Acheter à deux ou en famille en Espagne : couple marié ou non, indivision, enfants

Les réponses en une phrase

Peut-on acheter en Espagne à deux sans être mariés ?

Oui : les deux acquéreurs deviennent copropriétaires indivis et l'acte indique la part de chacun, par exemple 50/50 ou 70/30, ce qui fixe aussi ce qui reviendra à chacun en cas de revente ou de décès.

La clause de tontine existe-t-elle en Espagne ?

Non dans le droit commun espagnol ; le Code civil catalan prévoit seulement, pour les époux ou futurs époux, un pacte de survie (pacto de supervivencia, art. 231-15) qui attribue le bien au survivant.

Faut-il un testament espagnol quand on achète à deux ?

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement conseillé : un partenaire non marié n'est pas héritier légal, et un testament limité aux biens situés en Espagne facilite le règlement de la succession sur place.

Qui achète ? La première question à trancher avant l'offre

Avant même de discuter le prix, il faut savoir au nom de qui le bien sera acheté. Le choix n'est pas qu'administratif : il détermine qui pourra revendre, qui héritera, qui paiera quels impôts et ce qui se passera en cas de séparation. Une fois l'acte signé et inscrit au registre, revenir dessus coûte cher : changer la répartition revient le plus souvent à une nouvelle transmission, avec ses frais et ses impôts.

Trois situations reviennent chez les acheteurs francophones : le couple marié, le couple non marié (concubins ou partenaires de PACS) et l'achat familial, avec des enfants ou en démembrement de propriété. Chacune obéit à des règles différentes, que le notaire espagnol applique mais qu'il ne choisit pas pour vous.

Le NIE est exigé pour chaque acquéreur qui figure dans l'acte, y compris un enfant ; c'est une démarche à prévoir assez tôt pour ne pas retarder la signature.

Couple marié : votre régime matrimonial vous suit en Espagne

Des époux français ne deviennent pas mariés « sous le régime espagnol » parce qu'ils achètent en Espagne. Pour les mariages célébrés depuis le 29 janvier 2019, le règlement européen 2016/1103 désigne la loi choisie par les époux ou, à défaut, en principe celle de leur première résidence habituelle commune après le mariage. Pour un couple marié en France sans contrat et installé en France, c'est en général la communauté réduite aux acquêts du droit français. Pour les mariages plus anciens, ce sont les règles applicables à la date du mariage : votre notaire français peut vous le confirmer.

Concrètement, l'acte espagnol indique que les époux achètent « conformément à leur régime matrimonial » (con sujeción a su régimen económico matrimonial). Le règlement hypothécaire espagnol (art. 92) permet d'inscrire le bien ainsi, sans désigner tout de suite de quotes-parts. La preuve du régime peut toutefois être demandée plus tard, lors d'une revente ou d'une succession : conservez le livret de famille, et le contrat de mariage s'il y en a un.

Des époux séparés de biens qui achètent ensemble doivent, eux, indiquer leurs parts comme deux copropriétaires. Et si un seul époux achète avec des fonds propres, la question de la qualification du bien (propre ou commun) se règle selon la loi du régime, pas selon la loi espagnole.

Couple non marié ou pacsé : la part de chacun écrite dans l'acte

Sans mariage, il n'y a pas de régime commun : chaque acquéreur achète une part du bien. Le règlement hypothécaire (art. 54) impose que l'inscription précise la part de chaque copropriétaire, exprimée mathématiquement (50 %, 60/40, 1/3…). Cette part écrite est celle qui compte en cas de revente, de séparation ou de décès, quelle que soit la personne qui a réellement payé.

D'où une règle de prudence : faire coïncider les parts avec les apports réels de chacun, ou documenter l'écart. Si l'un finance davantage que sa part, l'écart peut être analysé, selon la loi applicable, comme une donation au profit de l'autre, avec des conséquences fiscales et successorales. Une reconnaissance de dette ou un tableau de financement signé par les deux évite bien des litiges en cas de rupture.

Le PACS français n'est pas toujours traité comme un mariage par l'administration espagnole : pour l'impôt sur les successions, l'assimilation du partenaire au conjoint dépend des règles de la région et des conditions d'inscription. C'est un point à faire vérifier pour la région du bien.

• Parts de chacun indiquées dans l'acte et cohérentes avec les apports.
• Écrit entre partenaires sur le financement, notamment si un prêt est remboursé par un seul.
• Clause sur le sort du bien en cas de séparation : rachat de la part, délai, mode d'évaluation.
• Testament de chacun en faveur de l'autre, si c'est votre souhait.

Les règles de l'indivision espagnole (proindiviso) à connaître

L'indivision est régie par les articles 392 et suivants du Code civil espagnol. Chaque copropriétaire est pleinement propriétaire de sa part : il peut la vendre, la donner ou l'hypothéquer seul (art. 399). Les décisions d'administration courante se prennent à la majorité des parts (art. 398), mais aucun copropriétaire ne peut modifier le bien commun sans l'accord des autres (art. 397).

Surtout, personne n'est obligé de rester dans l'indivision : chacun peut demander le partage à tout moment (art. 400). Les copropriétaires peuvent convenir de maintenir l'indivision pour une durée déterminée, dix ans au maximum, renouvelable par un nouvel accord. Quand le bien n'est pas partageable, ce qui est le cas d'un appartement, le partage se fait par rachat de la part de l'autre ou par la vente du bien (art. 404).

Enfin, si un copropriétaire vend sa part à un tiers, les autres disposent d'un droit de retrait (retracto de comuneros, art. 1522) : ils peuvent se substituer à l'acheteur aux mêmes conditions. C'est une protection, mais aussi un point à vérifier quand on vous propose d'acheter une simple part de bien.

Protéger le survivant : pas de tontine, mais un testament et un choix de loi

La clause de tontine du droit français, qui attribue le bien au dernier vivant, n'a pas d'équivalent dans le Code civil espagnol commun. Une exception existe en Catalogne : les époux ou futurs époux qui achètent ensemble peuvent convenir, dans l'acte d'achat, d'un pacte de survie (art. 231-15 du Code civil catalan). Il ne concerne pas les couples non mariés, et tant que les deux vivent, le bien ne peut être ni vendu ni hypothéqué sans leur accord commun.

Pour une succession ouverte depuis le 17 août 2015, le règlement européen 650/2012 prévoit une seule loi pour toute la succession, y compris le bien espagnol : celle de la dernière résidence habituelle du défunt (art. 21), sauf si celui-ci a choisi, par testament, la loi de sa nationalité (art. 22). Un Français qui vit en France laisse donc en principe une succession régie par le droit français, avec sa réserve héréditaire, même pour l'appartement en Espagne.

Conséquence pratique : un partenaire non marié n'hérite de rien sans testament, et même avec un testament, ses droits sont limités par la part réservée aux enfants. Un testament espagnol n'est pas obligatoire, mais un testament notarié signé en Espagne, limité aux biens espagnols et compatible avec le testament français, facilite nettement les démarches sur place. L'impôt espagnol sur les successions reste dû sur un bien situé en Espagne : son montant dépend de la région et du lien de parenté, et se chiffre avant l'achat.

Acheter avec ses enfants ou en démembrement (usufruit et nue-propriété)

Le droit espagnol connaît l'usufruit (usufructo) et la nue-propriété (nuda propiedad), comme le droit français (Code civil, art. 467 et suivants). Des parents peuvent acheter l'usufruit et leurs enfants la nue-propriété dans le même acte : au décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires. Chaque titulaire doit alors disposer d'un NIE et figurer dans l'acte.

Ce montage n'est pas neutre. Si les parents financent la part des enfants, l'opération peut être analysée comme une donation, en France comme en Espagne. Chaque titulaire peut aussi avoir ses propres obligations déclaratives de non-résident (modelo 210), et l'extinction de l'usufruit peut avoir des conséquences fiscales selon les règles applicables. C'est typiquement un dossier à faire chiffrer par un avocat fiscaliste avant de signer l'offre, pas après.

Acheter au nom d'un enfant mineur suppose en outre que ses représentants légaux agissent pour lui, et toute revente ultérieure pendant sa minorité peut exiger une autorisation : mieux vaut anticiper cette contrainte si le bien a vocation à être revendu rapidement.

Quand le vendeur est en indivision ou marié : qui doit signer ?

Le cas inverse est aussi fréquent : le bien appartient à plusieurs personnes, par exemple des ex-époux ou des héritiers. Un copropriétaire ne peut engager que sa propre part (art. 399). Si un seul d'entre eux signe le contrat d'arras pour tout le bien, les autres ne sont pas tenus de vendre, et l'acheteur risque une vente bloquée et une procédure longue pour récupérer son acompte.

Avant de verser quoi que ce soit, la nota simple indique le nom de chaque titulaire inscrit et sa part. Tous doivent signer l'arras et l'acte, personnellement ou par procuration notariée. Si le bien est la résidence familiale d'un vendeur marié, le consentement de son conjoint peut être nécessaire même si le bien lui appartient seul (Code civil, art. 1320). Si le titulaire inscrit est décédé, la succession doit avoir été acceptée par acte notarié avant la vente.

• Nota simple récente : liste des titulaires et de leurs parts.
• Signature de tous les titulaires, ou procurations notariées vérifiées.
• Consentement du conjoint si le bien est le logement familial du vendeur.
• Acte d'acceptation de la succession si un titulaire est décédé.

Cas d'école : un vendeur propriétaire à 50 % avec son ex-conjoint

Situation : un couple d'acheteurs signe une réservation pour un appartement présenté par l'agence comme appartenant à « Monsieur X ». L'avocat demande la nota simple avant le contrat d'arras.

Anomalie : la nota simple montre deux titulaires à 50 % chacun, Monsieur X et son ex-épouse, avec qui il est en instance de divorce. Elle n'a signé ni le mandat de l'agence ni la réservation.

Solution : l'avocat conditionne la signature du contrat d'arras à l'intervention des deux titulaires, ou à une procuration notariée de l'ex-épouse, et fait écrire que la réservation est remboursable si cette condition n'est pas remplie. Sans cette précaution, l'acompte aurait été versé à une personne qui ne pouvait vendre que la moitié du bien. Ce cas est un exemple d'école construit à partir de situations fréquentes ; il ne décrit pas un dossier client identifiable.

Le rôle du réseau dans un achat à plusieurs

Le secrétariat du Réseau d'avocats francophones Espagne Support étudie d'abord votre situation : qui achète, avec quel financement, quels liens familiaux et quelle résidence. L'avocat compétent pour la région du bien, ou Maître Huertas pour les questions fiscales, vous adresse ensuite par écrit sa proposition d'honoraires.

L'avocat vérifie la situation du vendeur, rédige ou relit le contrat d'arras, propose la répartition des parts et la formule à faire figurer dans l'acte, et coordonne si besoin avec votre notaire français pour le régime matrimonial, le testament et la donation. Il ne remplace ni le notaire espagnol, qui authentifie l'acte, ni votre notaire français pour vos actes en France.

Questions fréquentes

Sources officielles utilisées

Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.

• BOE — Code civil espagnol, texte consolidé — indivision (art. 392 à 406), usufruit (art. 467), logement familial (art. 1320), retrait des copropriétaires (art. 1522)
• BOE — Règlement hypothécaire, texte consolidé — part de chaque copropriétaire (art. 54) et biens acquis par des époux étrangers (art. 92)
• BOE — Code des lois civiles de Catalogne — pacte de survie entre époux (art. 231-15)
• EUR-Lex — Règlement (UE) 650/2012 sur les successions — loi de la résidence habituelle (art. 21) et choix de la loi nationale (art. 22)
• EUR-Lex — Règlement (UE) 2016/1103 sur les régimes matrimoniaux — loi applicable au régime des époux mariés depuis le 29 janvier 2019
• Registradores de España — demande de nota simple et publicité du registre de la propriété

Pour aller plus loin

Des dossiers choisis pour prolonger cette lecture selon l'étape de votre projet.

• le testament en EspagnePour rédiger le testament qui protégera votre partenaire ou vos enfants
• la succession en EspagnePour comprendre ce qui se passera au décès d'un des propriétaires
• le contrat d'arrasPour vérifier que tous les vendeurs s'engagent avant de verser l'acompte
• l'avocat succession en EspagnePour vous faire accompagner sur une succession déjà ouverte
• la nota simplePour lire la liste des titulaires inscrits avant de signer
• le profil de Maître HuertasPour chiffrer l'impôt sur les successions et la donation selon la région

Informations générales à jour en 2026. Vérifié en octobre 2026 sur les textes officiels : Code civil espagnol (art. 392 à 406, 467, 1320 et 1522), règlement hypothécaire (art. 54 et 92), Code civil catalan (art. 231-15), règlements européens 650/2012 (successions) et 2016/1103 (régimes matrimoniaux). Les effets fiscaux en France et en Espagne dépendent de votre situation et de la région : ils se chiffrent au cas par cas.