Le contrat d'arras en Espagne : ce qui vous engage vraiment
C'est le document le plus important de votre achat, bien avant l'acte notarié : il fixe le prix, la date de signature, le sort de votre acompte et les seules portes de sortie dont vous disposerez. Et contrairement à la France, il n'existe aucun délai de rétractation.
La réponse en quatre points
Le contrat d'arras (contrato de arras) est l'avant-contrat espagnol, équivalent du compromis de vente.
L'acheteur y verse un acompte, habituellement 10 % du prix.
En arras pénitentielles, l'acheteur qui renonce perd l'acompte ; le vendeur qui renonce le rembourse au double.
Seules les conditions suspensives écrites dans le contrat permettent de récupérer l'acompte sans pénalité : elles se négocient avant de signer.
Réservation, arras, acte notarié : les trois étapes de la vente
Une vente immobilière espagnole se déroule presque toujours en trois temps. D'abord, le contrat de réservation : l'acheteur verse une petite somme, souvent 3 000 à 10 000 €, pour que l'agence retire le bien du marché pendant quelques jours ou quelques semaines. Ce document est court et souvent rédigé par l'agence, et tant que le propriétaire ne l'a pas signé il n'engage pas le vendeur ; il faut au minimum qu'il précise que la somme sera restituée si les vérifications juridiques révèlent une anomalie.
Vient ensuite le contrat d'arras, signé en général deux à quatre semaines plus tard, une fois la nota simple analysée. L'acheteur complète alors l'acompte jusqu'à environ 10 % du prix. Le contrat fixe une date limite pour la signature de l'acte authentique chez le notaire, généralement dans un délai de un à trois mois, le temps d'obtenir le NIE, d'ouvrir un compte bancaire espagnol et, le cas échéant, de boucler le financement.
Enfin, l'escritura pública est signée devant notaire : le solde du prix est payé, les clés remises, puis l'acte est présenté au Registre de la Propriété après paiement de l'ITP ou de la TVA. Tout ce qui n'a pas été négocié dans le contrat d'arras est, à ce stade, presque impossible à rattraper.
Ces trois documents ne sont qu'une partie du parcours : notre guide complet de l'achat immobilier en Espagne détaille aussi ce qui précède (budget, NIE, vérifications) et ce qui suit (impôt, Registre, démarches).
Les trois types d'arras et leurs conséquences
Le Code civil espagnol ne définit précisément qu'une catégorie, les arras pénitentielles de l'article 1454. Les deux autres découlent de la jurisprudence du Tribunal suprême. Point essentiel : si le contrat ne mentionne pas expressément l'article 1454, les tribunaux considèrent en principe que les arras sont confirmatoires, c'est-à-dire que l'acompte vaut simple paiement partiel et qu'aucune des parties ne peut se retirer en abandonnant la somme.
Type
Si l'acheteur renonce
Si le vendeur renonce
Arras pénitentielles Art. 1454 Código Civil
Le plus courant. Permet à chacun de se retirer moyennant cette pénalité.
Perd l'acompte s'il renonce
Rembourse le double s'il renonce
Arras confirmatoires Régime par défaut (art. 1124 CC)
Peut être contraint d'acheter ou condamné à indemniser
Peut être contraint de vendre ou condamné à indemniser
Arras pénales Clause pénale (art. 1152 CC)
Rare et risqué pour l'acheteur : à éviter sans conseil.
Perd l'acompte ET reste tenu d'exécuter
Paie la pénalité ET reste tenu d'exécuter
Qui perd quoi en cas d'annulation ?
Simulation pour des arras pénitentielles, sans condition suspensive réalisée.
Vous renoncez à acheter
− 30 000 €
Acompte total perdu (réservation + arras)
Le vendeur renonce à vendre
+ 60 000 €
Il vous restitue le double, soit 30 000 € de pénalité
Les clauses suspensives à exiger avant de signer
Une condition suspensive permet d'annuler la vente et de récupérer l'intégralité de l'acompte si un événement précis se produit. Elles ne sont jamais présentes par défaut dans les modèles d'agence : c'est à l'acheteur, ou à son avocat, de les imposer. Les plus utiles sont les suivantes.
Obtention du prêt immobilier : montant, taux maximum et date limite de l'offre bancaire. Sans cette clause, un refus de la banque vous fait perdre les 10 %. Voir aussi notre guide du crédit immobilier pour non-résident.
Absence de charges non déclarées : aucune hypothèque, saisie ou servitude autre que celles figurant dans la nota simple à la date de signature.
Absence de dettes : certificat du syndic attestant que les charges de copropriété sont à jour, et paiement des IBI des années précédentes. Les dettes suivent le bien, comme l'explique notre page sur les dettes transférées au nouveau propriétaire.
Conformité urbanistique : les surfaces construites (piscine, véranda, étage) doivent correspondre à celles du cadastre et du registre, et aucune procédure d'infraction ne doit être ouverte à la mairie.
Documents obligatoires : certificat énergétique, licence de première occupation ou cédula de habitabilidad selon la région, et, si vous comptez louer, licence touristique valide et transmissible.
État du bien : remise des clés dans l'état constaté lors de la visite, meubles et équipements listés en annexe.
Checklist avant de signer le contrat d'arras
Cochez chaque vérification au fur et à mesure. Chaque point renvoie vers le guide qui explique comment le contrôler concrètement.
0 / 16 vérifications cochées
Cette liste couvre les vérifications les plus fréquentes ; elle ne remplace pas l'étude de votre dossier par un avocat.
Les pièges les plus fréquents dans les contrats d'arras
Les litiges que nous rencontrons viennent rarement d'une mauvaise foi délibérée ; ils naissent d'un document rédigé trop vite, souvent en espagnol seulement, signé à distance par un acheteur pressé de « bloquer » un bien. Voici les erreurs qui reviennent le plus souvent.
Oublier la mention de l'article 1454 : l'acheteur croit pouvoir se retirer en perdant l'acompte, mais le vendeur peut exiger la vente ou des dommages-intérêts.
Verser l'acompte au vendeur directement : s'il est endetté, la somme peut disparaître dans ses dettes et devenir très difficile à récupérer.
Une date de signature trop proche : sans NIE ni financement dans les délais, c'est l'acheteur qui se trouve en défaut. Prévoyez au moins six à huit semaines.
Un vendeur mal identifié : dans une succession non réglée ou en cas de copropriété entre époux, tous les propriétaires inscrits doivent signer.
Le silence sur la plus-value municipale : cet impôt revient légalement au vendeur, mais une clause peut vous le faire supporter. Et si le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix pour le fisc (modèle 211).
Lorsque le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur doit retenir 3 % du prix au moment de l'acte et le verser à l'administration fiscale dans le mois qui suit, au moyen du modèle 211. Le contrat d'arras doit prévoir ce mécanisme : il réduit d'autant le solde payé au vendeur le jour de la signature. À défaut, l'acheteur répond lui-même de l'impôt de plus-value du vendeur, le bien servant de garantie.
Achat dans le neuf ou sur plan
Pour un logement vendu par un promoteur, le document s'appelle souvent « contrat d'achat-vente privé » et prévoit des versements échelonnés pendant la construction. La loi impose au promoteur de garantir chaque somme versée avant la livraison par une assurance ou un aval bancaire individuel. Exigez ce document pour chaque paiement : sans lui, en cas de faillite du promoteur, vos acomptes sont exposés. La TVA de 10 % s'applique à chaque versement, et l'AJD à l'acte final, comme détaillé dans la page frais d'achat immobilier en Espagne.
Signer à distance : procuration et signature électronique
Beaucoup d'acheteurs français signent le contrat d'arras à distance, par signature électronique ou par échange de scans. C'est juridiquement valable, à condition que la version signée soit identique pour les deux parties et accompagnée de la preuve du virement. Pour l'acte notarié, en revanche, il faut soit se déplacer, soit donner une procuration notariée (poder notarial) à votre avocat, établie en France chez un notaire puis apostillée, ou directement au consulat d'Espagne.
Le rôle de l'avocat à cette étape
L'agent immobilier est rémunéré par le vendeur à la signature de l'acte ; le notaire n'intervient qu'à la fin et ne vérifie ni les dettes, ni l'urbanisme, ni l'équilibre des clauses. L'avocat est donc le seul professionnel qui relit le contrat d'arras dans votre intérêt. Concrètement, il vérifie la nota simple et le cadastre avant signature, rédige ou amende les conditions suspensives, conserve l'acompte sur son compte séquestre et prépare l'acte notarié. Nos avocats partenaires interviennent par région : Maître García à Barcelone et en Catalogne, Maître Segarra sur la Costa Blanca et Maître Galepides sur la Costa del Sol. Pour les honoraires et le déroulé complet, voir la page avocat pour un achat immobilier en Espagne.
Cas fréquents : trois contrats d'arras qui ont mal tourné
Les litiges sur les arras viennent presque toujours d'un document rédigé trop vite. Voici les trois configurations que les avocats du réseau rencontrent le plus souvent — et la clause qui aurait tout changé.
Le refus de prêt sans condition suspensive
La situation : Un acheteur signe des arras rédigées par l'agence et verse 10 % du prix. Sa banque refuse finalement le prêt. Le contrat ne contient aucune clause suspensive d'obtention de financement.
Le risque : En arras pénitentielles, l'acompte est perdu ; en arras confirmatoires, le vendeur peut en plus réclamer l'exécution de la vente ou des dommages-intérêts.
Le réflexe qui protège : Insérer avant signature une condition suspensive d'obtention de prêt, avec montant, taux maximum et date limite : si la banque refuse, l'acompte est restitué intégralement.
L'acompte versé directement à un vendeur endetté
La situation : L'acheteur verse les arras sur le compte personnel du vendeur, pressé par l'agence. Quelques semaines plus tard, une saisie est inscrite sur le bien et le vendeur ne peut plus restituer la somme.
Le risque : Récupérer l'acompte devient un contentieux long et incertain, alors même que la vente ne peut pas aboutir.
Le réflexe qui protège : Verser l'acompte sur le compte séquestre de l'avocat ou du notaire : la somme n'est remise au vendeur qu'à la signature de l'acte authentique.
La date butoir trop courte sans NIE
La situation : Le contrat fixe la signature chez le notaire à quatre semaines. L'acheteur n'a pas encore de NIE et son dossier bancaire n'est pas prêt. Le délai est dépassé.
Le risque : C'est l'acheteur qui se retrouve en défaut : le vendeur peut conserver l'acompte pour inexécution dans les délais.
Le réflexe qui protège : Prévoir six à huit semaines minimum, lancer la demande de NIE dès la signature des arras et conditionner la date butoir à l'obtention effective des documents.
Ils ont signé leurs arras avec un avocat du réseau
« Toujours disponible, très rigoureuse, parfaitement rodée sur les problématiques immobilières espagnoles. Elle a mené notre achat à bien jusqu'à la signature avec des vendeurs coriaces. Présente même lors de la signature notariée, elle continue de gérer les formalités post-signature. »
Client, achat aux Baléares — Négociation difficile avec les vendeurs Dossier suivi par Maître Galepides
« Par sa rigueur, sa réactivité, son grand professionnalisme et sa parfaite maîtrise du droit immobilier, Maître Segarra a mené à bien le mandat que nous lui avons confié. »
Clients, Costa Blanca — Mandat confié pour un dossier immobilier Dossier suivi par Maître Segarra
« Ils m'ont guidé avec professionnalisme à chaque étape, en prenant soin de bien m'expliquer les spécificités locales et en s'occupant des traductions nécessaires. Tout s'est déroulé de manière fluide et rassurante. »
Client, achat à Barcelone — Appartement en Catalogne, traductions incluses Dossier suivi par Maître Galepides et Maître Corredor
Questions fréquentes sur le contrat d'arras
Le contrat d'arras est-il l'équivalent du compromis de vente français ?
Dans la pratique, oui : c'est l'avant-contrat signé entre l'offre et l'acte notarié. Mais il n'existe pas de délai de rétractation légal de dix jours comme en France. Dès la signature et le versement de l'acompte, vous êtes engagé selon le type d'arras choisi.
Combien verse-t-on au titre des arras ?
L'usage est de 10 % du prix de vente, déduction faite de l'éventuelle réservation déjà versée. Aucun texte n'impose ce montant : il se négocie. Un acompte plus faible limite votre risque si vous devez renoncer.
Que se passe-t-il si je renonce à acheter ?
Avec des arras pénitentielles (article 1454 du Code civil espagnol), vous perdez l'acompte versé, sans autre indemnité. Si le contrat contient une condition suspensive (refus de prêt, dette découverte, urbanisme non conforme) et qu'elle se réalise, l'acompte doit vous être restitué intégralement.
Et si c'est le vendeur qui se désiste ?
Avec des arras pénitentielles, il doit vous rembourser le double de l'acompte reçu. Avec des arras confirmatoires, vous pouvez en plus exiger en justice la signature forcée de la vente ou des dommages-intérêts.
Peut-on signer un contrat d'arras sans NIE ?
Oui, le contrat privé peut être signé avec un passeport. En revanche, le NIE sera indispensable pour l'acte notarié et le paiement des impôts : lancez la demande dès la signature des arras pour ne pas dépasser la date butoir.
L'agence peut-elle rédiger le contrat d'arras ?
Elle le fait souvent, avec un modèle type rédigé dans l'intérêt de la vente, et donc du vendeur qui la rémunère. Faites relire ou rédiger le document par votre propre avocat avant de verser l'acompte : c'est à ce moment que l'on négocie les conditions suspensives.
À qui verser l'acompte ?
Idéalement sur le compte séquestre de votre avocat ou d'un notaire, jamais en liquide ni sur le compte personnel d'un intermédiaire. Le séquestre garantit la restitution si une condition suspensive joue.
Le contrat d'arras doit-il passer chez le notaire ?
Non. C'est un contrat privé, valable par la seule signature des parties. Il n'est pas inscrit au Registre de la Propriété, ce qui explique pourquoi la vérification préalable de la nota simple est indispensable.
Quelle différence entre contrat de réserve et contrat d'arras ?
Le contrat de réserve (reserva) bloque le bien quelques jours contre un petit montant, souvent quelques milliers d'euros, le temps de vérifier la nota simple et de préparer les arras. Le contrat d'arras, lui, fixe le prix, la date de l'acte et les conditions de renonciation. Vérifiez si la réserve est remboursable : un modèle d'agence la rend souvent acquise au vendeur.
Combien de temps entre le contrat d'arras et l'acte notarié ?
Aucun délai légal n'est imposé : la date est fixée librement dans le contrat. En pratique, prévoyez six à huit semaines, voire davantage avec un prêt immobilier, pour obtenir le NIE, ouvrir un compte bancaire et réunir les certificats. Une date trop courte vous expose à être en défaut.
Informations à jour en septembre 2026, fondées sur les articles 1124, 1152 et 1454 du Code civil espagnol et la jurisprudence du Tribunal suprême. Elles ne remplacent pas l'analyse de votre contrat par un avocat.
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« Le notaire espagnol vérifie tout pour protéger l'acheteur. »
« Les dettes de copropriété du vendeur ne me concernent pas. »
« Une nota simple propre suffit pour acheter sans risque. »
« Un non-résident qui ne loue pas n'a aucune déclaration à faire. »
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Sources officielles utilisées
Les règles et montants cités renvoient aux administrations espagnoles ci-dessous, à consulter pour l'état du droit en vigueur. Dernière mise à jour : septembre 2026.
