Acheter une maison en Espagne en tant que non-résident : ce qui change pour vous

Oui, tout citoyen français peut acheter librement une maison ou un appartement en Espagne, sans restriction de nationalité ni obligation d'y résider. Les deux formalités pratiques avant la signature sont l'obtention d'un numéro NIE et, en pratique, l'ouverture d'un compte bancaire en Espagne pour régler le prix et les impôts.

Cette liberté découle du droit de l'Union européenne : un ressortissant d'un État membre achète dans les mêmes conditions juridiques qu'un Espagnol. Aucune autorisation préalable n'est demandée, aucun quota ne s'applique et aucun impôt supplémentaire n'est dû au seul motif de la nationalité.

Le NIE (número de identidad de extranjero) sert d'identifiant fiscal : sans lui, le notaire ne peut pas recevoir l'acte, la banque ne peut pas ouvrir de compte et l'Agence fiscale ne peut pas enregistrer vos paiements. La taxe administrative (modèle 790-012) est de 9,84 €, que la demande soit faite au consulat d'Espagne en France ou dans un commissariat en Espagne. Pour un achat en couple, chaque conjoint doit disposer de son propre numéro, même si un seul finance l'opération.

Le reste du parcours est identique à celui d'un acheteur espagnol : vérification du bien, contrat d'arras, acte authentique devant notaire, paiement de l'ITP ou de la TVA, inscription au Registre de la propriété. Ce qui distingue le Français vivant en France, ce n'est donc pas son passeport mais son statut fiscal de non-résident, qui modifie le crédit, l'impôt annuel et la revente.

Cette page se concentre sur ce qui change pour un non-résident ; si vous débutez, la vue d'ensemble de l'achat immobilier en Espagne pose d'abord le cadre général.

Oui : un non-résident peut acheter en Espagne exactement comme un résident, avec les mêmes droits de mutation à l'achat. La différence apparaît après la signature, avec un impôt annuel spécifique (modèle 210) et une retenue de 3 % du prix à la revente.

Concrètement, rien ne vous oblige à vous installer en Espagne, à y passer un nombre minimal de jours ou à y déclarer vos revenus français. Vous restez résident fiscal en France et propriétaire d'un bien situé en Espagne. Le tableau ci-dessous résume, étape par étape, ce qui est commun aux deux statuts et ce qui change pour vous.

Il faut prévoir au minimum les frais d'achat, qui ne sont jamais financés par la banque, plus la part du prix que la banque ne prête pas à un non-résident. Cette quotité est fixée par chaque établissement et reste en général inférieure à celle accordée à un résident : l'apport réel d'un acheteur français est donc plus élevé qu'en France.

Les frais d'achat comprennent l'impôt de mutation (par exemple 9 % d'ITP dans la Communauté valencienne, 7 % en Andalousie, 7,75 % dans la région de Murcie, 10 % en Catalogne jusqu'à 600 000 €), les frais de notaire et de registre, les éventuels frais de gestoría et les honoraires d'avocat. Dans le neuf, la TVA de 10 % et l'AJD régional remplacent l'ITP. Ces montants se paient à la signature, en plus du prix : ils doivent sortir de votre épargne.

La banque calcule ensuite la part qu'elle accepte de financer sur la plus faible des deux valeurs entre le prix et l'expertise (tasación). Elle examine vos revenus français, votre taux d'endettement et parfois votre patrimoine en France. Notre guide sur l'apport nécessaire pour acheter en Espagne détaille la méthode de calcul, et celui consacré au prêt immobilier pour non-résident explique comment se déroule l'étude du dossier. Un accord de principe écrit, obtenu avant de signer les arras, évite de perdre l'acompte si le financement échoue.

Oui, pour des séjours : un Français peut séjourner librement en Espagne jusqu'à trois mois sans formalité. Au-delà de trois mois de présence continue, il doit s'inscrire au registre central des étrangers comme citoyen de l'Union ; et au-delà de 183 jours par an, il devient en principe résident fiscal espagnol.

Il faut distinguer deux notions souvent confondues. Le séjour administratif relève du droit de l'Union : l'inscription au registre donne un certificat vert portant le NIE, mais ne change pas à elle seule votre fiscalité. La résidence fiscale, elle, se détermine par les critères de la loi espagnole sur l'impôt sur le revenu : plus de 183 jours sur l'année civile, centre des intérêts économiques en Espagne, ou présomption liée à la résidence du conjoint et des enfants mineurs.

Beaucoup de propriétaires vivent ainsi plusieurs mois par an dans leur maison espagnole tout en restant non-résidents fiscaux, en organisant leurs séjours pour rester sous le seuil et en gardant en France leur foyer et leurs revenus. En cas de double résidence revendiquée par les deux pays, la convention fiscale franco-espagnole tranche selon le foyer permanent, puis le centre des intérêts vitaux. Si vous envisagez de vous installer, lisez notre analyse sur ce que signifie être non-résident au regard du fisc espagnol et sur ce que l'achat d'un logement change au droit de séjour.

Le non-résident qui achète loin de chez lui gagne à se faire accompagner par un avocat tout au long de l'achat immobilier, de la nota simple à l'acte.

L'achat se déroule en cinq temps : NIE et budget, vérification du bien, contrat d'arras, acte notarié avec paiement, puis inscription au registre et déclarations fiscales. La frise ci-dessus les situe dans le temps ; voici ce qui se joue à chacune pour un acheteur qui vit en France.

Avant même les visites, demandez votre NIE et faites chiffrer votre budget complet. Une fois le bien repéré, la vérification juridique commence : nota simple du registre, certificat de dettes de copropriété, dernier reçu d'IBI, situation urbanistique, cadastre et, selon la région, document d'habitabilité. C'est la phase où l'acheteur à distance est le plus vulnérable, parce qu'il ne peut ni se rendre à la mairie ni comparer lui-même le terrain au plan.

Le contrat d'arras fixe ensuite le prix, l'acompte (souvent 10 %), la date limite de signature et les conditions suspensives : obtention du prêt, levée d'une hypothèque, régularisation d'une piscine. Le jour de l'acte, le notaire vérifie l'identité, le NIE, l'origine des fonds et le paiement. Après la signature, l'ITP doit être réglé dans le délai régional, fixé par chaque communauté autonome et souvent d'un mois, et l'acte présenté au Registre de la propriété : c'est cette inscription qui vous rend propriétaire opposable aux tiers.

Oui : une procuration notariée signée en France devant notaire français, apostillée, ou directement au consulat d'Espagne, permet à un mandataire de signer l'acte à votre place. Elle doit être rédigée de manière précise, avec les pouvoirs nécessaires pour acheter, payer, demander le NIE et ouvrir un compte.

Le choix du mandataire est décisif. Confier la procuration à l'agent immobilier ou au promoteur, qui a intérêt à ce que la vente se fasse, crée un conflit d'intérêts. Un avocat indépendant, inscrit à un barreau espagnol et soumis à une obligation de responsabilité, défend uniquement l'acheteur. Notre article sur la procuration notariale en Espagne (poder notarial) explique les mentions à prévoir et la manière de la révoquer une fois l'opération terminée.

Les trois erreurs les plus coûteuses sont de signer les arras avant toute vérification juridique, de sous-estimer l'apport et les frais, et d'oublier la déclaration annuelle du modèle 210. Chacune se prévient avant la signature.

Viennent ensuite des erreurs plus discrètes : acheter un bien dont la surface réelle dépasse celle inscrite au registre, accepter une procuration trop large, ne pas faire changer les contrats d'eau et d'électricité, ou ne pas désigner d'adresse de notification en Espagne. Dans ce dernier cas, les courriers de la mairie ou de l'Agence fiscale peuvent rester sans réponse et les pénalités s'accumuler sans que vous le sachiez.

Enfin, n'oubliez pas le côté français : le bien espagnol doit être déclaré à l'administration française selon les règles applicables à vos revenus, et un compte bancaire ouvert en Espagne se déclare chaque année avec votre déclaration de revenus (formulaire 3916). Ces obligations sont indépendantes de vos obligations espagnoles.

Vous êtes résident fiscal espagnol si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, si le centre de vos activités ou intérêts économiques s'y trouve, ou si votre conjoint et vos enfants mineurs y résident (présomption réfragable). Un Français qui vit en France et passe ses vacances dans sa maison espagnole reste non-résident.

Ce statut fiscal est distinct du droit de séjour : un ressortissant de l'UE qui s'installe plus de trois mois doit s'inscrire au registre des citoyens de l'Union et obtient alors un certificat avec NIE, mais cela ne fait pas automatiquement de lui un résident fiscal.

Le NIE est obligatoire pour signer chez le notaire et payer les impôts. Le paiement passe généralement par un compte bancaire espagnol, ouvert en tant que non-résident ; la banque demande un certificat de non-résidence dans certains cas. Les droits de mutation (ITP régional pour l'ancien, IVA et AJD pour le neuf) sont identiques pour tous les acheteurs.

Si vous empruntez, les banques espagnoles financent en général une part plus faible du prix pour un non-résident que pour un résident, et examinent vos revenus français. Il faut donc prévoir un apport plus élevé.

Transférer des fonds importants depuis l'étranger peut engendrer des délais, alors que le paiement doit être immédiat et irrévocable le jour de l'acte. Deux moyens sont utilisés en pratique : le chèque de banque, émis par une banque locale et le plus souvent exigé par les vendeurs, et le virement urgent via la Banque d'Espagne, qui fonctionne comme alternative au chèque mais suppose une coordination serrée avec votre banque ou votre avocat.

Faire transiter les fonds par le compte séquestre de votre avocat permet de centraliser le paiement : il se charge alors d'émettre le chèque ou de déclencher le virement, et vous évite les frais de maintenance d'un compte non-résident classique ouvert pour une seule opération.

Un logement non loué détenu par un non-résident génère un revenu imputé, taxé à l'impôt des non-résidents (19 % pour un résident de l'UE) et déclaré au modèle 210. Si vous louez, ce sont les loyers qui sont taxés. S'y ajoutent l'IBI municipal, la taxe d'ordures selon la commune, les charges de copropriété et, au-delà de certains seuils, l'impôt sur la fortune.

Ces revenus se déclarent aussi en France, où la convention fiscale élimine la double imposition par un crédit d'impôt. Beaucoup de propriétaires désignent un représentant fiscal ou une gestoría pour ne pas manquer les échéances.

N'étant pas sur place, un acheteur non-résident est plus exposé aux vices cachés et aux irrégularités urbanistiques : piscine non déclarée, extension sans permis, dettes de copropriété. Avant de s'engager, il convient de faire vérifier la nota simple (état des charges au registre), la conformité du bien avec la loi littorale lorsqu'il est proche du rivage, et, pour un logement neuf, l'existence de la licence de première occupation.

L'acheteur retient 3 % du prix et le verse au Trésor espagnol. Vous déclarez ensuite la plus-value, taxée à 19 % pour un résident de l'UE, et récupérez l'éventuel excédent de retenue. La plus-value municipale est également à votre charge, sauf accord contraire.

Le non-résident achète souvent sans pouvoir suivre chaque étape sur place. Une procuration notariée à un avocat indépendant permet d'obtenir le NIE, d'ouvrir le compte, de vérifier registre, urbanisme et dettes, et de signer l'acte. Les honoraires de notre réseau sont forfaitaires, sur proposition écrite à demander par téléphone ou via le formulaire de contact.