Acheter en Espagne en 2026 : le guide complet pour les acheteurs francophones
Contenu vérifié et mis à jour en juillet 2026 par nos avocats partenaires.
Chaque année, des dizaines de milliers de Français, de Belges et de Suisses franchissent le pas et achètent en Espagne : une résidence secondaire au soleil, une maison pour la retraite, ou un investissement locatif. Le pays reste l'un des marchés les plus accessibles d'Europe, mais la procédure d'achat obéit à des règles très différentes de celles que vous connaissez en France ou en Belgique. La principale : contrairement à ce qui se passe chez vous, le notaire espagnol ne sécurise pas votre achat — c'est votre avocat qui joue ce rôle.
Ce guide rassemble tout ce qu'il faut savoir pour acheter en Espagne en 2026 : le cadre légal pour un acheteur étranger, les étapes concrètes, le budget réel (prix + taxes + frais), le financement, les régions où investir, et les pièges qui coûtent le plus cher aux acheteurs francophones.
Acheter en Espagne en 60 secondes
| Point clé | Ce qu'il faut retenir |
|---|---|
| Qui peut acheter | N'importe quel étranger, résident ou non. Aucune autorisation spéciale n'est requise pour un citoyen de l'UE. |
| Document indispensable | Le NIE (numéro d'identification fiscale), obligatoire pour signer quoi que ce soit. |
| Sécurité juridique | Le notaire authentifie l'acte mais ne vérifie ni les dettes ni la conformité urbanistique : c'est le rôle de l'avocat. |
| Budget réel | Comptez 10 % à 13 % de frais et taxes en plus du prix affiché. |
| Financement | Les banques espagnoles prêtent en général 60 % à 70 % de la valeur du bien à un non-résident. |
| Délai moyen | Entre 6 semaines et 4 mois entre l'offre acceptée et la signature définitive. |
| Taxe à 100 % sur les étrangers ? | À ce jour, un simple projet de loi qui, en l'état, ne concernerait pas les citoyens de l'UE (voir plus bas). |
Sommaire
- Pourquoi acheter en Espagne reste une bonne idée en 2026
- Un Français peut-il acheter librement en Espagne ?
- Notaire ou avocat : qui protège vraiment l'acheteur ?
- Les étapes d'un achat immobilier en Espagne
- Combien coûte réellement un achat en Espagne ?
- Financer son achat : le prêt pour non-résidents
- Les charges après l'achat
- Où acheter en Espagne ? Comparatif des régions
- Les pièges les plus fréquents
- Acheter à distance, sans se déplacer
- Questions fréquentes
- Glossaire
Pourquoi acheter en Espagne reste une bonne idée en 2026
Le marché espagnol continue d'attirer les acheteurs francophones pour trois raisons concrètes.
Un rapport qualité-prix qui reste favorable. Selon les zones, les prix vont d'environ 1 800 €/m² dans l'intérieur des terres ou sur la Costa Blanca Sud, à plus de 5 000 €/m² dans les quartiers prisés de Barcelone. Le coût de la vie global reste 20 % à 30 % inférieur à celui de la France.
Un rendement locatif solide. Dans les villes touristiques (Alicante, Valence, Malaga), les rendements bruts observés se situent le plus souvent entre 5 % et 8 %, portés par une offre neuve qui ne suit pas la demande.
Un cadre de vie qui a fait ses preuves. Plus de 300 jours de soleil par an sur la façade méditerranéenne, une gastronomie réputée, et une proximité géographique et culturelle qui facilite l'installation.
💡 Le nuage à surveiller : le marché du logement espagnol traverse une crise d'accès qui pousse le gouvernement à multiplier les mesures visant les investisseurs étrangers (voir section suivante). Cela ne change rien à l'attractivité du pays pour un acheteur européen, mais mieux vaut avancer avec une information à jour plutôt qu'avec les gros titres de la presse.
Un Français peut-il acheter librement en Espagne ?
Oui, sans restriction. Un citoyen français, belge, luxembourgeois ou de tout autre pays de l'Union européenne peut acheter en Espagne exactement comme un résident espagnol : aucune autorisation administrative préalable, aucun quota, aucune limitation de surface ou de zone (hors quelques exceptions liées à la sécurité nationale ou au littoral, qui concernent tous les acheteurs quelle que soit leur nationalité).
Deux actualités récentes sèment cependant la confusion. Voici la mise au point.
La « taxe de 100 % » sur les acheteurs étrangers : qu'en est-il vraiment ?
Début 2025, le gouvernement espagnol a évoqué un projet de surtaxe pouvant aller jusqu'à 100 % du prix d'achat pour les acquéreurs non résidents et non ressortissants de l'UE ou de l'EEE (typiquement des acheteurs suisses, britanniques ou américains achetant sans intention de s'installer). À ce jour, cette mesure :
- N'est toujours pas entrée en vigueur. Elle doit encore franchir plusieurs étapes parlementaires, et de nombreux juristes s'interrogent sur sa conformité au droit européen et à la Constitution espagnole.
- N'a jamais concerné les citoyens de l'Union européenne. Si vous êtes français ou belge, ce projet ne vous affecte pas, même s'il venait à être adopté.
- Suscite un vrai flou pour les acheteurs suisses, qui ne sont pas ressortissants de l'UE : par prudence, il est recommandé de vérifier le statut de ce texte avec un avocat au moment de la transaction.
Retenez l'essentiel : à ce stade, rien ne change pour la fiscalité d'achat d'un citoyen de l'UE. Les taxes qui s'appliquent réellement à vous sont détaillées plus bas.
Le Golden Visa a été supprimé : est-ce que ça vous concerne ?
Depuis le 3 avril 2025, l'Espagne a supprimé le « Golden Visa », ce permis de séjour qu'obtenaient automatiquement les acheteurs non-européens investissant plus de 500 000 € dans l'immobilier. Pour un Français, un Belge ou un Luxembourgeois, cette suppression est sans effet : en tant que citoyen européen, vous n'avez jamais eu besoin d'un visa d'investisseur pour vivre en Espagne, la liberté de circulation et d'établissement au sein de l'UE suffit. Pour un acheteur suisse souhaitant s'y installer durablement, en revanche, cette fermeture ferme une porte : les alternatives passent désormais par le visa de résidence non lucrative ou le statut de travailleur/entrepreneur.
Notaire ou avocat : qui protège vraiment l'acheteur ?
C'est l'erreur la plus fréquente — et la plus coûteuse — chez les acheteurs francophones : croire que le notaire espagnol joue le même rôle protecteur qu'en France.
Ce que fait le notaire espagnol (notario) : il authentifie l'identité des parties, lit l'acte de vente (escritura) à voix haute, vérifie la validité formelle du titre de propriété, et transmet l'acte au Registre de la Propriété. C'est un officier public indispensable à la validité de la vente.
Ce qu'il ne fait pas : il ne vérifie pas systématiquement l'existence de dettes privées (charges de copropriété, IBI impayé), ni la conformité urbanistique réelle du bien (permis de construire, extensions non déclarées), ni l'absence de vice caché. En droit espagnol, la charge de la preuve repose largement sur l'acheteur — un principe proche du caveat emptor.
Le rôle de votre avocat (abogado) : c'est lui qui réalise la due diligence avant toute signature : consultation de la Nota Simple au Registre de la Propriété, vérification des dettes rattachées au bien (elles suivent le bien, pas le vendeur, en Espagne), contrôle de la licence d'occupation, et relecture des contrats en français. Un avocat indépendant — jamais celui recommandé par l'agence, pour éviter tout conflit d'intérêts — reste, avec le recul de l'expérience, la meilleure protection contre les mauvaises surprises.
Les étapes d'un achat immobilier en Espagne
Voici le parcours complet, de la préparation du dossier jusqu'à la remise des clés.
| Étape | Délai indicatif | Coût approximatif |
|---|---|---|
| 1. Obtention du NIE | 1 à 4 semaines | 9.84 € ttc |
| 2. Ouverture d'un compte bancaire espagnol | Quelques jours | Gratuit à faible coût |
| 3. Recherche du bien + mandat à un avocat | Variable | 1 % à 2 % du prix, ou forfait fixe |
| 4. Due diligence (audit juridique) | 1 à 3 semaines | Inclus dans les honoraires d'avocat |
| 5. Contrat d'Arras (compromis) + acompte | Après vérifications | Acompte d'environ 10 % du prix |
| 6. Financement (si prêt) | En parallèle, 3 à 6 semaines | — |
| 7. Signature de l'Escritura chez le notaire | 6 semaines à 4 mois après l'Arras | Solde du prix + frais |
| 8. Inscription au Registre de la Propriété | 4 à 8 semaines après signature | 0,2 % à 0,5 % du prix |
1. Le NIE. C'est le sésame de toute démarche en Espagne : sans lui, impossible de signer un contrat, d'ouvrir un compte ou de payer une taxe. Il se demande au consulat d'Espagne en France (souvent plusieurs mois d'attente) ou directement sur place, voire par procuration confiée à votre avocat — la solution la plus rapide.
2. Le compte bancaire espagnol. Il servira à recevoir les fonds, à payer les factures courantes (eau, électricité) et, le jour J, à établir le chèque de banque certifié remis au vendeur.
3 et 4. Recherche du bien et due diligence. Une fois une offre acceptée, votre avocat entre en jeu : Nota Simple, cadastre, certificat de non-dette de copropriété, vérification de la licence d'occupation. C'est l'étape qui évite 90 % des litiges post-achat.
5. Le contrat d'Arras. Ce compromis de vente engage les deux parties. Un acompte, généralement autour de 10 % du prix, est versé. Si l'acheteur se rétracte sans motif valable, il perd cette somme ; si c'est le vendeur qui se désiste, il doit en général rembourser le double.
6 et 7. Financement et signature. La signature définitive (escritura de compraventa) a lieu devant notaire, avec remise des clés et paiement du solde. Les parties peuvent être physiquement présentes ou représentées par procuration.
8. Post-vente. Inscription au Registre de la Propriété, paiement des taxes de transmission, et changement des contrats d'eau et d'électricité au nom du nouveau propriétaire.
Combien coûte réellement un achat en Espagne ?
Le prix affiché sur l'annonce n'est jamais le budget final. Voici ce qu'il faut ajouter.
La taxe de transmission (ITP) pour un bien ancien
L'ITP est fixé par chaque communauté autonome et varie sensiblement d'une région à l'autre :
| Région | Taux ITP 2026 | À noter |
|---|---|---|
| Andalousie (Costa del Sol, Malaga, Séville) | 7 % (taux fixe) | Un des taux les plus compétitifs du pays depuis la réforme de 2021 |
| Communauté Valencienne (Alicante, Costa Blanca, Valence) | 10 %, ramené à 9 % depuis juin 2026 | Baisse votée pour redynamiser le marché |
| Catalogne (Barcelone, Costa Brava) | 10 % (5 % pour certains jeunes acheteurs sous conditions de revenus) | Barème avec réductions ciblées |
| Baléares | 8 % à 11 % (progressif selon le prix) | Barème par tranches |
| Pays Basque | 4 % | Le taux le plus bas d'Espagne |
Ces taux évoluent régulièrement au gré des budgets régionaux : faites toujours confirmer le taux exact en vigueur par notre avocat avant de signer.
Pour un bien neuf (achat auprès d'un promoteur)
Vous payez la TVA (IVA) à 10 % partout en Espagne, à laquelle s'ajoute un droit d'acte juridique documenté (AJD) de 0,5 % à 1,5 % selon la région.
Les autres frais incompressibles
- Notaire et Registre de la Propriété : environ 1 % à 1,5 % du prix.
- Honoraires d'avocat : 1 % à 2 % du prix, ou un forfait fixe (souvent plus prévisible et donc préférable).
- Frais d'agence : à la charge du vendeur en principe, mais dans certaines régions (Valence, Alicante), une commission de l'ordre de 3 % HT peut aussi être demandée à l'acheteur — à clarifier dès le premier contact.
Exemple chiffré
Pour un appartement ancien à 250 000 € en Communauté Valencienne (ITP à 9 % à partir de juin 2026) : environ 22 500 € d'ITP + 2 500 à 3 750 € de notaire/registre + 2 500 à 5 000 € d'avocat, soit un budget total proche de 278 000 à 281 000 €, frais compris.
⚠️ La Valeur de Référence (Valor de Referencia). Depuis 2022, l'administration fiscale calcule vos taxes sur la plus élevée des deux valeurs entre le prix payé et une valeur de référence cadastrale. Si vous négociez un prix inférieur à cette valeur administrative, vous paierez quand même l'impôt sur la valeur de référence, pas sur votre prix réel. Un avocat vérifie ce point systématiquement avant la signature.
Financer son achat : le prêt pour non-résidents en 2026
Contrairement à une idée reçue, les banques espagnoles prêtent activement aux non-résidents européens.
Le montant financé. Comptez généralement 60 % à 70 % de la valeur du bien (le plus bas entre le prix d'achat et l'expertise bancaire, la tasación), contre 80 % pour un résident fiscal espagnol. Il faut donc prévoir un apport personnel de 30 % à 40 %, auquel s'ajoutent les 10-13 % de frais d'achat — jamais financés par le prêt.
Les taux en 2026. L'Euribor à 12 mois, indice de référence des prêts variables, évolue début 2026 autour de 2,2 % à 2,5 %, très loin de son pic de 4,16 % fin 2023. Les taux fixes proposés aux non-résidents se situent le plus souvent entre 3 % et 4 %, les taux variables démarrant en général à Euribor + 1 % à 1,5 % de marge pour ce profil. Ces chiffres bougent avec chaque décision de la BCE : vérifiez le taux réellement affiché au moment de votre demande plutôt que de vous fier à une moyenne.
Les documents à réunir : trois derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés bancaires, justificatif de l'apport, et bien sûr le NIE.
💡 Le conseil de l'avocat : ne signez jamais de contrat d'Arras sans une pré-approbation bancaire (le FEIN). En Espagne, les clauses suspensives liées à l'obtention d'un crédit ne sont pas automatiques : elles doivent être explicitement rédigées et acceptées par le vendeur, sous peine de perdre votre acompte en cas de refus de prêt.
Une alternative à connaître : solliciter un prêt bancaire en France ou en Belgique, adossé à un bien déjà possédé sur place. Cette solution, plus rare, permet parfois de financer une part plus importante du projet.
Les charges après l'achat
Devenir propriétaire en Espagne implique des coûts récurrents à anticiper dans votre calcul de rentabilité.
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l'équivalent de la taxe foncière, représente 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale par an, payée à la mairie. Vérifiez toujours que le vendeur est à jour des quatre dernières années : cette dette suit le bien, pas la personne.
La taxe d'ordures ménagères (Basura), une taxe municipale fixe, coûte en général entre 80 € et 200 € par an selon la commune.
L'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents). Même sans louer votre bien, le fisc espagnol considère que vous en tirez un revenu théorique. La base imposable représente environ 1,1 % à 2 % de la valeur cadastrale, taxée à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et à 24 % pour les autres — une déclaration annuelle (modèle 210) à ne pas oublier.
Les charges de copropriété (Comunidad). Comme l'IBI, elles restent attachées au logement : exigez systématiquement un certificat prouvant que le vendeur est à jour avant de signer.
Où acheter en Espagne ? Comparatif des régions
Chaque communauté autonome a sa propre fiscalité et ses propres dynamiques de marché.
| Région | Prix moyen/m² | ITP | Profil d'acheteur | Point de vigilance |
|---|---|---|---|---|
| Barcelone | 4 500 – 6 500 € | 10 % | Patrimonial, locatif étudiant/cadres | Encadrement des loyers, licences touristiques strictes |
| Costa del Sol | 3 500 – 5 500 € | 7 % | Haut de gamme, rendement locatif | Régularisation (AFO) requise en zone rurale |
| Costa Brava | 3 000 – 4 500 € | 10 % | Proximité avec la France | Loi du littoral (Ley de Costas) |
| Valence (ville) | 2 400 – 3 200 € | 10 % → 9 % (juin 2026) | Expatriés, télétravail | Valeur de référence souvent élevée en centre historique |
| Alicante | 2 200 – 2 900 € | 10 % → 9 % (juin 2026) | Retraite, francophones | Audit de structure conseillé sur les immeubles des années 70-80 |
| Costa Blanca (sud) | 1 900 – 2 600 € | 10 % → 9 % (juin 2026) | Petits budgets, soleil | Vérifier le renouvellement de la LPO |
Costa Blanca (province d'Alicante) : la région la plus fréquentée par les francophones, avec des villes comme Torrevieja ou Calpe où les services en français sont bien développés, et une forte liquidité à la revente.
Costa del Sol (Andalousie) : autour de Marbella et Estepona, un marché haut de gamme porté par le tourisme international et un ITP parmi les plus bas d'Espagne.
Costa Brava (Catalogne) : de Roses à Platja d'Aro, l'extension naturelle de la France pour ceux qui veulent pouvoir rentrer en voiture en quelques heures.
Communauté Valencienne : plusieurs fois citée parmi les meilleures villes au monde pour les expatriés, avec un bon équilibre entre plage, culture et prix encore raisonnables — et un ITP qui baisse en 2026.
💡 Pour un rendement locatif immédiat, le triangle Malaga–Torremolinos–Fuengirola reste une valeur sûre. Pour une résidence secondaire au budget maîtrisé, l'axe Dénia–Altea sur la Costa Blanca offre un bon compromis entre prix, sécurité juridique et qualité de vie.
Les pièges les plus fréquents
Le système espagnol repose sur la vigilance de l'acheteur. Voici les erreurs qui reviennent le plus souvent chez les acheteurs francophones.
Les dettes « propter rem ». En Espagne, les dettes de copropriété et d'IBI sont attachées au bien lui-même, pas à son propriétaire. Achetez une maison avec des charges impayées, et vous en héritez.
L'absence de licence d'occupation (LPO / Cédula de Habitabilidad). Sans ce document, impossible de souscrire légalement l'eau ou l'électricité, et toute location touristique devient impossible.
Les constructions non conformes en zone rurale. Une extension ou une piscine sans permis peut entraîner une amende, voire une démolition. Les régularisations (AFO) sont rares et coûteuses.
Le vice de structure (aluminose). Très présent dans les immeubles côtiers des années 1960-70 : seul un expert technique peut le détecter avant l'achat.
Le chèque de réservation excessif. Ne versez jamais plus de 3 000 à 6 000 € sans avoir fait relire le contrat de réservation par votre avocat — et surtout pas sous la pression d'un « il y a une autre offre en cours ».
L'agence qui travaille pour le vendeur. En Espagne, l'agent immobilier est généralement rémunéré par le vendeur : il n'a pas d'obligation légale de signaler les défauts du bien à l'acheteur. Ne confiez jamais votre dossier juridique à l'avocat que l'agence vous recommande.
Les squatteurs (okupas). Un logement vacant reste vulnérable. La meilleure protection : une alarme reliée à une centrale (pour permettre une intervention en flagrant délit) et, idéalement, un passage régulier ou une occupation effective.
Acheter à distance, sans se déplacer
Il est tout à fait possible d'acheter en Espagne sans multiplier les allers-retours. En signant une procuration (poder notarial) devant un notaire en France ou en Espagne, votre avocat peut, en votre nom : obtenir le NIE, ouvrir le compte bancaire, négocier et signer le contrat d'Arras, puis signer l'acte authentique devant notaire. C'est une solution largement utilisée par les acheteurs qui ne parlent pas espagnol ou qui ne peuvent pas se libérer pour chaque étape.
Questions fréquentes sur l'achat en Espagne
Est-ce que ça vaut le coup d'acheter en Espagne en 2026 ? Oui pour la majorité des profils : le rapport qualité-prix-climat reste attractif en Europe de l'Ouest, avec un coût de la vie inférieur de 20 à 30 % à celui de la France et des rendements locatifs qui dépassent souvent 5 % brut dans les zones touristiques.
Un Français peut-il acheter un bien en Espagne sans restriction ? Oui. Aucune autorisation spéciale n'est requise pour un citoyen de l'Union européenne : vous achetez dans les mêmes conditions qu'un résident espagnol.
La taxe de 100 % sur les étrangers va-t-elle m'être appliquée ? Non, si vous êtes citoyen de l'UE. Ce projet de loi, encore à l'étude, viserait exclusivement les acheteurs non résidents hors UE/EEE, et n'a pas été adopté à ce jour.
Est-ce risqué d'acheter sans avocat ? Oui, c'est le risque le plus sérieux du système espagnol. Le notaire ne vérifiant ni les dettes ni la conformité urbanistique du bien, l'acheteur qui se passe d'un audit indépendant peut hériter de dettes ou d'un bien irrégulier sans le savoir avant la signature.
Que vérifie vraiment le notaire espagnol ? Il authentifie l'identité des parties et la validité formelle de l'acte, et l'enregistre. Il ne contrôle pas systématiquement l'état des dettes privées ni la conformité urbanistique réelle du bâtiment : ce travail revient à l'avocat.
Quelles sont les étapes pour acheter un bien en Espagne ? NIE, ouverture d'un compte bancaire espagnol, audit juridique du bien par un avocat, contrat d'Arras avec acompte, financement si besoin, signature de l'Escritura chez le notaire, puis inscription au Registre de la Propriété.
Quels sont les frais réels pour un achat en Espagne ? Prévoyez 10 % à 13 % du prix en plus : ITP (bien ancien) ou TVA à 10 % (bien neuf), frais de notaire et de registre, honoraires d'avocat.
Peut-on obtenir un prêt en Espagne en tant que non-résident ? Oui. Les banques espagnoles financent en général 60 % à 70 % de la valeur du bien pour un non-résident européen, à des taux fixes qui tournent autour de 3 % à 4 % début 2026.
Quel apport personnel faut-il prévoir ? Comptez environ 30 % à 40 % du prix en apport, auxquels s'ajoutent les 10-13 % de frais d'achat, jamais financés par le prêt.
Peut-on acheter en Espagne sans se déplacer ? Oui, via une procuration notariée (poder) : votre avocat peut obtenir votre NIE, ouvrir votre compte bancaire et signer l'acte de vente en votre nom.
Faut-il un compte bancaire espagnol pour acheter ? C'est fortement recommandé : il permet d'émettre le chèque de banque certifié le jour de la signature et de domicilier les futures taxes et factures.
Qu'est-ce que la Valeur de Référence (Valor de Referencia) ? C'est la valeur administrative minimale sur laquelle le fisc espagnol calcule vos taxes. Si votre prix d'achat est inférieur à cette valeur, l'impôt reste calculé sur la valeur de référence, pas sur votre prix réel.
Où est-il le plus intéressant d'acheter en Espagne en 2026 ? Cela dépend de votre objectif : la Costa del Sol et Barcelone pour la plus-value, la Communauté Valencienne (Alicante, Valence) pour le rendement locatif et une fiscalité qui s'allège, l'intérieur des terres pour les petits budgets.
Combien de temps dure une procédure d'achat en Espagne ? En général entre 6 semaines et 4 mois entre l'offre acceptée et la signature définitive, selon la complexité du dossier et le financement.
Comment éviter la double imposition entre la France et l'Espagne ? La convention fiscale franco-espagnole prévoit que les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien. Pour vos autres revenus, tout dépend de votre résidence fiscale principale (plus de 183 jours par an déterminent la résidence fiscale espagnole).
Glossaire de l'acheteur
NIE : numéro d'identification fiscale pour étrangers, obligatoire pour toute transaction en Espagne.
Nota Simple : document du Registre de la Propriété détaillant le propriétaire, la description du bien et les charges éventuelles. La pièce la plus importante de la due diligence.
Contrato de Arras : compromis de vente avec acompte (environ 10 % du prix), qui engage juridiquement acheteur et vendeur.
Escritura : l'acte de vente authentique, signé devant notaire.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : taxe de transmission appliquée à l'achat d'un bien ancien, variable selon la région (4 % à 11 %).
IBI : taxe foncière annuelle, calculée sur la valeur cadastrale.
IRNR : impôt sur le revenu des non-résidents, dû même sans location.
LPO / Cédula de Habitabilidad : licence attestant qu'un logement est conforme aux normes d'urbanisme, indispensable pour l'eau, l'électricité et la location.
Valor de Referencia : valeur administrative de référence utilisée par le fisc pour calculer les taxes d'achat.
Avertissement : cet article a une vocation informative et reflète l'état du droit et du marché à la date de publication. La législation fiscale et migratoire espagnole évolue rapidement (voir notamment le projet de taxe pour les acheteurs hors UE) : faites toujours confirmer les chiffres et règles applicables à votre situation par un avocat avant toute décision d'achat.
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