De nombreux vendeurs découvrent trop tard qu'ils doivent payer une plus-value sur un gain 'fictif' parce qu'ils n'ont pas conservé les factures d'achat ou de travaux conformes il y a 10 ans."
Questions Fréquentes sur Plus-value immobilière en Espagne : Impôts et Calcul
Quel est le taux de l'impôt sur la plus-value pour un non-résident en 2026 ?
C'est quoi la retenue des 3 % en Espagne ?
Peut-on déduire les travaux de rénovation de la plus-value ?
Ils ont optimisé leur revente avec nos avocats partenaires
"Grâce à l'audit des factures de rénovation par mon avocat, j'ai réduit ma base imposable de 40 000 €. L'administration fiscale a validé toutes les déductions."
"Non-résidente, j'ai vendu à perte. Mon avocat a géré la demande de remboursement de la retenue de 3% (Modèle 210). J'ai récupéré mes fonds en 6 mois."
"Attention à la Plus-valia municipale ! Le cabinet a prouvé que la valeur de marché n'avait pas augmenté, nous évitant une taxe injustifiée de 5 000 €."
"Vente de ma résidence principale à 67 ans. L'avocat m'a confirmé l'exonération totale pour les plus de 65 ans. Un soulagement fiscal énorme."
"L'avocat a intégré les frais d'agence et les frais de notaire du jour de l'achat dans le calcul. Ma plus-value réelle était bien inférieure à celle prévue par la banque."
"Dossier complexe de succession et revente. Le cabinet a parfaitement articulé l'impôt sur les successions et la plus-value finale. Expertise chirurgicale."
Note moyenne : 4.9/5 sur Google
CONSULTER TOUS NOS AVIS GOOGLE →Optimisez votre fiscalité et récupérez votre retenue de 3% avec nos avocats
Nos partenaires avocats sur l'Espagne et francophones vous répondent sous 24h pour sécuriser votre achat.