Acheter un appartement en Espagne avec une SCI française : bonne ou mauvaise idée ?

La société doit demander un NIF espagnol auprès de l'Agence fiscale, en produisant son extrait Kbis, ses statuts et l'identité de ses représentants, traduits et légalisés par apostille. Le gérant qui signe doit justifier de ses pouvoirs ; si les statuts ne suffisent pas, une décision d'assemblée ou une procuration notariée apostillée sera exigée par le notaire espagnol.

Le notaire vérifie aussi le bénéficiaire effectif de la société au titre de la réglementation anti-blanchiment : les associés personnes physiques doivent être identifiés. Prévoyez plusieurs semaines pour réunir ces documents, et intégrez ce délai au contrat d'arras.

Il arrive qu'un acheteur ayant déjà signé un contrat d'arras en nom propre souhaite finalement acquérir via sa SCI. Cela suppose d'insérer une clause de substitution d'acquéreur, acceptée par le vendeur, et de vérifier que les statuts de la société et les pouvoirs du gérant permettent bien un achat à l'étranger. Le notaire espagnol exigera la preuve de ces pouvoirs avant de recevoir l'acte : un Kbis ou des statuts trop anciens ou trop limités peuvent bloquer la signature.

L'Espagne ignore le régime de translucidité de la SCI. La société est imposée à l'IRNR sur le revenu imputé si le bien est à disposition des associés, ou sur les loyers s'il est loué, et à la plus-value lors de la revente. Il existe par ailleurs un impôt spécial annuel sur les biens des entités non résidentes, au taux de 3 % de la valeur cadastrale ; les entités établies dans l'Union européenne peuvent en être exonérées sous conditions, notamment en identifiant leurs associés personnes physiques. Ce point se vérifie et se documente chaque année.

Les droits d'achat (ITP ou IVA et AJD) sont les mêmes que pour une personne physique. En revanche, la revente ultérieure des parts de la SCI peut, dans certains cas, être requalifiée et taxée comme une vente immobilière en Espagne.

En France, la SCI à l'impôt sur le revenu reste transparente : ses associés déclarent leur quote-part des résultats, avec application de la convention fiscale franco-espagnole pour éliminer la double imposition. Une SCI à l'impôt sur les sociétés suit une autre logique, généralement défavorable pour un bien de jouissance personnelle.

L'utilisation gratuite du bien par les associés, la tenue d'une comptabilité et le financement par comptes courants doivent être cohérents avec l'objet social. Ces questions relèvent de votre expert-comptable ou avocat fiscaliste français.

L'intérêt souvent avancé est la transmission : en détenant des parts d'une société française plutôt qu'un immeuble espagnol, on espère soumettre la succession à la seule loi française. En réalité, le règlement européen sur les successions désigne déjà en principe la loi de la dernière résidence habituelle, et la qualification des parts d'une société à prépondérance immobilière situé en Espagne peut soulever des questions fiscales espagnoles. L'avantage est donc à mesurer au cas par cas.

Il peut se justifier pour plusieurs acheteurs non mariés, pour organiser une donation progressive de parts, ou pour un patrimoine déjà structuré en société. Pour un couple qui achète une résidence secondaire, l'achat en nom propre, éventuellement avec une clause de répartition adaptée, est souvent plus lisible et moins coûteux à gérer.

Notre réseau d'avocats analyse le volet espagnol du montage avant signature ; honoraires au forfait sur proposition écrite, à demander par téléphone ou via le formulaire de contact.