Frais d'achat immobilier en Espagne en 2026

Tous les frais en un coup d'œil : qui paie quoi

Le tableau répond aux trois questions posées à chaque achat : quel poste, à la charge de qui, et sur quelle base. Les impôts relèvent de règles légales ; les prestations professionnelles doivent être confirmées par une facture ou une proposition écrite.

Combien d'impôt selon votre budget : 100 000, 200 000 ou 350 000 €

Le tableau calcule seulement l'impôt de transmission dans l'ancien (taux généraux 2026) et la TVA d’une première livraison de logement sur un prix hors taxes. Pour l’ITP, il suppose une base égale au prix, sans référence ni valeur déclarée supérieure. La référence fiscale ne remplace pas le prix pour calculer la TVA. AJD et frais professionnels s’ajoutent ; aucun taux réduit ni régime spécial n’est appliqué.

Agence immobilière : les clauses à lire avant l'offre

La commission est fixée par le mandat signé entre l'agence et le vendeur ; aucun barème légal national ne l'encadre. Avant toute offre, demandez par écrit si une somme vous sera facturée en plus du prix affiché, à quel titre et à quel moment.

• Frais « acheteur » : s'ils existent, ils doivent figurer dans un document signé par vous, jamais seulement à l'oral.
• Acompte de réservation versé à l'agence : vérifiez qui conserve la somme, dans quel délai et à quelles conditions elle est restituée.
• Prix affiché et prix de l'acte : la commission incluse dans le prix ne doit pas conduire à déclarer un prix différent chez le notaire.

Ces points se vérifient avant le contrat d'arras ; le réseau d’avocats francophones Espagne Support peut organiser la relecture du document avant tout versement.

Ancien ou neuf : deux fiscalités différentes

Dans l'ancien, l'acheteur paie l'ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), dont le taux dépend de la région. Dans le neuf vendu par un promoteur dans une première livraison de logement, il paie en principe la TVA (IVA) à 10 % majorée de l'AJD, droit d'acte notarié également régional.

Deux exemples : un achat à 200 000 € en Andalousie

Cas pédagogiques, pas devis : achat du logement entier au régime général, prix de 200 000 € hors impôts, base fiscale égale au prix, aucune réduction ni exonération. Les frais professionnels, d’agence et de financement ne sont pas inclus.

À prix identique, l’écart fiscal est donc de 8 400 € dans ces hypothèses. Ajoutez ensuite les prestations confirmées par écrit, sans assimiler ce sous-total à un budget complet. Les taux proviennent de la Junta de Andalucía ; la fiche logement de l’AEAT explique la qualification TVA ou ITP.

Une référence fiscale supérieure change le calcul

Supposons maintenant un logement ancien acheté 200 000 €, mais une référence certifiable de 230 000 €, sans valeur déclarée supérieure. En Andalousie, 230 000 € × 7 % donne 16 100 € d’ITP, soit 2 100 € de plus que le premier exemple. Le prix et l’ITP atteignent alors 216 100 €, hors autres frais.

Consultez la valeur de référence du bienavant de calculer votre offre. Elle est distincte de la valeur cadastrale utilisée pour l’IBI. Lorsqu’un AJD immobilier est calculé sur la valeur du bien, sa base ne peut pas être inférieure à cette référence ; la TVA ne suit pas automatiquement ce plancher. Sans référence certifiable, ne concluez pas que tout prix est accepté : la valeur de marché entre aussi dans la comparaison.

Le guide de l’ITP par communauté autonome détaille l’assiette, les avantages et le Modelo 600. Cette page conserve la vue d’ensemble du budget, sans remplacer l’examen de votre situation fiscale.

Si vous achetez à crédit : les frais du financement

Il faut séparer l’acte d’achat et l’acte de prêt. Pour un prêt relevant de la loi 5/2019, article 14, la banque paie la gestoría, le notaire et l’inscription de l’hypothèque. L’emprunteur paie la tasación ; chaque partie paie les copies qu’elle demande. L’AJD hypothécaire revient au prêteur, mais l’AJD éventuellement dû sur l’acquisition du logement reste distinct.

Le montant de l’expertise, les commissions éventuelles et les conditions du prêt se lisent dans l’offre bancaire. Ne les confondez pas avec les prestations de l’achat : ces dernières ne deviennent pas gratuites parce que vous empruntez. Le guide du financement d’un achat en Espagneaide à préparer l’apport et à comparer les offres.

Vendeur non-résident : 3 % retenus, pas 3 % de frais en plus

Pour un vendeur non-résident sans établissement permanent, l’acheteur doit en principe retenir 3 % de la contrepartie convenue et déposer le Modelo 211 dans le mois suivant la transmission. Sur 200 000 €, cela représente 6 000 € à verser à l’AEAT et 194 000 € au vendeur, avant les autres ajustements. La somme est prélevée sur le prix, elle ne s’ajoute pas à vos impôts d’acquisition.

Le guide de la retenue de 3 % et du Modelo 211détaille cette obligation. Ne la confondez pas avec la plusvalía municipale : selon l’article 106.2 du texte sur les finances locales, l’acheteur est substitut fiscal lorsque le vendeur est une personne physique non résidente. Faites vérifier les deux obligations et leurs décomptes séparément.

Pourquoi comparer les postes plutôt qu’un forfait français

L’expression « frais de notaire » peut masquer des postes très différents. Pour votre achat espagnol, séparez impôts, rémunération du notaire, registre, prestations de conseil et financement. Un pourcentage global ne dit pas qui encaisse chaque somme, à quelle date ni si elle est remboursable. La comparaison utile porte sur un bien précis et sur des devis de même périmètre.

Et après l'achat : les impôts récurrents

Après l’acquisition, distinguez les frais ponctuels des obligations annuelles, selon votre situation. Un propriétaire non-résident doit notamment examiner la taxe foncière espagnole (IBI), l'impôt des non-résidents déclaré au modèle 210 lorsqu’un revenu immobilier est imposable ou imputé, notamment pour certains logements non loués, et éventuellement l'impôt sur la fortune selon la région et la valeur du patrimoine. À la revente s'ajoutent le calcul de la plus-value immobilière et la retenue de 3 % appliquée aux vendeurs non-résidents.

Ce que nos avocats voient le plus souvent sur les frais

Trois points doivent être vérifiés dans le décompte. D’abord, le budget calculé sur le seul prix d'annonce, sans la valeur de référence du cadastre lorsqu’elle est certifiable et applicable à l’impôt concerné. Ensuite, la plus-value municipale laissée en suspens parce que le contrat d'arras ne dit pas qui la paie. Enfin, des frais bancaires et de change sous-estimés au moment de réunir les fonds via les moyens de paiement convenus avec la banque — d'où l'intérêt d'ouvrir son compte bancaire en Espagne suffisamment tôt, avec les pièces déjà prêtes.

Pour anticiper les dépenses d’une résidence secondaire sans les mélanger aux frais d’achat, consultez la fiscalité espagnole pour les Français. Ce guide distingue acquisition, détention, location et résidence fiscale.

Pour la vue d'ensemble de la procédure, revenez au guide complet de l'achat en Espagne et au détail des 8 étapes de l'achat immobilier. Pour le calcul région par région, consultez la page ITP : taux par communauté autonome, le rôle exact du notaire espagnol, et vérifiez les pièges juridiques les plus fréquents.