Usufruit et nue-propriété en Espagne : acheter ou transmettre en démembrement

Le code civil espagnol (articles 467 et suivants) définit l'usufruit comme le droit de jouir des biens d'autrui en conservant leur substance. L'usufruitier habite le bien, le prête ou le loue et en perçoit les loyers ; il assume l'entretien courant. Le nu-propriétaire est propriétaire, mais sans usage ; il retrouvera la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier.

Ce démembrement peut naître de trois façons : un achat séparé (les parents achètent l'usufruit, les enfants la nue-propriété, dans le même acte), une donation avec réserve d'usufruit, ou une succession (l'usufruit légal du conjoint survivant, notamment). Chaque voie a ses propres conséquences fiscales.

L'article 26 de la loi 29/1987, repris pour l'ITP par l'article 10 du texte de l'impôt sur les transmissions, fixe la valeur de l'usufruit viager à 70 % de la valeur totale si l'usufruitier a moins de 20 ans, en retirant 1 % par année d'âge supplémentaire, sans descendre sous 10 %. En pratique, la valeur en pourcentage est égale à 89 moins l'âge, entre 70 et 10. L'usufruit temporaire vaut 2 % par année de durée, sans dépasser 70 %.

Dans un achat d'occasion, l'ITP se calcule sur la valeur de chaque droit acquis, au taux de la région. L'usufruitier paie sur la valeur de l'usufruit, le nu-propriétaire sur la valeur de la nue-propriété. Le total est le même que pour un achat en pleine propriété : le démembrement ne fait pas économiser d'ITP, il le répartit. Dans le neuf, la TVA est due sur le prix et répartie de la même façon.

Chaque acheteur doit avoir un NIE, figurer dans l'acte et payer sa part avec des fonds dont il peut justifier l'origine. C'est le point délicat du montage familial.

Si ce sont les parents qui financent la part des enfants, l'administration peut analyser l'opération comme une donation déguisée, en Espagne comme en France. En Espagne, une somme donnée à un enfant pour payer sa nue-propriété est une donation soumise à l'ISD, qui peut bénéficier des bonifications régionales si elle est faite en acte public avec mention de l'origine des fonds. Faire la donation d'argent proprement, avant l'achat, évite la requalification.

En France, l'article 751 du code général des impôts présume qu'un bien dont le défunt avait l'usufruit et dont un héritier présomptif a la nue-propriété fait partie de la succession, sauf preuve contraire, notamment une donation régulière réalisée plus de trois mois avant le décès. Pour un parent domicilié en France, cette présomption doit être anticipée dès l'achat, en conservant la preuve que les enfants ont financé leur part.

L'usufruitier est le redevable de l'IBI quand un usufruit existe (article 61 de la loi des finances locales). Il paie les charges courantes de copropriété et l'entretien ; les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire, sauf accord contraire, qu'il vaut mieux écrire dans l'acte.

Pour l'impôt des non-résidents, le revenu imputé d'un logement non loué ou les loyers sont déclarés par l'usufruitier avec le modelo 210, car c'est lui qui a l'usage. Le nu-propriétaire n'a pas de revenu à déclarer tant que l'usufruit dure.

Au décès, l'usufruit viager s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. C'est l'intérêt principal du montage : le bien ne passe pas par la succession espagnole du parent, et il n'y a pas d'acte d'acceptation à signer pour lui.

Fiscalement, l'extinction n'est pas forcément neutre. Selon la façon dont la nue-propriété a été acquise (achat, donation ou succession), la loi espagnole peut prévoir une imposition au moment où l'usufruit se réunit à la nue-propriété. Il faut aussi faire inscrire l'extinction au registre avec l'acte de décès. Ce chiffrage se fait dès le départ, pas au décès.

Un bien démembré ne peut être vendu en pleine propriété qu'avec l'accord de l'usufruitier et de tous les nu-propriétaires, qui signent ensemble l'acte. Le prix se répartit en principe selon la valeur de chaque droit au jour de la vente, calculée avec le même barème d'âge. Chacun déclare ensuite sa propre plus-value, et, s'il est non-résident, l'acheteur retient 3 % sur la part de chaque vendeur non-résident.

Le démembrement peut aussi naître sans l'avoir voulu. Lorsque la succession est soumise au code civil espagnol, le conjoint survivant qui concourt avec des enfants reçoit l'usufruit d'un tiers de la succession (article 834). Si la succession relève de la loi française, ce sont les droits du conjoint prévus en France qui s'appliquent, y compris sur le bien espagnol. Dans les deux cas, l'usufruit du conjoint et la nue-propriété des enfants doivent être inscrits au registre.

Avant d'acheter en démembrement, posez-vous donc aussi la question de la sortie : une revente rapide, un désaccord entre enfants ou le départ en maison de retraite de l'usufruitier compliquent fortement un bien démembré. Une clause sur la vente et le partage des charges, signée dès l'achat, évite bien des blocages.

Une mère de 62 ans achète avec ses deux enfants un appartement d'occasion de 300 000 € dans la province d'Alicante. Elle acquiert l'usufruit viager : 27 %, soit 81 000 €. Chaque enfant acquiert la moitié de la nue-propriété : 73 %, soit 219 000 €, donc 109 500 € chacun. L'ITP valencien se calcule sur chacune de ces valeurs, au taux en vigueur à la date de l'achat.

Si la mère donne à ses enfants l'argent de leur part, cette donation doit être faite par acte public avec mention de l'origine des fonds, déclarée en Espagne dans les trente jours ouvrables et, si elle est domiciliée en France, déclarée en France. Chacun conserve ensuite les justificatifs de paiement. Ces montants sont illustratifs.

Le secrétariat étudie la composition familiale, la région et le financement, puis l'avocat compétent vous adresse une proposition d'honoraires écrite. Il calcule la valeur des droits, rédige les clauses de répartition des charges, organise la donation de fonds si nécessaire et vérifie les conséquences françaises avec Maître Huertas.