Acheter en Espagne en tant que non-résident : Guide Complet 2026
Dernière mise à jour : 16/02/2026 | Expertise Immobilière
L'Espagne reste la destination favorite des investisseurs francophones. Mais attention : acheter en tant que non-résident implique des spécificités fiscales et administratives majeures. Du NIE à l'impôt IRNR, voici comment réussir votre projet en 2026.
Résumé : Ce qui change pour un non-résident
1. Les obligations administratives : NIE et Compte Bancaire
Pour acheter en Espagne, vous n'avez pas besoin d'un permis de résidence, mais de deux outils fondamentaux :
- Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) : C'est votre identifiant fiscal. Sans lui, impossible de signer chez le notaire ou de souscrire à une assurance.
- Le Compte Bancaire : Bien que la loi SEPA autorise les comptes étrangers, un compte bancaire espagnol (ou le passage par le compte séquestre de votre avocat) est vivement conseillé pour émettre le chèque de banque certifié ou réaliser un virement OMF irrévocable le jour de la signature.
2. Sécuriser le paiement du solde
En tant que non-résident, transférer des fonds importants depuis l'étranger peut engendrer des délais. Le jour de la vente (Escritura), le paiement doit être immédiat et irrévocable.
- Le Chèque de Banque : Émis par une banque locale, c'est la garantie préférée des vendeurs.
- Le Virement OMF : Un virement urgent via la Banque d'Espagne. C'est l'alternative moderne au chèque, mais elle nécessite une coordination parfaite avec votre banque ou votre avocat.
💡 Conseil d'expert : Utilisez le compte séquestre de votre avocat pour centraliser les fonds. Il gérera l'émission du chèque ou le virement OMF pour vous, vous évitant ainsi les frais de maintenance d'un compte non-résident classique.
3. La fiscalité spécifique des non-résidents
C'est ici que beaucoup d'acheteurs font des erreurs. En Espagne, être propriétaire non-résident génère des taxes spécifiques :
| Taxe | Fréquence | Détails |
|---|---|---|
| ITP (ou TVA) | Une fois | 7% à 10% selon la région lors de l'achat. |
| IBI | Annuelle | Taxe foncière locale (équivalent taxe foncière). |
| IRNR | Annuelle | Impôt sur le revenu des non-résidents (indispensable). |
Note : Même si vous n'avez aucun revenu locatif, l'État espagnol considère que vous jouissez d'un avantage en nature et vous taxe sur une base fictive (environ 1,1% à 2% de la valeur cadastrale).
4. L'importance de la Due Diligence pour les étrangers
N'étant pas sur place, vous êtes plus vulnérable aux vices cachés ou aux irrégularités urbanistiques (piscine illégale, dettes de communauté). L'avocat est votre seul garde-fou. Il vérifiera :
- La Nota Simple (état des charges).
- La conformité avec la Loi Littoral (Ley de Costas).
- La Licence de Première Occupation (LPO), vitale pour les logements neufs.
Les 5 étapes clés de l'achat pour un non-résident
- Obtention du NIEIndispensable pour signer tout contrat et payer vos impôts en Espagne.
- Ouverture du compte (ou compte séquestre)Nécessaire pour émettre le chèque de banque ou le virement OMF le jour J.
- La Due Diligence juridiqueAudit complet du bien (Nota Simple, urbanisme, cadastre) par votre avocat.
- Signature de l'Escritura PúblicaDevant notaire, remise du chèque certifié et des clés.
- Enregistrement et ImpôtsInscription au Registre de la Propriété et paiement de l'ITP sous 30 jours.
Questions Fréquentes sur Acheter en Espagne en tant que non-résident : Le Guide 2026
Faut-il être résident pour acheter une maison en Espagne ?
Quelle est la taxe annuelle pour un propriétaire non-résident ?
Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en Espagne ?
Comment signer l'acte de vente sans se déplacer ?
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