Démarches après l'achat immobilier en Espagne : que faire après la signature chez le notaire ?

Les réponses en une phrase

Le notaire s'occupe-t-il des démarches après la vente en Espagne ?

Non, pas automatiquement : il authentifie l'acte et le transmet par voie électronique au registre, mais le paiement de l'impôt, l'inscription définitive et les changements de contrats sont à la charge de l'acheteur ou de la personne qu'il mandate.

Dans quel délai payer l'ITP après l'achat ?

Le délai dépend de la région : par exemple deux mois à compter du lendemain de l'acte en Andalousie selon la Junta ; il se vérifie pour la région du bien avant la signature.

Que faire si le vendeur n'est pas résident en Espagne ?

L'acheteur retient 3 % du prix et les verse à l'Agence fiscale au moyen du modelo 211 ; à défaut, le bien reste affecté au paiement de cette somme.

Le jour de la signature : ce que vous emportez de chez le notaire

En sortant de l'étude, vous recevez les clés et, en général, une copie simple de l'acte (copia simple). L'original reste au protocole du notaire ; la copie authentique (copia autorizada) est celle qui sert à l'inscription au registre et au paiement de l'impôt. Le notaire envoie le plus souvent l'acte par voie électronique au Registro de la Propiedad le jour même, ce qui ouvre une « présentation » et protège votre rang.

C'est aussi le moment de relever les compteurs avec le vendeur, de récupérer les télécommandes, badges et codes, et de vérifier que les derniers reçus de charges de copropriété et d'IBI sont bien acquittés. Une photo datée des compteurs évite toute discussion sur la dernière facture.

• Copie simple de l'acte et coordonnées de l'étude notariale.
• Relevé photographié des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz.
• Dernier reçu de l'IBI et certificat de la copropriété à jour des charges.
• Clés, badges, télécommandes de garage et codes d'alarme.

Payer l'impôt d'acquisition : ITP pour l'ancien, AJD pour le neuf

Pour un bien ancien, l'acheteur doit déposer le modelo 600 et payer l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) auprès de l'administration fiscale de la région où se trouve le bien. Pour un bien neuf acheté au promoteur, la TVA est payée au vendeur lors de l'acte, et l'acheteur dépose en plus l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD).

Le délai n'est pas le même partout. La Junta de Andalucía indique un délai de deux mois à compter du lendemain de l'acte ; les autres régions fixent leur propre délai, qui doit être vérifié pour votre dossier avant la signature. En retard, des majorations s'appliquent : en Andalousie, 1 % jusqu'à un mois de retard, puis un point de plus par mois, jusqu'à 15 % et des intérêts au-delà de douze mois.

Sans justificatif de paiement ou d'exonération de cet impôt, le registre n'inscrit pas l'acte. C'est donc la première démarche à boucler, idéalement dans les jours qui suivent la signature.

Vendeur non résident : la retenue de 3 % (modelo 211)

Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'Agence fiscale espagnole impose à l'acheteur de retenir 3 % du prix convenu et de les verser au Trésor au moyen du modelo 211, comme acompte sur l'impôt que le vendeur devra sur sa plus-value. Cette somme est déduite du prix payé au vendeur le jour de l'acte.

L'enjeu est direct pour l'acheteur : si la retenue n'est pas versée, le bien reste affecté au paiement de la plus petite des deux sommes entre cette retenue et l'impôt dû par le vendeur. Une fois le versement fait, l'acheteur remet au vendeur l'exemplaire qui lui est destiné. Cette démarche s'ajoute à la plusvalía municipale, qui pèse en principe sur le vendeur.

Faire inscrire l'acte au Registro de la Propiedad

L'inscription au registre est ce qui rend votre propriété opposable à tous : tant qu'elle n'est pas faite, un créancier du vendeur ou un second acheteur peut créer une difficulté. Après la présentation électronique faite par le notaire, il faut apporter au registre la copie authentique et le justificatif de paiement de l'impôt.

La loi hypothécaire donne au registrador quinze jours ouvrables pour qualifier l'acte, à compter de l'apport des documents. S'il relève un défaut, il le notifie et l'inscription est suspendue jusqu'à correction. Une fois l'inscription faite, l'acte vous est rendu avec la mention d'inscription ; demandez alors une nouvelle Nota Simple pour vérifier que vous apparaissez bien comme propriétaire et que les charges du vendeur ont été levées.

Eau, électricité, copropriété et mairie : les changements de titulaire

Pour l'eau et l'électricité, demandez un changement de titulaire (cambio de titular) plutôt qu'une résiliation suivie d'une nouvelle souscription (alta nueva) : le service n'est pas coupé et les frais sont en général moindres. Il faut le plus souvent le NIE, l'acte ou sa copie, le relevé des compteurs et un compte bancaire pour le prélèvement.

Prévenez le président ou l'administrateur de la copropriété (comunidad de propietarios) : nom, coordonnées, adresse de correspondance et compte bancaire pour les charges. Les convocations aux assemblées vous seront ensuite adressées. Côté mairie, informez-vous du changement de redevable pour l'IBI et la taxe d'ordures ménagères (basuras) et mettez en place leur prélèvement.

Au cadastre, la mise à jour du titulaire est en principe faite à partir des informations transmises par les notaires et registres lorsque la référence cadastrale figure dans l'acte ; vérifiez-la quelques mois plus tard sur le site du Catastro, car c'est sur cette base que l'IBI sera émis à votre nom.

• Électricité et eau : cambio de titular, pas de résiliation.
• Copropriété : coordonnées et domiciliation des charges.
• Mairie : IBI et basuras à votre nom, avec prélèvement.
• Assurance habitation dès la remise des clés.
• Catastro : vérifier quelques mois plus tard que vous êtes bien titulaire.

Les obligations de chaque année quand on ne réside pas en Espagne

Un propriétaire non résident qui ne loue pas son bien déclare tout de même chaque année un revenu imputé (une fraction de la valeur cadastrale) au modelo 210, pendant l'année civile qui suit celle des revenus concernés. S'il loue, il déclare les loyers perçus. Le taux est de 19 % pour un résident de l'Union européenne, d'Islande ou de Norvège.

S'y ajoutent l'IBI payé à la mairie, les charges de copropriété, l'assurance et, selon votre patrimoine, d'éventuels impôts sur la fortune. Côté français, belge ou suisse, le bien se déclare aussi selon les règles de votre pays de résidence. Si vous vendez un jour, gardez précieusement l'acte, les justificatifs d'ITP et de travaux : ils servent au calcul de la plus-value.

Qui se charge de ces démarches ?

Vous pouvez faire une partie de ces démarches vous-même, à condition d'avoir le NIE, un certificat électronique ou un accès aux portails fiscaux et du temps sur place. Beaucoup d'acheteurs à distance confient l'ensemble à un avocat ou à une gestoría, avec une provision de fonds pour l'impôt et les frais de registre. L'important est de savoir, avant la signature, qui fait quoi et dans quel délai.

Dans le réseau, le secrétariat étudie d'abord votre dossier, puis l'avocat compétent vous adresse sa proposition d'honoraires par écrit pour le suivi après l'acte : Maître Galepides en Andalousie et à Madrid, Maître Segarra à Alicante, Valence et Murcie, Maître García en Catalogne, et Maître Huertas pour la fiscalité des non-résidents dans toute l'Espagne.

Questions fréquentes

Sources officielles utilisées

Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.

• Agencia Tributaria — Retenue de l'acquéreur d'un bien d'un non-résident — retenue de 3 % du prix versée par l'acheteur (modelo 211)
• Agencia Tributaria — Instructions du modelo 211 — affectation du bien au paiement si la retenue n'est pas versée
• Junta de Andalucía — Aide au modelo 600 — délai de deux mois et barème des majorations de retard
• BOE — Loi hypothécaire, texte consolidé — qualification par le registrador en quinze jours ouvrables (art. 18)
• Junta de Andalucía — ITP et AJD — taux et formalités de l'impôt sur les transmissions en Andalousie
• Registradores de España — demande de nota simple et publicité du registre de la propriété
• Sede Electrónica del Catastro — référence cadastrale, surface et valeur cadastrale d'un bien

Pour aller plus loin

Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.

• L'acte de vente chez le notairePour revoir ce qui se passe pendant le rendez-vous de signature.
• L'ITP en Espagne, taux par régionPour calculer l'impôt à payer dans le délai selon votre région.
• Le Registro de la PropiedadPour comprendre pourquoi l'inscription vous protège.
• Le modelo 210Pour la déclaration de chaque année quand on ne réside pas en Espagne.
• L'IBI, la taxe foncière espagnolePour l'impôt local qui arrivera à votre nom.
• Le profil de Maître HuertasPour la fiscalité des non-résidents dans toute l'Espagne.

Informations générales à jour en 2026. Vérifié en octobre 2026 : retenue de 3 % et modelo 211 (Agencia Tributaria), délai de deux mois et majorations du modelo 600 en Andalousie (Junta de Andalucía), délai de qualification de quinze jours ouvrables (loi hypothécaire, art. 18). Le délai de l'ITP dans les autres régions se vérifie pour chaque dossier.